玩转AirBnB,成为短租管理高手(一)


总题:从房东的角度来说,一个短租房源运营成功与很多因素有关系。除去房东个人沟通交流处理问题水平、清洁人员认真负责程度等人为因素外,房源的图片、标题、头像、评论、描述、价格、退订政策等等都是决定运营成功与否的关键。那么我们可以优化哪些内容?在实际运营中需要注意什么?有哪些小技巧可以帮助我们获得更多的预定?本系列文章试图为大家一一展开循序渐进的讨论。希望大家都可以在短租运营方面获得成功。同时欢迎各位同行、各位房东与我们交流,取长补短、互通有无。

本系列是以AirBnB平台为例展开讨论,但这些技巧和注意事项基本上适用于各个短租平台。

 

本文是第一篇:基础设置篇

 

在任何一个新短租房源上线之前,短租平台都会引导房东对房源进行基础设置,包括上传照片、拟定房源标题和描述、设施配置情况、房间情况、定价,等等。千里之行始于足下,认真准备这些最基础的房源设置,您的房源运营就成功了一大半。本文不对全部基础设置一一阐述,这些您跟随短租平台的引导一步步去完成就好。本文重点会放在基础设置中一些决定成败的细节方面,运用什么样的技巧可以让基础设置更完美。

 

在进入到房源设置之前,首先要设置好您自己。

  1. 房东头像及昵称

一个好的房东头像和昵称,是可以给房源加分的,可以让房客更加的信任。客人更倾向于选择具有真实的房东头像和昵称的房源。如果您不想使用个人照片作为头像,就选择一些具有地标意义的优美的风景图片,或者您正在旅游或运动的照片等等能够让客人感受到您的真实存在。换位思考,您更喜欢一个有真实头像的客人,还是一个只有卡通图像的客人?

  1. 房东获得认证

尽量完整的提交房东个人身份证明,帮助短租平台更好的验证您的身份。经过身份验证的房东,其房源的搜索排名会高于那些没有验证或验证不完全的房东的房源。经过完整身份验证的房东,也会受到更多客人的欢迎。

 

接下来,让我们开始短租房源的设置。

房源图片

在这个看颜值的社会,选房子也是看颜值的,如果房子装修设计上都很好,房间的图片却没有很好拍摄和展示出来,就是在降低入住率。很多房东为了节省成本,直接自己拍摄或请的非民宿摄影师。可以肯定的是这是不可取的,因为很多拍摄的图片是不符合平台的标准。实践证明,一般入住率较高的房源在首图设置上都是以房间整体的一张图为主,而非部分细节。所以尽量挑选房间的整体图,精修后作为首图。

房源标题

很多房东在取标题的时候很随意,房型+地址很像是中介挂出租房的感觉,但是实际上用户真正选择的往往是:5分钟直达XXX景点XXX房。与FaceBook上发布广告给各个不同地域的人不同,AirBnB平台的房源没必要浪费有限的字数而把所在城市写上去。

房客在平台浏览房源的时候,能够看到的主要信息就只有首图、标题和头像三个元素。所以房间的标题一定要传达足够的信息,并且能够让用户通过关键词就能够很轻松地被搜索到。

查看了上百套优秀房东,总结了这样一套万能命名公式:优势(历史、地铁、路名)+风格(装修)+房型(几室)+描述(房源)

 

当然,我们可能无法在有限制的字数里表达出全部的优势,记得选取最重要的那一点。比如一个既靠近多伦多大学又在唐人街附近的房源,也许靠近大学这一点是应当写在标题的优势,而唐人街这个优势就放到房源具体描述中去比较好。当然如果您并不希望过多学生来入住,那么唐人街这个优势就要取代靠近大学这个优势了。

 

房源描述

坦诚地描述房源,让租客很详细的了解这套房子,尽量将民宿背后的故事,地理位置优势和房屋的细节展现出来,用心的描述是对租客的负责,也是你职责,很多时候是房源描述中的某个细节吸引着房客的预定。把天窗、高举架等等细节都描述进去,尽量写到500字,因为字数越多,AirBnB平台会更提高您房源的搜索排名。在描述中,用词要诚恳、礼貌、专业,多参考周边相似房源的介绍,必要时请英文水平高的人帮忙斟酌一下。在房源描述的最后,记得写上一两句邀请的话语来拉近您与客人之间的距离。比如:: “I would love to host you in my apartment! Send me a message with any questions you may have.”

