精彩:群友Scott分享选择投资房的经历


———  2019-1-21  —————

Nancy 9:14 AM
house和condo各有各的好,没啥可比性。人生不同阶段需求不同

Nancy 9:15 AM
年轻人和老人更喜欢condo吧?拖家带口的呢,house是首选

彤哥 9:16 AM
住康斗,没有获得作为一个房主的自由,这是我根本的理由。

Nancy 9:17 AM
今年想投资house的是不是可以再等一年看看?

Nancy 9:17 AM
但住condo也是省心一些

Nancy 9:18 AM
反正我是不喜欢住condo,一个是等电梯,另一个是朋友来,太麻烦,不好停车

YanKee 9:23 AM
不要等;要多看;等是等不来好deal 的

kevin 9:27 AM
不管house还是condo,能涨就都是好的.

娜 9:54 AM
有钱当然住house了,所有Condo的好处都可以通过外包来解决。

娜 9:54 AM
Condo怎么也不能拥有house的好处

qianqian 10:00 AM
@娜 你去看看湖边和yorkville 的condo 再这样说吧[呲牙]

YanKee 10:00 AM
湖边的house 很便宜么?[捂脸]

娜 10:01 AM
湖边的Condo就不受邻居影响了?湖边的大house不是更好?

彤哥 10:04 AM
同价相比也不对,因为买condo没有获得土地,而土地是最值钱的。

YanKee 10:06 AM
landlord.....最主要是 land

YanKee 10:06 AM
没有land; lord 做不大[捂脸]

娜 10:06 AM
我们是Landlord吗?

kevin 10:06 AM
土地值钱还是土地的位置值钱?

YanKee 10:07 AM
永久产权

YanKee 10:08 AM
@kevin 跟土地的produce 有关

YanKee 10:08 AM
不是值钱不值钱的问题

YanKee 10:08 AM
是一直可以无限produce 的问题

YanKee 10:10 AM
如果你仔细看;地税相当于1% ......也就是说100 年你都不交税....产权属于国家了[捂脸]

qianqian 10:12 AM
每个人买房子的budget 都是固定的数目,只有同一个价位的才可拿来比较。如果你只有100万,你可以去看看100万的house 里住的是什么人,100万的condo 里住的又是什么人

scott 11:13 AM
condo往往得抢占好的地理位置建,占地小共管物业。同样价位买的土地房位置好不了and/or破旧,土地和房子不会太理想。现在100万也买不到又大位置又上佳的condo了

qianqian 11:15 AM
100万买个500尺的,肯定是高大上的

scott 11:55 AM
其实谁都知道land价值更大,但只有新开发可能的land才体现价值所在,千千万万豆腐块的land大部分还是跟随城市发展沾点光而已,占据大自然优势又接近都市中心的land一般人可望不可及,咋就没有讨论城市发展趋势触发开发,land和房子的话题呢?政治,执政政府,长中近期发展规划,实际进展和延误。。。基本都有透明的可查资料

qianqian 12:01 PM
就是啊,land 也得先看位置才能说价值的

scott 12:49 PM
去年买了一个楼花,地处交通中心Finch/Yonge,城市发展master plan边缘地带,烂尾楼就在旁边,土地闲置多年,开发商是国人,综合各种资讯剥开层层疑虑,可以写成一个故事。终于签约后5个月工程开工

scott 2:27 PM
2018年手头有点余钱的时候,决定投资一个condo楼花,而且不拖延。手里的笔对着地图指指点点,从东到西从南到北最后圈定1号线Yonge线3个地铁站中选1个(Eglington,North York Center和Finch)。对这三个区域以前已有一些了解,很快排除掉第一个;第二个和第三个各有一个新盘即将开盘,不记得谁说过,楼花投资的安全性,不是等米即将煮成熟饭时指望律师帮你审合同,而是要靠自己做足功课。于是,拿到North York Center新盘(不提它名字了)户型图价目表和广告,立马看出发现广告里二个不实之处,印象减分先搁一边;考察第三个即楼盘M2M Condos,心里顿时咯噔一下也被镇住了

