分摊申报/延迟缴纳卖房增值税?


延迟缴纳卖房产生的增值税( claim capital gain reserve),可以吗?

可以。

不过,需要满足几个条件:

第一:卖房收益首先必须属于capital account。如果您做的是倒房炒房的生意,那么收益属于income account, 就不适用这个条款了;

第二: 房款不能一笔付清,必须拖着付。 根据不同房产的性质,税法允许拖5 到10年。普通民居房最高可平摊到5年来收齐,每年收进来房款的20%。 Farm或者fishing  properties 在1981年11月12日之后卖给孩子,capital gain 则可以平摊到10年。

举个例子:

刘老根于2015年卖了一处出租房, 这房子十年前以70万购入,如今100万卖出,产生增值30万。正常情况下,卖房的收益都是一次性收齐,钱不付清不能干!房子卖掉后,刘老根则须在2015的税表Line 127这一行,填写上该增值30万的50% 即15万为2015的应税收入(taxable capital gain).这白花花的15万两银子和刘老根的其他收入加起来,再按照对应的个人税率,计算税款。-- 这是通常申报增值税的算法。

假设刘老根2015年没有其他收入,只卖了这一套房 有15万的应税收入,在安省,这个收入的平均税率为32.12%, 边界税率为46.41%, 他的应缴税款为 $48,173。(倘若在魁北克,则需要交$55,357;税率最低的省份是Nunavut, 需要交$41,228)。

但是,注意了,这里要讲Capital Gain Reserve!刘老根跟会计师交流过,不想一下子交4万8的税,好家伙,可以顶个小condo 的首付了,太肉疼!会计师建议,卖房收益慢慢收进来,可以平摊到5年。如果买卖双方达成一致,可以每年支付20%,那么在2015卖房当年,刘老根可以选择只申报20%的增值收入,也就是30万*20% =6万,其余的24万(80% *30万)留到下一年再计入收入。这样,2015年,刘老根的应税收入为6万*50% = 3万,平均税率为12.73%;边界税率为20.05%, 他只要付 $3,818的税款就可以了。

到了第二年2016,他还是报20%的增值, 3万加到应税收入里。其余的18万 (60%的增值)留到下一年。

到了第三年2017,还是报20%的增值, 3万加到应税收入。其余的12万(40%的增值)留到下一年。

到了第四年2018,3万加到应税收入里,其余的6万(20%的增值)留到下一年。

到了第五年2019,就是最后一年,3万加到应税收入里, reserve都用了,清零。

同样的30万增值,  采用 申报capital gain reserve的方式,刘老根5年中一共缴了$3,818 *5 = $19,090 的税。相比之下,如果用传统的申报方式,刘老根则需一次性缴纳 $48,173的增值税!

操作有风险,看客需谨慎

申报reserve每一年,都要和税表一起提交FORM T2017  - Summary of Reserves on Dispositions of Capital Property。

详情请看"Claiming a reserve" in Guide T4037, Capital Gains

上面的例子是最简单最理想的情况,每年都把 capital gain reserve 申报到最高。这个reserve可以从0 到最高之间选任何一个金额来作reserve.   如果选择每年不报到最高,计算就复杂一些,建议找专业人士帮忙算清楚。

阅读:

马云 Carol Ma

曾八年就职于加拿大联邦税务局CRA,担任特殊犯罪收入调查官,税案申诉部,税务申诉裁决官 。2014年加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager,2015年创建 JKtax 马云会计师事务所。

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