 

定价策略

这里要说的是如何善用AirBnB的智能定价。很多房东可能并不喜欢这项功能。尽管房源价格会随着市场需求变化、节假日而动态智能调整,但是基本上您设定的基准价和最低价都会高于AirBnB平台的建议价。所以除了某些特殊节日外,最终给客人的价格将几乎全部是您设定的最低价,从而失去智能定价原本的意义。毕竟AirBnB平台无法仅仅从文字描述中就知道您的房源与众不同的特色,所以也就无法制定一个符合实际情况的价格。另一面,有些房东因为没有经验,或者没有更多时间去随时动态调整价格,就会对智能定价这个功能非常依赖,没有时间和精力再去做任何调整,宁可单价收入低一些,但预定总量上去了,总体收入也是可以接受的。

无论是完全依赖,还是彻底不用智能定价这个功能,都是不恰当的。正确的使用这个功能的方法是:首先设置使用智能定价功能,此时需把基准价和最低价订的比平台建议价高两倍左右,即使这段时间有订单,您也不会有任何损失;然后去查看您的日历,把智能定价调整后的那些较高价格的日期和价格记录下来。比如您最低价是$80,但某个日期平台给出的价格是$120,那么意味着这个日期是一个可以提高价格的日子;接下来,取消智能定价功能,按照自己的定价原则去设定固定价格;最后,把记录下来的日子一一按照比例调高价格。至此,您就完完全全的把主动权抓在了自己手中,并且享受到了AirBnB平台对市场价位的大数据分析服务。

 

设置允许提前预定的时限

一般的,我们应当允许3-6个月的提前预定。比如现在是2月份,可以接受7月份入住的预定。这个时限越短,您房源搜索排名降低越多。但这个时限不应是绝对的,也要配合其它设置根据季节动态调整。关于这项功能的使用会在高阶技巧中再详细介绍。

 

本文的最后,提三点与AirBnB平台房源设置无关,但会很大程度影响房源入住率的房源布置技巧。

  1. 床尽量大:只要卧室够大,一定要配置大床。能放Queen Size就绝对不要放Double Size的床。客人都喜欢睡的床比较大,一个人睡或两个人睡都有足够的位置。一张小床,会熄灭相当多的客人预定的欲望。
  2. 公共区域要宽敞安全:公共区域包括起居室、餐厅等区域,这些区域切忌摆的满满的,切忌摆放一些漂亮但易损坏的物品饰品。给客人留出足够的安全的与家人、朋友、同事交流的空间,甚至举办一些小型的party,对于超过3个卧室的房源来说,是相当必要的。
  3. 尽可能多的提供软硬件装备:对照AirBnB平台上列出的装备列表,您应当尽可能的置办齐全。核心配置一定要齐全,同时不要小看一些微不足道的装备,比如配置一个熨斗或吹风机,会自动的提高您房源的搜索排名。多提供一套可以办公的桌椅,可以满足客人商旅的需要而增加客源。要注意的是,如果某个装备您确实无法提供,一定要实事求是,千万不要勾选没有提供的物品,否则客人一旦发现本该有的物品并未提供,会极大增加差评率。另一个需要注意的是,提供的装备一定要确保其质量,否则不如不提供。比如提供的WI-FI速度慢甚至经常断网,或者提供的浴巾掉毛严重,都会导致差评率的极大提高。所有提供的物品都要尽量保留好原始发票,以便出现损毁时可以马上向AirBnB平台提供并索赔。

 

 

参考链接:https://www.zhihu.com/question/28739946/answer/568533330,Blog.atairbnb.com

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