投资之路,长线是金


作者: Jennifer MEI

刚看到房东圈新的征文时,我还以为是给个机会,要房东朋友们开一个吐槽大会,怨政府,怨房客,怨买家,怨建商... ... 正在想,我是应该写租客如何奇葩,还是应该写政府如何无良?直到看到中间一句,传扬正能量,才幡然醒悟,是啊,房产投资有这么多怨和痛,为什么我要持续和政府、租客斗智斗勇?还不是因为,我们都有一个崇高的“理想“: 提高被动收入,提早退休。



前段时间发过一个朋友圈,其中有句话说,过去100年当中,号称货币基石的美元购买力静悄悄地贬值了95%,有朋友不相信。其实,这个结果从数学上来看非常合理,如果平均通货膨胀率达到每年3.2%,100年后,货币的购买力就只剩下原值的5%了。通货膨胀率3.2%其实并不是一个令人吃惊的数字,但是经过100年的积累,却得到了这么一个令人惊讶的95%的货币价值损失。

 

我个人在性格上是一个属于跳脱静不下心的性子,大学毕业后就开始在国内炒A、B股,移民后又在北美投资股票、期权和外汇等,虽然早就知道在投资界中一直有一个长线是金的说法,但是实际操作中,因为换手容易,我一直在day trade,swing trade,都是以trade为主,积极买入卖出,估计交易手续费和margin利息加一起也有一两个房子的首付了,自己盈利估计连个零头都没有,还不如买个SPX指数基金,就算是买在2001年或2007年当时最高点位上,现在也早已经翻n倍了。过去100年中,SPX指数平均升幅只有9.8%,象我这种技术派是不屑一顾的,做好一个波段,一两个星期收益就会超过20%了,但是折腾来折腾去,20年后结果却是差强人意。

 

年轻的时候,想象着10年20年的投资期限简直是不可思议的。时间这么短暂,应该只争朝夕。最好今天播种,明天就有收获。

  

2012年,开始投入到房地产,因为投入大,提前做出了行动计划,突然发现,如果按照多伦多的年平均房价增幅是7.2%的话,10年左右,资产就可以翻倍了(72定律哈,不明白的同学可以放狗搜一下)。而且因为杠杆的存在,产出和投入的比例就更加诱人了。

 

平均一年7.2%的升幅,在开始的时候实在是不起眼,35万的房产,两年以后,计算下来也不过是40万不到。期间还要不断地忍受租客的无理取闹,房屋的无穷无尽的维修等等,对于大部分working family的中产阶级来说,从投入产出来说,是不值当的,IT工程师们做多一点overtime,每年多个三五万的收入,并不是个问题。如果不是着眼于10年,20年以后的收益,今天所有的怨和痛,简直就是个笑话。

 

我自己在开始房产投资的前五年,继续着朝九晚五的IT工作,同时自己管理所有的投资房,有时觉得我的时间精力,就象是试图用两个锅盖去盖三个烧开了水的锅,总是手忙脚乱,白发都多了不少。那时候如果手机叮咚一声响,就开始烦躁不已,肯定是哪个租客又有了麻烦。但是想到自己崇高的理想,只能不断调整自己的心态,把每一次吐槽变成一次经验教训。

 

五年后,因为房产投资的被动收入为底气,使得我能够在2017年离职,在家懒散。回转头去,总结过去20几年的投资经验,突然发觉还是老话说得好啊,投资路上,长线是金。

 

从理论上来说,如果以7.2%的年升幅,我能够持有房产超过100年的话,资产总值将是初始价格的1024倍,惊不惊喜?哇,这个数值似乎是不可想象的。但这就是我们大家耳熟能详的世界第八奇迹----复利的应用。如果是每10年把盈利资产卖掉,因为25%的税和5%的费用的存在,盈利直接缩水30%,100年后收益率将直降至202倍,131年后收益才达到1024倍,整整迟了31年。

 

股市、房市中能精确逃顶和抄底的能人,一直是传说中的神话,Condo, house板块轮炒更是令我仰望。但是我相信,如果安安静静地持有房产,不trade,只hold,几十年之后的结果应该相差不大。在这几十年的持有期间,一定会经历至少1到2次的房产周期低谷。只要买房时坚守了现金流的原则,那么任他风吹雨打,我自岿然不动。

 

无论再悲观的人士,也不会说2017年大多伦多房价就是此生顶点了。乐观一点的某些区的house此时已经静静地收复了2017年高地,悲观一点的某些区的house五年内也会再创新高。

 

投资路上,长线是金。让时间成为我们投资路上的朋友。做为一个普通投资人,我们的任务是找到能够达到平均年收益率7.2%,且能持有百年的投资标的。

 

最后以这句slogan与大家共勉: 

Just DO It!

BTW, 我的跳脱的性子并没有因为长线投资思维而改变太多,为了不让自己手多多去交易长线资产,还是留了少部分资金在外汇市场中,大杠杆每日追涨杀跌。我必须承认,这比闷着头长线房产投资好玩刺激多了... ...

 

 

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