新冠肺炎疫情下的涨租、欠租处理


作为一名战斗在物业管理第一线的物业经理,每当看到房东群里各位房东对出租物业的担惊受怕,对出现的各种问题茫然失措,我都恨不得化身为盖世英雄,踏着七彩祥云而来,帮他们解决掉头疼的问题。

但是,我没有可化身无数的毫毛,只能以我所经历的、我所领悟的经验,写一篇小文,希望群友可以了解到,原来我可以这么做。

涨租和欠租问题,一直是物业管理两个重点和难点。特别是欠租处理,是所有纠纷中出现频率最高的,也是近期由于疫情而出现的所谓“省长鼓励房客不付房租”话题的争论焦点。

先挑简单的说吧,聊一聊疫情现状下的涨租处理。

涨租,每12个月可以提前90天通过下发N1 Form按照规定的涨租比例通知租客。这里的每12个月和提前90天,是一个下限而不是一个上限。

怎么说呢?举个例子,您当前租约是4月30日结束,您可以在2月1日之前通知租客从5月1日开始涨租;如果您2月1日之前没来得及发这个通知,不代表您就失去了涨租的机会,您可以在2月1日或2月的任何一天发通知,从6月1日起按照上涨的租金执行;如果是3月份发通知,则从7月1日开始执行;以此类推。

另一个需要注意的是,这是一个通知的动作,不是协商,不是请求。这意味着租客是否同意都无法改变租金上涨这个事实。

我们物业管理的标准做法是,下发N1 Form的同时会发一个N9 Form。如果您不认可涨租,请填写N9 Form提前60天发回给我们,当前租约结束时您搬走,两清。

好了,一般情况下的涨租说完了,下面聊聊当前疫情下该不该涨租,如何涨租。

包括物业管理在内,任何事都要遵循一个“别没事找事”的原则。什么意思呢?当前疫情下,能全额按时支付租金的租客都比较少见了,您还指望这时候加点租子么?没准您这N1一发,原本没想借着疫情拖欠一下房租的租客,就开始合计怎么能不付房租了。

了解了我上面说的每12个月不是上限的这个解释,您就该知道,等疫情缓一缓,甚至疫情完全过去了再涨租,也没问题,就是损失了几个月几百块钱而已,比收不到租金实在是强太多了。

已经在疫情严重之前发出了N1的房东怎么办呢?有两个办法。一可以直接再发个信告诉租客取消本次涨租以示在当前疫情下对租客的一份关爱;二是维持本次涨租,但给租客来个缓刑,告诉他们涨租依旧,但本年度仍按原租金计算。

行了,涨租的事就说到这了,毕竟这不算啥难事。聊聊欠租的处理吧。

欠租,一旦发生,立即下发N4 Form,启动法律流程。同时要主动联系租客询问原因,寻求尽快妥善处理的方案。两手准备,最大化减小损失。

那么,在当前疫情下好多租客都减少甚至失去了收入,在“政府的感召”下要求迟付租金,甚至要求减免租金的要求就开始多了起来。作为房东,您该如何处理呢?

首先,一如我在不同场合下反复强调的,要以法律为准绳。就是说,一旦欠租发生,立即下发N4,这一点在任何情况下都不能变。这不是不近人情,这不是挑事,这是对我们自己利益的保护。

接下来,咱们做点有人情味的事儿。和租客一道商讨出一个延迟支付租金的计划来。减免是不可能的,地主家也没余粮啊!迟付是可以的,利息也是可以不收的,但始终是要交租的。

比如说,从4月份开始租金可以支付一半,直至9月份。从10月份开始,每月除当月租金外,多支付半个月租金,直至补足所有迟付的租金。如果到9月份疫情还没有缓和,可以再次协商延后。

假如到9月份疫情已经解除,租客也恢复了收入,但却没有按照这个迟付计划开始补足租金;或者您压根就没有和租客达成一致的租金迟付计划,租客一直拖欠着房租,记得我们在欠租刚发生的时候下发的N4么?马上就能起作用了。

因为那时候租务法庭也很可能恢复正常办公和案件审理了,而您的案子肯定是排在最前面的,能够得到最快的处理,最大化减小您的损失。双管齐下,立竿见影。

假如您没有下发过N4,等疫情过去了再发,您且排着去吧,几个月甚至半年一年的排期是很有可能的。

有群友在群里咨询,是否应该现在就联系一下租客问问是否会拖欠房租。咱能不透着心虚么?等4月1号租金支票跳票了或者您没收到租客的email transfer您不就知道您租客是不是会拖欠房租了么,为什么要“没事找事”去呢?也许您这一问反倒让租客看到了光明:难不成我的房东还鼓励我拖欠房租么?

至于现在还念念不忘驱逐欠租租客的房东们,就灭了这个念头吧。一是目前租务法庭不再安排任何庭审,也不会签发任何驱逐令;二是现在招租也异常困难了,会导致您的物业空置较长时间,您的保险和物业维护计划都要相应改变,操心的事也不少。

优质租客在当前特殊情况下遇到困难,会和房东一道商讨,渡过难关。“坏”租客无论有没有这场疫情,都一样会欠租。心态放平和,甭跟这儿生闷气。想想辙弄点救急资金,保证自己和家人身体健康,最重要!

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