Nancy 2:35 PM
@scott 赞钻研精神[表情]

scott 2:51 PM
这个condo项目位于Finch地铁站北边不远的Newtonbook Plaza(Cummer/Yonge东南角),很大的一片地,里面还矗立着一幢十几层的写字楼,开发商是香港上市但实际是国内的builder奥园,在多伦多是它的第一个楼盘,而且还是买下犹太开发商这个项目这块地来玩的菜鸟,这两个问号需要我来弄明白。第一,这么高层的在用的写字楼能不嫩按时清空拆迁影响着整个工程;第二,犹太开发商silvercore买了这块地为什么五六年过去了一点动静也没有还转手给接盘侠奥园,这里面的原因和乾坤是啥?我联系了一个拿盘能力很强的地产公司但素昧生平的经纪,希望得到一点有用信息和帮助,但失望

qianqian 2:53 PM
地产经纪做research 的能力不一定比你强

scott 3:10 PM
无数次活动在Yonge上面,注意力基本上只停留在Sheppard到Finch之间的灯红酒绿,印象中过了高压线就没啥新楼一片萧条的样子,之前也没去细想为什么。而且印象中有个当年卖得风风火火的condo项目叫5959 Yonge Condos就在那块,现在已经盖得差不多了吧?6月份夏天的心情无比好,买上一杯咖啡,开车奔往热闹的北约克Yonge St,实地考察一下还是要的。从Steeles/Yonge街往南开,车窗打开,往左一望,大吃一惊,5959Yonge S一点没动,连个坑也没有,围起来巨大的广告牌一直没变,拐个弯进去瞧瞧,烂尾楼无疑!(注:5959Yonge和M2M分别就在cummer南北,一街之隔)

scott 3:44 PM
这两年开发商耍赖取消爆雷的项目一个接一个,Museum FLTS,On the Go Mimico。。。Icona和Cosmos还是后来的事。有问题找Google,一搜下去,5959Yonge既没取消也没有聚众抗议的事件发生,我的第一反应是不是地铁线北扩的影响[疑问][疑问]在论坛上有人贴出无结论的zoning approval。5959跟我没关系,但邻街多年也不动作的项目就有关系了,而且还发现cummer以北还有一个Ruby condos也休克在那荒草比人高

qianqian 3:54 PM
既然那么麻烦,那么多不确定因素,为啥不去淘个二手的公寓?[疑问]

scott 3:58 PM
开发商也是民,政府是官,官与民争利这里有第三方中立的仲裁机构OMB(Ontario Municipal Board
), 遗憾的是OMB已经不再受理这种zoning的个案,而是转到新的LPAT(Local Planning Appeal Tribunal )。于是我打了二个电话,但结果沮丧,北约克city也好仲裁机构也好,既没拒绝这二个项目,也没说出这二个项目有啥问题,但会告诉你下一次开庭的时间,当然更不会帮你分析利弊,基本上是有问必答,态度诚恳,信息透明,结论没有。只能自己再努力找线索和答案了

scott 4:00 PM
@qianqian 2018年贷款能力用尽,所以只能买期房

scott 4:12 PM
这过程中得到这张NORTH YORK CENTRE SECONDARY PLAN图,北约克多年前就规划发展新的版图,最北只到cummer。跟当地人解读这张图,说出只有催高SECONDARY PLAN区域人口,相应配套的学校,图书馆,医院,社区中心等等才能上马,吧啦吧啦吧啦,还有很多别的,但我记住这句有用的

qianqian 4:17 PM
北约克的发展版图里有没有增加就业机会的计划?

scott 4:17 PM
说到这里,更有经验的或专业人士不知有什么经验分享?

scott 4:23 PM
上面NORTH YORK CENTRE SECONDARY PLAN里的centre不是指北约克政府办公地点,而是把北约克的redevelopemnt分成centre中部和south和north三个区域。发展和增加就业机会只有简单描述,没去探索新增就业机会这内容。North York Centre South as the Primary Employment Location
The North York Centre South is the primary location for employment within the North York Centre.
Generally, the North York Centre South will have higher densities and a greater concentration of
commercial uses than the North York Centre North.

Nancy 4:25 PM
可以写本小说了[呲牙],就叫房[表情]淘楼记[呲牙]

上海熏鱼 4:29 PM
@scott 这钻研精神绝对牛掰了[强][强][强]

上海熏鱼 4:29 PM
我要跟进![表情]

Nancy 4:30 PM
当年我买楼花时也是差点中枪。当时北约克有一个新楼盘,价格那叫一个好,37万一个两室,28楼西南角,无敌风景。带一个车位,开发商还再送一个车位,很有诱惑。但我的经纪去售楼处看完以后跟我说,感觉开发商不够专业,最后放弃了。没想到几年后那个楼真烂尾了

