一桩五方开心的房产交易


作者:Jane Xiong

前言

不要以为卖家、买家是天然的敌人,总有办法双方共赢。

 


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故事

先介绍一下买家的情况:买家年收入20万,不用现金付首付。但是从line of credit  拿出大约15万的资金来作首付。他是一个大型工厂的工程总管,特别在乎数字的计算和房子的细节。

 

作为朋友,他知道我有9套房,其中7套投资房,这些投资房给我带来的实际收入远远多于他的工资。于是他也很想尝试一下,以便达到退休后实现财务自由,从去年底找到我,开始筹划买房事宜。

 


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在带他看房之前,我问他是不是认真考虑好了,如果是,请去银行确定是不是能拿到贷款,如果能,能拿到多少?以便我为他寻找合适的房源。

人家真的很认真,很快就回复我说能最多买80万的房子。于是定位在奥克维尔、伯林顿寻找地大的平房投资(这当然是我的模式,他也是认可的)。这之后,他还是有许多数字需要我计算给他看,我们先用80万做了一个粗略的计算,他认为是合适的,我们才开始看房。(在文章后面我会将计算方式介绍给大家)

 

从开始看房到最后成交,看过大约60个房。客人管理工程而且超级重视细节,所以有时在计算和犹豫的过程中错失了机会。每次在MLS上看着好好的房子,到现场总有这样那样的不满意。当然更多的是价格上的不满意,其实这也是买家与卖家在期望值上的区别造成的。卖家坚定地认为市场没有那么差,大多数买家都想砍一刀买到更好的DEAL。

 

比如说:在Appleby Line附近的属于Nelson高中学区的房子,装修很好,经过CMA比较,旁边同类的房子最低只卖了61万,所以我认为这个装修好的房子也就值67万,下了OFFER,结果人家回都不回。因为临近圣诞,所以我告诉卖方经纪新年后再谈。结果新年后,该物业成功出租,我说我的客人是用来投资的,可以连租客一起买,结果人家反而口气硬了起来,说75万才卖。这样的房子,又没有贴金,我劝客人别买。

  

于是继续寻找,有一个周六看了8套房,其中有三套推荐给他,重点推荐了一个61*180的没有人居住的、需要全部装修或推倒重建的房子。他说不,我也不想太PUSH。因为想到这是个好的投资,我这个客人不要,也许别的投资客会想要,不要浪费这块璞玉。于是我推到朋友圈,其中有些客人心动了一下,也有人问过,但却没有人下决心。我其实也理解,不是每个客人相信我有这样的眼光,或者客人自己本身有这样的眼光。毕竟一块玉摆在那里,人人都会喜欢,像石头一样的璞玉,不是人人都会鉴别的。


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周日他休息,周一工作日开始,他就忙于工作啦。这期间,我推荐给他的另外两个房子全部有条件售出。于是我再一次向他推荐了这个房子,并花了三个小时与他一起设计装修格局及预算,终于做通了他的思想工作,下了一个59万的OFFER,打算最多出到61万就买。卖家经纪拿到OFFER就将一个自己的买家带来抢,他说不和别人抢,就放弃了。

 

于是这个房子以61.75成交。他有些沮丧,我知道很多小Builder追求利益最大化,这种房子是他们的心头好,但只要没有人下手,他们就不会轻易下手,以便彻底打垮卖家的信心。有人下手他们就会在控制利润的范围内拿到手。他倒也同意。

 

 

于是再继续找,每个周六都看新上市7-8套房。看好的房子不是因为犹豫被别人先下手,就是看不上没有下手。只好又回到以前看好的、几乎被人遗忘的房子再看、再斟酌。于是又去了Aldershot Central区域的一个平房再看。这个区域有比较多的公寓,更有多个在建公寓,这个平房地块65*116,1+1厨房分门出入的。因此具有容易出租和增长潜力。我们这次已经是第三次看这个房子啦。

 

这次去看的时候有人在,我们以为是卖家,经过交谈,才知道是卖家的父母和儿子。他的父亲是个盲人,母亲照料他的生活,他自己去了印度尼西亚做生意。不想回加拿大。卖家希望父母能继续住在房子里,我们这样的投资客他当然更欢迎。所以价格也特别优惠。这个曾经叫价74.9万,后来降价到71.49万的房子,我们最后的成交价居然是66.25万,连百的级别的数字都谈出来了,也是讲到了极致!

