我的租房教训


女儿上小学时,我们买了一个有一点点风景的小房子权当度假屋。隔周周末去一次,冬天孩子滑雪,夏天我们爬山。后来孩子上高中功课忙,我们也没时间总去了,就计划着自己玩一年出租一年,如此往替,既能享受生活,也能挣些外快。


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第一年租给一对年轻情侣E,没发生任何麻烦事,过了一年后他们来多伦多大学上学。昨天无意浏览Facebook才发现他们已经分手,女孩如今进入了一家媒体公司,自己也发了几个单曲,其中一个还是无上装时录的,很香艳。


然后租给一对老夫妇,老头是澳大利亚来的退伍老兵,老太曾去北京教英文2年。隔了俩月不到, 老头的签证续签被拒,老两口连夜买机票飞回了澳大利亚。来信说抱歉, 留给我们一个月的租金作为补偿。

于是自己住了一个夏天。等秋风来时,我们决定再次出租。


凡事不过三。这第三次可就出事了。

出租广告登出不久,来了一个小姑娘B来看房。人看着正常,就是身体暴露出来的部分画满了纹身。

她一进来就显出非常熟悉的样子,知道哪个卧室里有个上下床。原来她和前房客E是好朋友,老来做客 。我跟E联系,E回信说她们是同事,B以前在班芙的饭馆打工,现在做帮厨,人还不错。



于是定下来一年租期,我向B要三样东西: 1. 身份证明; 2. 工资单和信用报告; 3. 前房东的推荐信。

B反馈很积极,马上给了健康卡的复印件,但说不开车,没有驾驶证。又去公司开了工资证明和前房东的推荐信。可始终没提供信用报告,先说不知道怎么做,后来说时间上来不及,再后来说怕影响她自己的信用。

老婆不同意,但我觉得不能因为人家有纹身,人家挣钱不那么多就歧视人家。其实还是我懒惰了。

如今看来这是错误的起点 。人不能既想做房东,又怕花时间费力气。因为最终该花的时间还是要花,麻烦还是会有,而且代价会更大。

签租约很爽快,B带来了两个月租金的现金,说她很喜欢这屋子,会好好爱护。还问她有一只小狗,能不能养? 我说我们自己也养猫,有啥不行的?

一切安好。

直到后来每次要utility时她总找出各种理由不交,三次跳票。每次B都是态度诚恳的说太抱歉,找出各种理由,说以前从来没有过以后也绝不再发生。

我每次都选择了不追究,尽量能宽限就宽限,也没有讨要过跳票造成的额外费用。只要最终把房费交了, 在utility 不给的情况下也没有继续讨要。

这是我的第二错 – 姑息的结果不是我所希望的人心换人心,而是对方的得寸进尺。你不去要欠租,她早就把钱花了。等滚雪球一样欠款越来越多,她就开始想怎么找你的不是赖债了。

在一次该交房租的前夜。B来了封邮件,意思不连贯,大量错字,仿佛当时她 精神上是不清楚。大意就是她自己人太好,总被欺负,这次决定不受气了,明天她就去找人验房。打算以房子本身有问题为理由不交房租。

这次我才意识到问题有些严重了。去信说你如果是因为资金上有困难,我们没有问题,你不需要给我60天通知,随时可以搬走。B马上回信,语气缓和了很多,抱歉给我们添麻烦,但说她太喜欢这房子了,什么问题都没有了,要继续住下去。我们回信说没问题,只要你按时交房租。

可是,这次她又跳票了。

我忍无可忍,太麻烦。而且我精力实在有限, 决定卖房!

我只知道要要赶租客走人,需要给90天的通知。于是我发信给B,说我四个月后打算卖房,请你在那之前搬走,如果你能提前找到新家,随时欢迎走人,我不会扣你任何费用。B回信说:完全理解。

我自己觉得作为房东我算是仁至义尽了,尽量不触伤B的自尊心,给她留足了面子。但很不幸,我犯了第三个错误:不熟悉租赁法。明明房客有诸多过错在先,我可以走正常程序把她赶走,却因为爱面子不肯直接指出来,又笨到用了一个陷自己于不利境地的理由。

时间又过了一个月。

我发信问:你房子找的怎么样了?

B回信了,她说她找到了个“damn good”的律师,律师说我以卖房为名义让她搬走是违法的。最多是我让在她住在那里的情况下卖房,而且买房者必须是“自住“,才能在closing 日让她搬走,而且必须给足她60天的通知。她说她会走法律程序和我战斗到底。

我回信说:你要走法律程序,好!我也正打算走法律程序呢。

这个房客很有主人翁责任感的意思要一直住下去了,而且不打算付钱。以前听到过很多房东悲惨的故事,没想到发生在自己身上。

开始在网上找些资料。下边这个网站上的表格就变的很重要了。

http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms/

安省的法律极其偏向房客。房东要想赶走房客的办法非常的有限。在最初的一年合约期内是几乎没有任何办法赶走房客的。而且安省法律规定,出了1年限期,合约自动无限期延续。所以房东是永远不能以合约到期为理由赶走房客的。至于以卖房,自住,装修为理由,则是要给满90天通知,而且给予赔偿。安省新规定,赔偿是一个月的租金。

要想赶走不交钱的房客,两个通知表格很重要:

