一不注意就要多交几十万税款!


文章作者:Andy Yu

编辑:一只小可爱

由一个卖出租房election被政府拒绝而想到的真实案例。

图中是税局的拒绝信,客户信息因为隐私被省去,这个案子的客人在12年买了个房子自住,15年整套房子出租,房子两年后于17年卖掉,因为15-17两年中房子增值很大,如果要交capital gain的话会缴很多税,所以客人在卖房时候申请了election 45(3)的税务豁免,但是被税局给拒了,税局给的理由很简单,因为客人直接把房子给卖了,没有搬回去自住。

于是我们只能帮客人申请45(2)的election使得客人卖出租房的时候不用缴税,但是45(2)应该在报15年个人税的时候就跟政府申报所以会有每月$100最多$8000的罚款,但是这个罚款相比要交的税来说是非常少了。


 

很多想做election来使出租房不交税的同学注意了,必须满足这个election的充要条件,就是必须有自住45(3)如果直接卖了没有搬回去自住,是不适合的,有同学说,卖房之前搬回去住一天行不行,理论上说只要是自己的principal residence就可以,在目前税局比较强势的情况下,劝同学们不要去冒这个险,要想省这么大笔税,就得提早做好税务规划,在卖之前搬回去住一阵子,包括驾照地址也得改; 反之,如果刚买来房子也得先入住一段时间再出租,否则45(2)也是不适用的

   

有菜鸟同学问,用这个election能省掉多少税?按照图中这个例子,客人12年买房时花了80万,15年出租前市场评估价格是100万,17年卖了190万。房子在2015年由自住房变成出租房,虽然没有卖但政府视同卖掉,叫deemed disposition必须向政府申报,同时做资产评估报告,当时20万的利润因为是自住房不用上税,之后房子的ACB也就是成本就变成100万了,17年卖房的时候利润就变成190-100=90万,其中50%是taxable capital gain就是45万要作为收入报税,按照客人当年的总收入边际税率在53%以上,也就是说这卖房所得需要至少多交23万的税。用了election可以豁免掉23万的税。

作者简介

ANDY YU,注册会计师CPA,明瑞集团税务部门主管,有十五年税务局CRA审计上诉经验,擅长解决各种税务问题和疑难

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