什么是Qualifying Rate?它对贷款金额的影响有多大?


Kathy Wang

B20新政的实行,让我们越来越多地听到Qualifying Rate(资格利率)的说法,它在计算贷款金额时往往起到关键作用。究竟什么是Qualifying Rate?它又将如何影响贷款金额呢?

 

Qualifying Rate(资格利率)

 

把Qualifying Rate翻译为资格利率不知道是不是够准确,但它确实是用来衡量借款人是否具有贷款资格的一个条件。在贷款申请过程中,我们需要计算TDS(负债收入比)来确定借款人是否有足够的还款能力。而Qualifying Rate的使用实际上是为了计算在实际贷款利率上涨不超过Qualifying Rate的情况下,借款人是否还有足够的还款能力。

 

让我们先来看看TDS的计算公式:

   

从上面这个TDS Ratio的计算公式,我们可以看出,房贷供款占据了分子的第一位,当然月供越高,TDSR就越高,为防止TDSR 超过银行允许的比例(通常为42%-44%),把月供额降低,能贷到的金额就越高。而用来计算贷款月供的利率,就是Qualifying Rate。如果贷款金额是50万,Qualifying Rate 是4.99%时,按25年的摊还期计算,贷款月供是$2,905。而如果Qualify Rate 涨到5.49%,则贷款月供就变为$3,049了,这样每个月就需要多还$144。贷款金额当然会降低。

 

近期Qualifying Rate的变化

 

Qualifying Rate在B20 实施之前,一直是以央行5年固定利率为标准的。在加拿大史上最低利率时代,很长一段时间,Qualifying Rate都是4.64%,而且5年固定利率贷款的Qualifying Rate可以使用实际利率。随着央行基准利率自去年7月份以来持续上涨,央行5年固定基准利率涨到4.74%、4.89%、4.99%,直至如今的5.14%。

 

而在2018年1月1日,贷款新政B20 实施之后,Qualifying Rate 有了更多的含义:所有term的贷款都需要用央行5年固定利率或实际利率+2%之较高者来计算。例如,现在的5年固定利率3.49%,3.49%+2%=5.49%,高于5.14%的基准利率,则计算TDS就要用5.49%。而两年固定利率是3.09%,3.09%+2%=5.09%,低于5.14%,则要用5.14%作为Qualifying Rate。

 

B20政策最主要的改变就是对Qualifying Rate的调整。在针对用收入来计算贷款的借款人来说,Qualifying Rate的上涨,使得他们的贷款能力大大降低。据粗略估计,影响贷款金额应该在15-20%左右。

 

大多时候(除了不看收入的特殊贷款政策外),贷款的关键都在于收入的多少。想要多贷款,就要多报收入多缴税,不要等贷不到款的时候,才后悔当初为啥千方百计少缴税(T4收入的请自动忽略这一句)。俗话说,甘蔗没有两头儿甜呀。

 

 

 

 (本文仅代表个人观点)

 

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Kathy Wang 王雷

Kathy Wang, Scotiabank贷款专家,MA经济学硕士,拥有十多年银行工作经验。现为Scotiabank Home Financing Advisor (置业理财顾问),竭诚为您提供便捷的服务、优惠的利率以及量身定制的住房贷款方案。诚信,耐心,乐于助人。

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