May Chen: 困难户?非也!


作者: May Chen   (房东网BMO贷款专家)

川先生家报税年收入七万,太太全职物业管理,两套独立屋,自住房没有贷款(HELOC额度五十万,没有使用),一套出租房合计贷款四十万,2017收到祖父母遗产税后一百三十万,购买第二套投资房,做了HELOC五十五万房贷。

  

2018 B20让人压力大大的压力测试隆重登场,以往可以贷款家庭收入的7倍急降到4倍。

 

川先生忧心的问:“我还能贷款吗?”

 

手上一百万现金做投资?还是还贷款?两套投资房合计九十五万房贷。全部使用购买一百万以内的投资出租房?还是使用其中一部分做首付?杠杆撬动第三套投资房?

 

川先生心里想,如果继续卖投资房,只有利用手上的现金或者加上自住房HELOC的额度去买第三套投资房。 

 

在参考以及比较各种组合以后,还是打了电话说出:希望可以使用其中三十万做首付(以及各种杂费),购买第三套投资房,其余的资金暂时不动用,家庭备用资金以作应急用途或者以后再计划。抱着投石问路的态度在各个银行打听计划可行性。

 

咋一听七万的家庭收入想借9-10倍,有点异想天开。详细展开:

 

【1】两套出租房都是楼上楼下两套分租,合计有税后正现金流每月八百刀;加上新买的房子的每月可用租金两千加入,年收入增加到十万以上;

 

【2】现有的两套出租房债务被租金抵销后没有成为负债,加上保留在手上的七十万投资,按市场的平均投资最低回报预算,还有投资收益收入加入,可用的家庭年收入增加到十三万以上。

 

 

因为没有其他家庭债务,最后客人买了九十五万的独立房,评估月租金超出两千五百,首付30%,贷款金额70%,分门分租地面/半地下室两个家庭租金达到月租金三千以上,又双叒正现金流,目标完成。

   

川太太 开始筹备她的下一套投资房,第四套投资房,必须肯定是又双叒叕正现金流的。

  

这是一个实例,除了报税收入硬件以外,利用其他的优越软条件成功撬动杠杆。

川家的第二套跟第三套房贷都是我主手,这类投资房主是银行偏爱的,

关键词:自住房没有贷款;现有出租房收入报税正现金流;有应急流动资产。

 

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