底特律房产投资讲座


时间地点:本周六日 2 - 4 Pm 在密市和万锦

投资新视角():底特律房产问题汇总

1.美国那么大,我为什么要选择底特律?

答:底特律和美国所有其他城市的房产周期都不一样,其他大城市都在高位,只有底特律经过2013年的破产后,开始缓慢恢复。如果我们带着投资的心理去看美国房产的,最后还是在意收益问题,那底特律的正好都可以解决这些问题,10万美金以内可以买到一栋别墅,净租金达到9-10%的地区只有底特律了,钱投资在哪里都是一样,就算孩子在美国读书,未来定居哪里也不确定,但是充足的现金流,和目前还远低于正常的价格,是我们看好底特律的最大原因。

2.底特律户型的种类有哪些?

一般8-10万的房子 分单层跟双层,都带地下室,80%房源是一户的,双单位的就是可以租两户人家,回报率会高一些,但是这种房子很少,基本这种房子一出来就没有了。

3.底特律黑人多,不安全,我要买在白人区。

答:在美国黑人跟白人是一起登陆美国的,美国人眼里穷人其实不是肤色黑的人, 而是指墨西哥人,墨西哥人大多数没有证件,所以犯罪率更高,导致墨西哥人居住的地方房价会很便宜。其实美国哪个城市都有黑人,华盛顿黑人90%,美国南北战争后,北方黑人比南方黑人多, 在美国黑人地位还是蛮高的,底特律黑人80%,但是底特律的黑人都是有技术的工人,技术工是很吃香的,收入超过白领,他们都有一定的学历,稳定的工作,所以才能在这个城市生存下来。我们在出租的时候会对租客的信用分数要求(580分)以上,雇主收入证明,近一年的工作记录等综合评估,我们还会收取1.5个月的押金,层层筛选符合条件的租客,并不是看肤色,黑人并不是不安全,我们要从美国人的角度看黑人,投资的角度看是不是符合要求的租客。

4.房子都太老了,都接近一百年了,买了干嘛?

答:其实来过美国的客户都会有这种感觉,美国的房子偏旧,美国东海岸房子都是很多年历史的,尤其是东北部项纽约波士顿新泽西....都是一两百年砖结构的房屋,中西方文化差异,中国有房龄一说,国外没有!老房子都是砖结构的,当时的材料都是真材实料,而且美国的房子一直很注重维修翻新保养,所以很多百年豪宅现在都价值不菲,而且我们现在的房子也都是新装修,也是给客户保障。比如新屋顶,保修20年,新的供暖设备,这些都是房子中最贵重的组成,这些是新的也就从本质上保证了房屋的质量。

5.谁出租管理?租不出去怎么办?租金收益多少?

答:这点恰恰是我们最大的优势,我们自己团队在当地管理, 客户完全可以放心,我们从销售到管理都是我们自己的团队,过户后客户销售及当地管理者会建立微信群,美国同事会经常发房屋照片视频给客户 ,每月15号给客户发租金账目清单,微信不受时差影响,而且微信可以直接翻译,方便客户查看信息,更方便沟通,销售也会在群里。让客户知道,从始至终我们都会同样的人面对客户,不会交给第三方。

 

6.带租客的房子,租客签了多久?还剩多久?到期了怎么办?

答:我们的房子都是长租,租客合同是一年一签,续签也是一年起,已经有租客的房子 ,客户也可以看到租约,租客到期前一个月,我们会确定客户是否续租,如不续租,租约到期前一个月我们就开始寻找新租客带租客看房了,一般我们最多一两个月就可以找到租客,所以空置期一般很短,因为我们也不希望房屋空置,空置期没有管理费!我们之前的租客多数都是续租的,因为我们公司会不定期给到客户一些服务,比如房屋清洁等服务留住客户,而且一般客户除非是工作调动搬离这个城市,其他情况下租客也不愿意搬来搬去,美国搬家很贵而且很麻烦,要搬家具,全家老小的生活用品,搬家公司等,一般搬一次家一两千美金左右 ,他们自己也知道麻烦又不合算。

 

7.租金是什么时候打?打到美元账户还是加元账户?

答;过户后客户可以自行选择,我们默认是每个月月中存到客户的美元账户上。我们可以免费帮客户开美国账户,客户不需要去美国就可以开通。美金目前强势在涨,客户可以有外币的积累,资金也比较自由。我们可以帮助客户在RBC美国开户,客户可以同时在网上银行看到自己的加元账户和美元账户。

 

8.购房流程,购房成本,养房成本

购房流程:                                                                      

  1. 客户挑选房源,付定金,客户需要提供产权人姓名,婚姻状况,家庭地址和邮箱,客户电子签署买卖合同.
  2. 律师检查产权,客户电子签过户文件,汇房款到律师监管账户,和管理公司签署装修合同。(注:从签合同到汇款过户一般30-45天律师检查产权,客户准备汇款。
  3. 过户后和管理公司签署管理协议,电子签.
  4. 过户后大约8-10周开始,客户可以网上查询房产证.
  5. 管理公司主要人员将和客户建立独立微信群,每月15号发账目和租金,平时可以微信随时交流房屋状况,解答客户问题,发送照片和视频等.
  6. 管理公司接待客户到底特律考察,提前48小时通知租客可以入房检查。

购房成本:

除了总房款以外,客户在买房时需要支付一个过户杂费,大约1000美金。过户律师会在过户文件中列明具体的过户杂费。

 

养房成本:

房产税1.5%左右交给政府税务部门(一年一交,管理公司房租可以代缴,客户也可以网上自己支付)。房屋保险交给保险公司,一般一年800美金左右。房屋管理费,交给管理公司,租金的10%。

 

9.有没有内部装修图?装修文件证明有吗?

