夜话-房市冷静下来后的思考

作者: Jennifer Mei 

过去这将近一年的时间当中,多伦多的房市起起伏伏,经历了2017年3月和4月的疯狂,4月20日省政府的新政就像个休止符,房市渐渐趋于平淡,B20贷款政策的公布,使得很多投资人对于房市望而却步。
房东群中,也弥漫着一种消极失望的状态,看跌人士,一波高过一波。但是机遇就是从这种悲观当中慢慢而生。心有所感,过来唠叨几句。

根据投资目的的不同,房产投资可以分成两大类,一种是赚capital gain做房东Buy and Hold,另外一种是赚income做翻新/翻建(Flipping)。当然也有介于两种之间的其他种类,如Rent to Own 和flipping and hold等方式。

对于大多数的房东们,基本上都是第一种Buy and hold的方式。我现在主要也是和大家探讨这种方式。我希望大家能够冷静地思考一下,房东们到底是做什么市场的?是做HousingMarket 还是Rental Market

今天媒体报道上铺天盖地的都是关于政府监管和贷款收紧,以及各种对比数据来证明,房市一片低迷,房价可能继续下跌等等,这是关于Housing Market的消息。另一方面,我们也不断地读到,多伦多市房屋空置率长期低于百分之一,每年9月,因为大量留学生的涌入,租房市场一房难求,加价求租现象不断。多伦多one bedroom rent目前已经超过温哥华,成为全国最高租金市场,这是关于Rental Market的消息。


最近有朋友笑问我,过去这一年当中,房价大幅下跌,是不是觉得很痛啊?说实在的,对于房价的高低,我没有太多的感觉。对于我所拥有的投资房,我都是准备长期拥有。房子每月的租金足够cover所有的开销,多余部分还可以补贴家用。每当有一个旧租客搬走,新的unit空出来时,我都惊喜地发现,市场上的租金比我想象的又高了几百块钱呢。

做任何的投资,首先要知道我面向的市场是什么?以及我的成本如何?做为buy and hold的房东来说,我明确知道我面向的市场是Rental Market,越来越多的租客以及越来越高的租金。从成本角度来说,如果是新购的投资房,成本比一年前买入已经低了20%。如果是已经持有了的投资房,成本在买入的那一刻就已经确定下来。但是租金却在每年不断的上扬,我的利润也在每年不停地上扬。25年之后,不管房价是升了还是跌了,银行的利息成本减到零,有4-5个投资房的话,退休就有保障了。

其实道理大家都明白,可是很多人都是以一种短线的心态,希望能像股市里面一样追涨杀跌。可是因为房产的特殊性,交易成本高,税务局还把交易者作为好伙伴分一杯羹。房产实际上是一个不适合于短线的产品。当很多人还在寻寻觅觅,想在底部位置给予致命一击时,底部区域可能已经悄悄的来临,并且慢慢地抬高了。

大家可能都听过这么一句话,房产投资长期看人口,未来三年,加拿大将接收超过一百万的新移民和未知其数的难民。他们中的大多数都会来安省定居。这是我们房东们做梦都会笑的一个好消息。

很多人也会问,说了那么多,那你做了吗?还在买入吗?是的,我还在买入。2017年11月份入手了Scarbough的一套独立房,今年1月交接。现在还在积极寻找更多的投资机会。也希望未来能和有兴趣的投资者们一起合作。

夜有所感,不免唠叨了点,见谅见谅!

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