讲个故事来解释Principal Residence

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Case Manager, JKtax 税务咨询公司暨马云会计师事务所合伙人。电话416.818.7157;邮件carol@jktax.ca; 微信jktax-carol.  


淑芳姨年过七十,一人住在租的老人公寓里。老公大刘早已过世,俩人拥有一个湖景cottage, 十年前15万购入,现今已涨到40万。由于健康原因,淑芳姨很少能去cottage住住,倒是儿子一家大人孩子每个周末都去玩得不亦乐乎。淑芳姨想把cottage转给儿子,儿媳却拒绝接受。 这上赶着还有给不出去的?淑芳姨生气了,家长里短地跟我唠叨了一下午,话里话外都是儿媳妇的种种不是。 我保持淡定。

 

大橘子,我的闺蜜、淑芳姨的儿媳,上星期就坐在我对面,笑容灿烂,讲述的是同一个故事。

我给大橘子出的主意:

 

1. 从capital gains tax 的角度来说,应该让淑芳继续持有cottage (直到过世)。这期间儿子媳妇一家仍然可以继续使用,啥也不耽误。

 

2. 这样安排,cottage的增值则完全在淑芳头上计税。但是(此处敲黑板),由于 cottage符合作为淑芳的principal residence 的两个条件:

 

2. 1 淑芳是owner,持有该cottage(房子,公寓,cottage甚至房车都可以被指定为principal residence);

2. 2 淑芳的儿子一家几乎每周都去住;自己 住,(EX)配偶住,孩子住,只要每年能住上一段时间就成了因此,cottage的增值对于淑芳来说全部可以利用principal residence exemption免税。

 

3. 淑芳想把cottage留给儿子可以写在遗嘱里 (想多了解遗嘱,请戳这里;想多了解下遗产的认证,请戳这里)。既然是principal residence, 淑芳过世时,房产“视同售出”不需要缴纳增值税。儿子继承后,成本相当于淑芳过世时的fair market value, 此后产生的增值才算儿子的,等儿子卖房或转手时再上税。

 

4. 如果淑芳现在(75岁)就把cottage转给儿子,依然可以不交capital gains tax (principal residence exemption); 但是,从转手之日起之后的增值,就算在儿子身上。儿子和橘子已经有了自己的住房,假设淑芳在85岁过世,儿子就得白白为cottage这10年的增值交capital gains tax了。

 

淑芳姨,你会打我不?

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