答:我们可以为客户提供详细的装修内容清单明细,里面包含了各项工作的人工和材料分别的价格。我们同时可以去房子内外拍视频和照片把装修前,装修中以及装修后的状态做好详细的记载。

 

10.可以合买吗?一套房子可以写几个人名字?

答:可以,不限几个人。

在美国一般有4种形式:个人,联名,公司,信托。个人就是一个人(individual),联名就是几个个人一起买,也称partnership; 公司和信托则需要一定的费用,注册成立。

房产联名有两种形式,一种是joint tenancy,另外一种是tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方; 而tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

联名产权也可以选择说明个人持有比例,如果不写比例只写名字,就按照平均算。

 

11.租金收入要报所得吗?税金是多少?  

答:会有专业的会计帮客户申请税号申请报税,一般2套以下的客户需要报税,基本不需要交税,只需要第一年申请税号后面每年付会计费用300-400美金, 会计会帮客户合理避税,客户完全可以放心。联名的客户每个人都要申请税号。

 

12.出售房产时,有哪些税要缴   

答:如果客户不想继续持有,我们公司在本地就是地产经纪公司可以在当地帮助客户出售。这样客户从前期买房,租房管理,到出售都是由我们公司全权操作的,我们从第一步买就会给客户从今后出租和出售的角度来挑选,出租跟出售是相对应的,我们帮您选定房子都是很好出租跟出售的, 我们才愿意管理。

卖出房屋时按照净增值部分10%-15% 交净增值部分的增值税,外国人销售房产还有一个15%的FIRPTA TAX, 说是税其实相当于一个押金,下一年报税后会退还。

 

13.现在底特律的空置率是多少?

答:底特律市中心现在空置率已经是0,没有空置,市中心大部分都是办公室和公寓,现在市区要租公寓一般要等待期4-6个月。底特律西边跟东边恢复快的地方空置率5%,当然也有些地方空置率还高达50%。我们会推荐客户空置率低,恢复快的地方,容易出租的地方。因为我们是租赁管理公司,不好的地方我们也不愿意接手,管理公司是靠收租金收取管理费。我们和客户的目标是一致的。

 

14.底特律是工业城市,环境不好。

答:美国官方污染报告严重的是加州地区,因为干燥,火灾比较频繁。底特律以前是工业城市,很多工厂,现在老的厂房都关了,新技术生产没有污染了。

 

15.底特律房产税是多少?每年的持有成本是多少?

答:密歇根州底特律房产税是1.4-1.5%。但是有些房子算下来房产税是不对的,因为很多房子的估值是在当年房价估值高的时候,所以房产税不会自动下来,除非去跟政府抗税,我们也是可以帮客户做这件事情,如果没有抗税,就会维持这个估值。

 

16.现在底特律每年涨幅是多少?

底特律房价20187月比20177月同比增长了48%,过去2-3年的涨幅都是双位数。因为计算方式不同,也有来源的增长数据24%,但是对比美国其他地区都是5-8%的涨幅,底特律是完胜的。现在的底特律房价即使涨幅很快,但算下来每平方英尺才40-60美金,全美的平均新房建筑成本现在是80-120美金。所以底特律的房价涨幅会至少达到建筑成本后才会逐渐放缓,和其他城市保持不大的差距,这也是房产市场价格的普遍规律。

17.美元最近涨很多,是不是要再等等再买

答:美元强势不是突发的,是积聚的力量,中长线看美金还是会继续涨的,美国明年内会继续加息。美国目前的经济越来越好,失业率越来越低,吸引大量的外来投资能力越来越强。底特律作为一个老牌的工业城市经历了必经的转型期,房价从2008年金融危机后,其他城市2011年就开始恢复了,底特律2014年破产成功后才开始恢复,底特律恢复比其他城市慢,开始恢复了速度又很快,因为房价跌倒底谷,现在又迅速恢复,所以涨幅都很高,都是双位数的涨,预计未来3-5年目前房价6-8万美金的可以普遍恢复到13-17万美金,恢复到建筑成本的标准。现在投资底特律是最好的时机,也是一个短暂的窗口式的机遇。当所有人都认可了,已经就过来投资最好的时期了。

 

18.买家投资美国房产(包括底特律房产)取得产权后,如果去世,该房产怎么办?可以顺利过户到国内遗产所有人吗?遗产所有人需要怎么做?

 

外国人在美国购房,一旦人过世,房子要被征收高额的遗产税(外国人的遗产税免税额只有6万美金,遗产税税率大约为40%)。无论受益人的身份/国籍,只要投保人是非美国人,寿险理赔受益金免于遗产税。可以通过购买寿险规避遗产税(无论受益人的身份/国籍,只要投保人是非美国人,寿险理赔受益金免于遗产税。)

最简单的办法是可以在产权证随时加入子女的名字。

 

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