加拿大人卖美国投资房,如何报税?


最近越来越多的加拿大投资者去美国买房,不少地产公司甚至纷纷成立了奥兰多销售部。那在美国卖房赚了钱之后,该如何给美加两国政府报税呢?

第一步:美国非居民预留税 (withholding tax)

加拿大人卖美国投资房,IRS要预留总成交价的15%作为非居民预留税。

小王是加拿大居民,2011年花了30万美元买了一套投资房,然后2018年以50万美元的价格售出。按规定买家要扣15%的预留税 $500,000 x 15% = $75,000美元。

小王必须在交接日(final closing date)之前向IRS提交Form 8288-B 申请 withholding certificate。

小王没有美国税号,因此还要使用W-7申请税号,和 Form 8288-B一起提交。

无论卖房是否有增值,也无论增值大小,预留税必须交。买家负责扣款。


第二步:报美国税 

小王填写美国税表1040NR,申报卖房的增值。根据美国税法,持有一年以上的房子增值属于 long term capital gains,可使用增值税率( 0%, 15% or 20% )。

  • 增值在 $0 到 $38,600美元之间,税率为0%
  • 增值在 $38,601 到 $425,800美元之间,税率为15%
  • 增值在 $425,801美元以上,税率为20%

在美国,全部增值计入收入;而在加拿大,只有增值的50%计入收入。

第一步中已交的预留税 $75,000美元可作为 instalment payment credit 在1040NR上抵减。

2018美国税:( 房价增值$200,000 - $38,600 ) x 15% = $24,210美元这是小王在美国的最终税款。


第三步:报加国税

作为加拿大税务居民,小王必须在加拿大报全球收入。

首先,将美金转换成加币。小王的投资房在2011年7月以30万美金购入,2018年7月以50万美金售出。

  • 2011年7月: 30万美金 = $300,000 x 0.9553 = $286,590 加元
  • 2018年7月: 50万美金 = $500,000 x 1.3130 = $656,500 加元
  • $656,500 加元 - $286,590 加元 = 约37万加元

明明20万美元的增值,变成了37万加币, 这就是汇率的力量。

2018加国税: ( $369,910加元 x 50% )x 53% = $98,000加元(假设小王在加拿大的工资收入已在最高税阶)


第四步:使用 foreign tax credit 

在第二步中,小王在美国已交税 $24,210美元,折合加元 $31,788 (foreign tax credit)。小王要给加拿大补交 $98,000加元 - $31,788加元 = $66,212加元。


 马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  

 


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马云 Carol Ma

曾八年就职于加拿大联邦税务局CRA,担任特殊犯罪收入调查官,税案申诉部,税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人

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