N4 这个是在房客欠租的时候发的。内容是我给你14天,在14天内你或者交租或者搬家。如果14天后,你既不交钱也不搬家,房东就可以走L1程序,申请Landlord Tenant Board的聆讯。一般在3-6周内可以排到期。如果裁定对房东有利,Board可以裁定房客在一定日子内必须走人。到时候不走,房东可以联系当地警察,再排期赶人。但房客在被赶走前的任何时刻交清欠款,此程序无效。也听说一些老练的房客每次在最后一刻还钱,从而浪费了房东几个月的努力,还是赶不走。听说Board 很少在第一次聆讯时就赶走房客,往往要求双方协商解决;
N8. 这个是在房客长期的一贯性的欠款时发。要求房客在合约到期时走人。这个长期性一贯性的门槛很高,一般要求是三次连续跳票。幸运的是我们的房客符合这些严格的要求。
于是我们先发N4, 再发N8,给了房客满90天的通知让她走人。告诉她我们不怕走法律程序,我们准备的很充分。

在第二个N4期满前一个晚上,当我们把第二天去Board 申请聆讯的 L1和L2的表格都填好后,B来信了。说她非常非常抱歉,不知道她为什么走到了这一步。问如果她月底离开,还有没有商量。我回信说只要你到期走人就好。你欠的那些款我也不要了,千万走好。

几个重要的教训:

- 在房客第一次欠租或者跳票的时候,态度还可以很好,但N4一定要发;否则就是对自己和房客的不负责任;
- 事先了解安省租赁法,知道房东能保护自己的办法虽然不多,但还是有。有事来不能怕事;

- 事先对房客申请的过程要非常慎重 – 进来容易出去难。给自己一个估计,正确评价自己能不能把握的住那个房客。如果有任何疑问,不要接受。而不好的租客的一个惯常表现就是在看房时给你现金。

 

到了11月1日,我们请假去接回自己的房子,才发现屋里屋外垃圾成堆,出租前刚运来的床不翼而飞。但总算请走了小祖宗,心里也还是谢天谢地。我后来又单独过来几次,整理出来几十大袋垃圾,用我的SUV足足往20几公里外的垃圾处理中心运了8次,然后换锁走人。

之后几周没来,房屋空置,直到下了大雪。我们再来,发现房门打不开了。我转到屋后,后院的落地窗户是开着的,屋里冒着热气,Gas Fireplace 在燃烧, 而一串清晰的足印在厚厚的雪上从Deck奔向远方。我赶紧进屋,走到前门,发现前门的锁从里面被一断铁丝固定,让外人用钥匙无法打开。

典型定义中的Break and Enter, 报警打了911. 因为偏远,又不算情况紧急,荷枪实弹的警察在2个小时后来到。警官非常仔细的听取了情况,房前屋后照了很多相。看到屋子里凄惨景象,警官问这是你住的屋子?我本来不想把小姑娘的信息提供给警方,免的给她找麻烦,回头再丢了来之不易的工作,但既然被警方问到了,我也只好按实情说了。后来警察发现了从卧室窗口跳进入房间落脚在床垫上的脚印,一双小号的靴子外加一条狗,警察说他会从这里开始处理,其它事情就不需要我管了。

从此无事,直到来年1月份,我忽然收到一份天价水费。我直觉感觉是因为零下30度,水管爆裂,小屋子一直在花花的流水。于是赶紧给当地政府打电话,问怎么办。女办事员很官僚的口气,说你的屋子你去管,我们无法现在就派人去关路边的总闸。你要自己去关掉你屋子的总闸,给我们来个相片,我们才管后面的事。

那时快下班了,我放下电话就直接开车奔向度假屋。路上很难开,几个小时后,大雪漆黑夜,我才赶到,好在没人再break-in了。一眼看去,一切安好,没有水没金山,路边也没有因为总水管爆裂出现的冰山。因为我家的水管总闸是在crawl space里,而入口是从屋外一侧地面上的入口。那时零下30度已经俩月,大雪冰层堆积了1米,我是根本不可能除冰除雪爬进去的。我前后左右好好看,关了屋内的一切水闸,反正是没漏水。于是深夜中,在大雪纷飞中又开车返还家中。

第二天给政府打电话,告诉她我去了度假屋,一切都好,保证我屋子没漏水。女办事员显然认为我说谎,问昨天那么大的雪,那么晚了,你还去了? 我发誓说我去了,你爱信不信吧。女办事员说,没总闸的照片?那我没办法。你需要付款。

白天我又仔细看账单,忽然发现从10月15日后,水表ID号变了。于是我以为找到救命稻草,再次打电话说你们弄错了水表。政府那边终于开始认真查了,但给我的消息很不好。原来从去年5月开始,政府就没能真正读到在crawl space里的水表的读数,因为在外的传输器坏了。读表的工作人员犯懒,就一直按照每月10立方算,我也就一直这么交着钱。

直到10月15号,政府派人换了新水表,在那一天把旧水表换下来,读数发现前6个月用水量巨大 - 因为房客自己在阳台上养殖了一些水生的有机植物,大量用水。那个工作人员把这个读数告诉了房客。猜想是房客在得知此事后,才决定马上搬走的。

真相大白后,我也只好把水费自己给付了,算是又一个教训吧。

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