战略,战术,谈判艺术—地产投资的全部内涵(二)


紧接上文,我们继续讨论投资的战略思维。

下过围棋的人都非常重视布局。无论是战争,还是商战,布局是重中之重。你的布局错了,也就失去了先手,到后来会处处被动,以至于满盘皆输。

举个例子,1964年,自动相机上市,柯达当年销售750万架,创下了照相机销量的世界最高纪录。1966年,柯达海外销售额达21.5亿美元,当时位于感光界第2的爱克发销量仅及它的l/6。1990年、1996年,在品牌顾问公司排名的10大品牌中,柯达位居第4,是感光界当之无愧的霸主。1975年,美国柯达实验室研发出了世界上第一台数码相机,但由于担心胶卷销量受到影响,柯达一直未敢大力发展数码业务。

由于在数码相机和传统相机之间的布局错误,2000年之后,全球数码市场连续高速增长,翻了差不多两倍,而全球彩色胶卷的需求开始以每年10%的速度开始急速下滑。2002年,柯达的数字化率只有25%左右,而竞争对手富士已达到60%。现在的柯达已经被人们遗忘。一个曾经辉煌的公司,迅速沦落为无名小辈。

当今的多伦多地产市场,好地段的独立屋价格还在不断攀升,可是租金的涨幅看起来如日中天,其实跟随步伐却非常乏力。如果你是一个长期的地产投资人,面对如此的地产市场,你就会问自己一个问题,这样的租售比,投资人是应当继续跟牌,还是应当另觅它处,寻找下一个投资热点呢?

我们是否应当仅仅为了明天并不确定的涨幅,而苦苦坚持,还是应当清醒地认识到,或许梁园虽好,并非久留之地呢?这一切的抉择,都取决于你的地产投资之中的战略布局的思维方式。

说到布局,那就不是大家都已经看好的地段,你随着大流蜂拥而至。许多并不为人们所熟知的地区,甚至是声名狼藉的社区,往往潜伏着巨大的商机。有人形容这种商机为:尘封在泥土之中的钻石。

想当初,上海浦东是一个人们避之不及的荒凉之地。现如今大放异彩。在那里早期投资的地产商们,数钱数到了手软。你能说这不是布局的结果吗?多伦多有着一些不为大众所追捧,却是未来地产首屈一指的涨幅明星。这些地区就是被封尘已久的投资洼地。而发现并发掘洼地的人,就是具有战略眼光的地产投资人。

战略思维是一种只可意会而不可言传的东西。有些人领悟得早,有些人终其一生都无法领悟其中的真谛。这不是大家在比智商,这是比灵性,比眼光。

很多智商很高的人,面对一处极具价值的投资物业,没有任何感觉。而有些智商平常,可是灵性极高的人,面对同样的物业,会感到心潮澎湃,恨不能立刻把此物业纳入囊中。

战略思维往往产生于生活的阅历之中。那些了解社会运作方式,懂得人情世故的人往往比一心只读圣贤书的书生,对于投资更有感觉,领悟性更高。这就是为何,在学校的高材生,未必就是游走于社会上的精英人才。而那些看似吊儿郎当,不求上进的末流生,却是经常作出惊人之举的生活高手。

培养战略思维,其实就是我们现在经常说的一个现象:为何要买学区房?既然上了清华北大,毕业了还是买不起学区房,为何要打破头去争抢。既然高学历的人才未必就是高情商的投资人,那么培养战略思维就未必一定要上个一流学校了。投资不是课堂上能够学到的本事,她来源于生活,社会就是一个投资思维的大学堂。

讲完了地产投资的战略,那么什么是她的战术呢?投资战术,同战场上的战术同出一辙。

让我摘抄一段有关战术的定义:“具體而言戰術就是戰略的過程,即執行戰略的方法。值得一提的是,單純的戰術上勝利往往未必能夠令戰爭成功,如姜維的劍閣山之戰中就是明顯的例子。即使能夠對敵陣造成大量傷亡,仍然無法逆轉戰略的失敗。”这是非常精辟的有关战术的论断。具体到地产投资的战术,我认为又分为几个部分:

这种方法适用于在众多的投资人还没有意识到一处投资洼地的时候,集中优势兵力,快速,果断,不出声息地拿下尽可能多的投资物业。

我们四年前看中了一处投资洼地。而这个分析过程持续了将近两年的时间。期间,通过走访社区,参与社区活动,甚至到当地昂贵的餐馆吃饭,再加上有关社区资讯的分析,我们判定,这是一处极具投资潜力的优质社区。

通过联系大量客户,投资人逐步认识到我们分析判断的准确性。开始大量买进非常优质的投资物业,而且价格极低。为了解决投资人租金回报的问题,我们打破了整个社区传统的租金价格。正是由于我们大量购进投资物业,造成市场上优质的出租物业基本上都是我们的客户独霸。这就造成了一种局面,除非租客不想租好房子,否则想租的好房子都在我的客户手中。

最后的结果,造成租金上扬28%,而且供不应求。不但如此,租客基本上都是非常优质的AAA级别的家庭。我们租过,医生,律师,Loblaw的高管,投行总裁,美国通用电器公司医疗部门的主管,连锁店店主,车行老板等等。

就在上周,我们甚至租给了从多伦多condo搬出来的一对夫妇。他们算了一笔账,如果支付$2500,租住公寓,还不如租一个独立屋。他们看到我们客户的房产,喜不自胜,立刻签约。有些朋友会问,这些人为何还要租房子,而不自己买进。要回答这个问题,需要一整篇论文来阐述。简而言之,这是生活方式的不同。

其中有些还没有领悟的客户,出手慢了一拍,结果是大相径庭。我的一部分客户在2015年开始买进,两年之后房价已经翻倍。购进价格是不可思议的低价,而租金却是非常高昂。攻城略地的战术,需要快速突进。就如同美国攻打伊拉克的第二次海湾战争一样,美国国防部长唐纳德·亨利·拉姆斯菲尔德发出的命令是,不用管周边城市,只有一个目标,迅速攻占巴格达。我们的策略也是同出一辙。

快速拿下值得投资的物业,尽可能地不让对手有思考的时间,在极短的时间里,购进尽可能多的物业,甚至形成购买整条街区的态势,为今后地产开发埋下伏笔。如果不能拿下整条街,我们就拿下关键的点状地段,让后来入场的人没有任何,可以越过我们进行开发的机会。

在投资洼地的初期,攻城略地可以说是毫不费力。基本上可以做到指哪里就拿下哪里,风卷残云的狂购方式。以至于有一段时间,租客打电话,惊呼到,怎么他们在一个特定的社区,无论找到任何一处物业,都是我们客户的房产。从一开始的不适应,到后来痛快签单的过程,我们看到了租客对于物业的满意程度,也相对印证了我们客户投资的正确性。

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

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