而这一篇是极具战略意义的。同事说,楼花转手和HST如此有趣,写起来一定超爽的。这篇如果阅读量超过1000人次,他负责我一个月的咖啡。真暖心。所以,接下来我尽量用平实朴素的文字来解释下楼花转手和HST之间不可描述的关系。

通常买楼有三种目的:自住,出租,转手。

无论自住或出租,都是要等买家拿到ownership之后; 而楼花转手是指没等房子建好,在交接之前就将合同出售,这叫 “assignment” 。转手方是 ” assignor”, 接手方是“ assignee”。楼花转手后,新买家来跟建筑商做最后交接。

一句话:楼花转手不是卖房,而是  “卖合同”。

不是所有楼花都允许转手的。有些建商明文规定不许转手,允许转手的也必须先得到建商的书面同意才可以行动。转手会涉及到转手费, 建筑商一般收几千块 。

楼花转手是否收HST?

CRA的第一个任务就是要判断assignor是否符合GST/HST概念下的 “deemed builder”“builder” 并不一定指建房人,assignor 同样可以被视同为”builder”。

主要考量的2个因素:原始买家和建筑商签合同当时的目的,以及后来转手合同的原因。

 

例一:

隔壁老王、隔壁老李、隔壁老张,共租一套3卧室的房子。2015年1月,三人合伙签合同购买一套高级公寓,一室一厅,预计2018年7月交接。结果到了2016年2月房价暴涨,老王老李老张研究后将楼花转手卖给了出价最高的丫丫女士。

 

CRA认为三人合买一室一厅的小公寓很难解释为了自住。三人都打算搬入吗?如何住?从这个角度看,购房自住的“原始目的”不成立。楼花转手被CRA认为是生意行为( in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade),

因此老王老李老张被视同为GST/HST意义上的”builder” 既然是 builder, 卖楼花就是要收HST的。

 

例二:

老陈夫妻带着三个孩子住在4卧室的房子内。2015年1月,老陈签合同50万购买大学附近one-bedroom condo, 预计2016年1月交接。Occupancy closing后老陈把楼花转让给一学生家长,卖得60万。老陈用盈利的10万给自己的房子加盖了一层。

 

从CRA的角度看,尽管老陈夫妻从来没有炒房历史,但一家五口买个one-bedroom的condo也看上去也不像要自住。因此楼花转手被CRA认定为生意行为,老陈同样被CRA视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 卖楼花要收HST。

 

例三:

老牛和老刘和2孩子住在3卧室的townhouse。2015年1月他们购买渔人村一3000尺的新房。新房离孩子们学校步行可达,离老牛公司也近。新房的closing 预计在2016年7月。2016年1月,趁着房市好,俩人卖掉了3卧的townhouse,搬到姐姐家暂住,坐等搬入新居。但是,2016年6月,老刘的母上大人突然中风不能自理,需要同住照顾。老牛和老刘觉得这种情况下4卧的新房貌似也不大够住了,必须再买个更大的房子。所以,即将交接之前,夫妻把4卧转手了。

 

CRA认为老牛和老刘切断了和旧房的联系(卖了townhouse),新房的位置对孩子大人都方便,这些事实说明买房“自住”的目的真实可信。后来转手楼花是因为突发事件导致 – change in personal circumstances 。因此CRA认可自住目的,不属于炒楼花,从GST/HST的角度,不是”builder”, 因此转手楼花不要求收HST。

 

例四:

2015年1月,大灰和建筑商签署合同,购买士嘉堡新房打算自住。在2016年1月大灰升职,被公司派去纽约总部任职。临走大灰卖掉了楼花。

 

从CRA的角度看,大灰买房本想自住,卖房的原因是工作变动。因此,从GST/HST的角度看,大灰不是”builder”, 因此转手楼花不要求收HST.

所以,一旦 assignor符合 deemed builder的定义, 转手楼花则必须收HST,反之则不收。

下面就举一个deemed builder 收HST的例子:

 

例五:

新房30万。小王是原始买家,签合同后付给建筑商 20% 的 deposit 合计6万元。 2年后小王将楼花以34万转手。

首先,这一交易涉及两部分:

小王应先把付给建筑商的6万成本赎回(转嫁给新买家)。但是,recover 6万并不属于 return of deposit, 相反,CRA认为这一行为属于 taxable sale;

小王转手盈利,售价34万,产生盈利4万。CRA认为,这部分利润也是要加HST的。

 

新买家给小王10万买一纸30万的楼花合同,其中6万是补偿小王付给建筑商的deposit, 4万是小王的盈利。因此涉及HST =(6万+4万)*13% = 13000。这13000 的HST应该跟买家收,当然小王也许为了吸引买家而最后选择自己承担。

 

那小王有办法抵减一部分HST么?有的。交易中小王支付的地产经纪费,律师费,转手费等费用中的HST可以从13000中刨除。

 

HST rebate 该谁申请?

对assignor来说,不涉及 HST rebate,因为 assignor 还未曾拿到房子的ownership;

Assignee 才是最终面对建筑商交接(final closing)的买家,符合条件的可以申请相关的HST rebate (自住/出租)。

 

接上面例子:

大刘接手了小王的楼花,支付的HST:给小王 13000; 给建筑商30万*13% = 39000 (其中15600是原本包含在合同里的,23400是交接时补足的),合计52000。

大刘自己申请 HST New Housing rebate 能够拿回 30300 退税。

 

几点注意事项

如果从非居民手里买楼花,assignee 一定要监督非居民 assignor 申请 certificate of compliance 跟CRA进行清税。否则,CRA向买家追缴非居民所欠税款。

如果楼花转手(或直接更名)给自己家人,必须做正规 assignment 或者 amendment 文件, 而不是仅仅在 closing 时做 direction of title – 这样做很容易导致双方谁都拿不到 rebate。

有同学反映本文缺乏幽默感,无段子网感差,无法驾驭,这类同学请参阅GST/HST Info Sheet GI-120 跟CRA近距离接触,学习。