在最后关头准备签接受OFFER的时候,我的买家最后一次与我一起算了一笔帐,我在这里说明一下:如果你有高收入,即使你没有现金付首付,你的投资收益计算是这样的:

 

从表中我们可以看出客人从Line of Credit 拿出首付,支付4.5%的利息。所有消耗为-$6420,每年减去他高收入税,实际只消耗$3244.8(会计师说可以),就可以养住这个房子了。

 

 

因为实际支出每月连本带息才$1433,但换取的是7.2%的平均房价增长(详见我的文章《面对CPI增长,我能做什么?》。我和客人计算了一下10年后他的收益(下面的数据按7%的复合增长计算的),真的不算不知道,一算吓一跳!

 

 

十年后,他的房价会达到$1,303,238,减去卖房佣金、假设装修费用8万,土地转让税等,卖房后的税前收入是$472380,资本增值部分是$236190,假设他当年没有任何收入(因为他做的是退休计划),那他的资本增值税(根据现在网上搜索的结果)是$89308,税后收入是:472830-89308=383522。

  

每年由于租金不足造成的亏空后与高收入抵扣后实际交$3244.8,换句话说:只要每年支出$3244.8 10年后就白赚$350624,加上每年少交的税收,实际应为$380576对高收入的人群来说是不是很吸引?!

当然,这个方案是要有高收入来支撑的:没有高收入不能贷款,没有高收入也不能支持每月支出$1433(包括本金及租金不足部分)。另外还有退税部分的$2995第二年报税后才能回位。

  

我的客人抱着不用找租客,也期望他们有良好的习惯保养好这个房子(从这个房子的装修来看虽然老旧点,但干净整洁,验房也没有发现什么大问题),他还觉得卖家已经在价格上做了很大的让步,再加上他的恻隐心(不想盲眼的老父亲不方便与失去长期的生活环境、老朋友),这个能分租$2500的房子,他竟然答应$2200租给他们(当然这也是基于整租大约$2200左右的前提下)。这点我还是钦佩他的,毕竟我自己在买伯林顿Shore acer的房子时,也因卖家是对老夫妻而没有狠杀人家的价。这个房子也是我所有投资房里收益最好的一个。恻隐之心永远会给你带来更多的收益,不仅仅是物质上的收益,更多的是精神上的愉悦!

 

买房合同签订后的第一个周末,我和客人再一次去到这个物业,与居住在里面的老人家签订了一年的租约。两个老人都很健谈,身体健康,善良可靠。我们得知他们刚刚庆祝50年金婚,他们主动承担了剪草铲雪和维护的各种任务,甚至还提出了每年的暖风设备检查费用由他们出,我告诉他们说是房东的责任,他们说没关系。他们的生活健康、甜蜜、快乐!祝福他们。

  

这个房子就这样成交啦,一桩五方开心的房产交易:

 

买家开心,毕竟比原始价便宜了8.65万近13%,比叫价便宜了5.65万近8.5%,而且还带有高质量的租客。最值得高兴的是:周边有好几个装修好的同样类型的房子,叫价高达80-100万之间。

卖家开心,在市场时间这么长,终于有人买了,价格虽然差一点,但自己的父母儿子不用劳碌奔波,做儿子的孝心和对儿子的照顾也算是这样啦。

租客开心,不仅不用离开熟悉的环境,避免了盲人由于熟悉新环境造成的不便,而且租房价比外面分别出租要便宜300-400元。

卖家经纪开心,毕竟一单生意完美地完成啦。

我最开心。大家都开心,我自然有欣喜。虽然佣金只有2%,但一桩交易的完成,特别是这么复杂的交易的完成,首先是有成功感,其次才是收到的佣金。买家看我这么努力地帮他拿到这么好的DEAL,还自己主动提出不收回佣呢!这可是个意外收获啊!感谢他的理解支持!

作者联系:

jiexiong@royallepage.ca

realtor@xiongjie.ca

 

 

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