上海熏鱼 4:32 PM
@scott 其他人我都不服,现在只服你

Nancy 4:33 PM
@scott 如果买一个两室的公寓留着养老住,应该买在哪里好呢?

scott 4:33 PM
为什么买它就不做宣扬了免得有广告嫌疑。但因为有了这research打底,在签约过程当中还识破了开发商卖方代表Bakers公司的撒谎,小样的张嘴就来,后来我间接关系电话联系上开发商奥园的项目经理,才厘清更多的疑问。能买中国人开发商的楼,而且有资质的,何乐而不为?@春天

Nancy 4:33 PM
@打酱油的来了 是啊,至今感激那个经纪

Nancy 4:34 PM
@scott 但我还是更喜欢买当地老牌开发商的楼盘

scott 4:35 PM
@打酱油的来了 只买了一个2bedroom的

上海熏鱼 4:45 PM
@春天 他买了M2M?

scott 4:49 PM
@春天 买认定开发商的楼盘还是买想要地点的这两种路子往往很难同时实现。如何判断和决定信不信一家比较新的本地不知名的开发商,我用的是自己的方法,知识有限,一家之言而已。中国人的开发商本地原来只有一家Concord<当然士嘉宝love condos,还有Ajax刚刚爆雷的国人个人行为小打小闹之流不算>,Concord建社区楼群资金雄厚不烂尾,国人公司做国外项目重名声不拖沓是我value之处

scott 4:52 PM
@春天 没快到年龄不要先买养老公寓,没有意义。时过境迁,以后公寓说不定看中充电桩数量,智能功能等等

Nancy 4:52 PM
@scott 国内开发商的实力没有问题,只是理念不一样。体会过李嘉诚楼盘的人心里都清楚

scott 4:54 PM
丑,实用但欠艺术感,等等

Nancy 4:54 PM
@scott 你跟我经纪想法一样。她也认为20年后楼都老了,我们不会去住了。

Nancy 4:57 PM
@scott 关键是质量有点让人担心。听说401Ikea附近的楼,窗户密封不好,噪音很大。据说后来都给重新换了?

scott 4:58 PM
是,最后买了M2M@打酱油的来了

scott 5:00 PM
除了有口皆碑质量好的Tridel以外,多如牛毛的开发商楼盘等待大家分享经验

Nancy 5:01 PM
不知群里有没有投资绿地楼盘的?也想听听质量如何?

scott 5:03 PM
绿地接手的king blue,跟奥园接盘m2m的模式几乎一样,没盖好呢

scott 5:11 PM
设计图纸都是接手上任的, 一些小地方如path,visitor parking等等才跟政府协商和修改

Nancy 5:14 PM
估计第一个楼牌为了做口碑,应该不会差的

上海熏鱼 5:27 PM
@scott 听君一席话,胜读十年书,膜拜

qianqian 5:41 PM
@scott 这个楼什么价格?管理费多少?价格包括parking, locker吗?管理费都包什么?

scott 5:43 PM
与此同时,5959 Yonge condos依然对楼花买家不理不睬不开发不前进没钱可退,四五年过去了,开发商Ghods Builders和旺市取消了的Cosmos condos开发商Liberty developments都是伊朗人的,值得mark下来特点

scott 5:50 PM
@qianqian 这个项目5个楼,包含一个新的社区中心,超市,和写字楼。第一个楼已经卖光了,第一个应该很快推出。卖价大约900/sqft含一个locker,车位另算4万5。管理费0.57/sqft不包水和电

scott 5:53 PM
第一个楼开盘卖了二次,感觉去年下半年市道一般,好户型抢得厉害走得快,裙楼低层朝北不好卖,买家多为韩国人中国人伊朗人,购买力OK但挑剔这些

scott 5:54 PM
第二次开盘还加价。Bakers很叼的样子

qianqian 5:55 PM
买个800尺的要76万了[微笑]

scott 5:57 PM
信自己判断就行不用听那些蛊惑宣传

scott 6:09 PM
直接找政府和lpat,了解zoning approval和build permit发放等信息,胜过各种道听途说

qianqian 6:45 PM
谁说的话也别听,买自己需要的就行。。刚下班回到家,外面太冷了[发呆],有个上班方便的地点的房子,再小也没关系,能装下几口人就行了,大了也没用

YanKee 7:09 PM
听 和 不听是 消化吸收各方info and knowledge 得出的

YanKee 7:10 PM
没有分享 不会有启发
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