Home Equity Line of Credit(房屋净值信用额度)你了解多少?


Kathy Wang

当前市场上有各种各样的信贷产品,Home Equity Line of Credit(房屋净值信用额度)就是其中之一。在决定申请房屋净值信用额度之前,你要充分了解它的优势和成本。选择信贷条件与你的借款要求最吻合的产品,从而避免陷入过度融资风险。请记住,用房屋净值作抵押的信用额度,如果你借的钱不能按时付息并及时归还本金,那将意味着你会失去房子。

什么是Home Equity Line of Credit (HELOC)?

Home Equity Line of Credit (以下简称HELOC), 即房屋净值信用额度,是一种类似信用卡的贷款形式,借款人需要将房屋注册为双重抵押(collateral),通过预批被授予一定信用额度,在需要时可以通过特殊支票(有时可带信用卡)来取款使用。每个月的还款额根据所借金额和当前利率的不同而不同。一般来说,借款人只需按使用天数支付利息,本金可以随时还清。在抵押有效期内,HELOC信用额度可以被重复使用。

申请和使用HELOC的成本

申请设立HELOC的费用大多数跟买房交房时所付的费用差不多。例如:房屋评估费、、交房费用(包括委托费、产权调查费、贷款文件、物业产权保险和税费,等)。另外,有可能还会有申请费(通常不退)、事先说好比例的一次性费用、年费或每次取现时的费用等。

目前所有大银行都可以在申请按揭贷款时将房屋注册为双重抵押,这样就可以在不增加成本的情况下,增加一条信用线,信用额度随归还本金金额的增加而增加。

HELOC给消费者带来的好处

HELOC提供了一种方便的现金来源。HELOC的利率尽管比第一房贷高,但比起信用卡或其他消费贷款的利率要低得多。而且,HELOC的利息是可以税前扣减的。因此,很多消费者通过HELOC将债务重组,以此降低利率和达到税务优惠。

HELOC给银行或放贷机构带来的好处

银行除了在借款人按揭贷款上的赚到利息和收费外,HELOC还会让他们赚到更多利息和收费。而且一旦借款人违约,银行除了会得到所有按揭房贷和HELOC已经赚到的钱之外,还有权处置被抵押的房产。

如何正确使用HELOC

对于有稳定的收入来源、知道自己有足够的还款能力的借款人来说,HELOC的低利率和利息的税前扣减的特性使之成为他们的明智之选。HELOC可以帮助你支付大笔开支,例如换屋顶或意料之外的医药账单等。并且,HELOC还提供一种便利的途径用来支付短期重复的费用,例如大学四年每个季度的学费,等等。

由于房屋通常是消费者最值钱的资产,大部分业主只会用信用额度借款来支付大宗开支,而尽量选择不去用它来支付日常开支。

谨防陷阱

最主要的陷阱是由于HELOC借钱太过容易,借款人往往会陷入不断的花钱、借钱、花钱、借钱的循环,从而在债务上越陷越深。不幸的是,这种情况还很普遍,以至于银行都对此类行为都有了特定称谓:reloading (过载),其实就是指借钱还债,腾出信贷空间来,然后用于购买更多额外的东西的坏习惯。Reloading行为会导致贷款人消费螺旋上升,以至于HELOC借贷金额达到房屋价值的125%。这时费用也会增加,因为房屋抵押价值已经不够还款了。另外,超过房屋净值部分的贷款利息是不能做税前扣减的。

如果你注意到借款总额已经超过了房屋价值,那就是时候做个认真的检讨了。你该问问自己当你欠100% 房屋价值的贷款时,是否还能保持你的生活方式不变?如果是,那就不要期望再增加25% 的债务会让你的日子过得更好,因为还要加上利息和收费。那可能导致你滑向破产的边缘。

另一个陷阱是业主用HELOC来改造房屋。改建厨房、卫生间往往会增加房屋价值,然而建游泳池等也许业主觉得增加房屋价值,但市场却并不这么认为。如果你想从HELOC借钱装修你的房子,请先考虑装修带来的房屋价值增长是否比成本高。

支付孩子大学学费是另一个从HELOC 拿钱的理由。如果借款人即将退休,他们最好先决定借款是否会影响他们完成退休目标的能力。可能通过其它途径来解决孩子的学费,对于即将退休的人们来讲是一个更明智的选择。

你是否应该敞开使用HELOC

吃、穿和住是人们的基本生活需求,但只有住才能抵押现金。尽管有风险,但还是有人容易试图用房屋净值抵押贷款来挥霍购买奢侈品。为避免落入reloading的陷阱,在抵押房子借款前请跟你的银行先来个仔细的分析和回顾,确保你理解HELOC的条款,在不影响支付其他账单的情况下有支付HELOC利息的能力,并且能在到期时之日或以前能够轻松还清借款。

房屋净值信用额度(HELOC)是一个便捷的借贷途径,但如果使用不当,也会带来失去房屋的风险。HELOC是个好产品,使用请谨慎。

 

(本文仅代表个人观点)

如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy(王雷) 647-291-7958,或加微信kathywl

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Kathy Wang 王雷

Kathy Wang, Scotiabank贷款专家,MA经济学硕士,拥有十多年银行工作经验。现为Scotiabank Home Financing Advisor (置业理财顾问),竭诚为您提供便捷的服务、优惠的利率以及量身定制的住房贷款方案。诚信,耐心,乐于助人。

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