将地产投资做为你退休计划的基石(五)


作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

 

紧接上期文章有关应当购买什么样的地产作为你的投资项目的标题:

 

为何美加两地的大部分地产投资讲座只是涉及了出租概念。

 

首先,出租是地产投资最基本的概念,也是地产投资的基石。如果,对于如何出租,应当出租给谁,出租对象应当如何寻找,如何筛选租客,如何管理租客,在租客出现问题的时候如何化解矛盾,如何让租客长久地租赁你的物业等等这样的问题,对于一个地产投资者来讲非常陌生,甚至从来都没有涉及过,那么只有以下几种可能性可以解释。A)此人资金充沛,没有涉足过地产领域,一开始就玩大手笔,只想把出租这样的业务交给专业的管理公司。B)家族在地产领域经验十足,不需要从基础做起,向来只做大生意,例如推倒重建盖商业物业。C)是最要命的。没有在地产领域涉足太长的时间,总想一口吃个胖子,从来都不想先当士兵,再当将军,而是直接想当军委主席。

 

出租物业属于长线地产投资的一种方式。由于历史的原因,不少人对于赚快钱情有独钟,跃跃欲试。可是如果你冷静下来,仔细分析一下加拿大的国情,你就会发现,这里地广人稀,即使是多伦多这样的大城市同国内相比都是小巫见大巫。从风土人情来讲,加拿大人性情温和,生活不温不火,本地人没几个人天天满脑门子想着发财致富。如果少数人着急上火,非要在短时间里大赚一笔,这就有可能出现一个现象。中国人炒菜是要把锅烧热之后才把菜下锅翻炒的,如果你心急火燎地没等加热到一定温度,就把冷菜倒进炒锅,你炒出来的不是半生不熟的夹生菜,就是变了味道的怪味菜了。

 

不少人想做推倒重建,希望就此能够把自己变成一个开发商。我也接到了不少这样的电话。我想知道的是,作为开发商,你手头的资金是否十分充足。你是否意识到,在整个开发的过程中,你会遇到许多甚至是行家里手都没有遇到过的问题。而这些问题都是伴随着金钱作为化解问题的铺路石的。其次,你的施工队伍是否专业,你的设计人员是否同政府层面有过良好的合作关系。你的开发项目是否具有真正的活力以及实际可操作性,还是你想象出来的,只是为了赚钱,自己添加上去的一些不能够被称为亮点的“亮点”。

 

我们很难听到北美本地的地产投资讲座里,大讲特讲一些需要极为专业的工程设计人员介入的投资行为。原因很简单,这里面涉及的知识层面,危机管理,现场处理,人力资源管理,建造监理等等层面非常复杂。这不是一般的投资者可以胜任的工作。有时稍有不慎,会把一个普通的地产投资梦想变成一场噩梦。这个游戏是为那些久经历练的地产投资人设计的,即使如此,非常专业的人员也无法保证不会出任何问题。最近我的一个客户请来了一家专业的西人装修队伍。这是一个比较复杂的装修工程。装修经理听完我们的设想之后,非常礼貌地回复道:“我们会按照你们的设想施工,当然这取决于建筑设计师的构想,但是,是否能够变为现实,这一切要看施工的复杂程度。因为我们谁也不知道这面墙的背后,以及推捯一些支撑结构之后,会发生什么。这意味着,工程的施工款项可能会有所追加。但这并不意味着一定会抬高工程费用,可是如果问题棘手,施工进度一定会被延迟。”多么好的回答,这位施工经理一定是一个身经百战的老手,他不会冒着风险承担他看不见的责任。可是我们做为投资者,我们都对于风险了如指掌了吗?

 

有些地区是非常难找租客的谣言让不少投资人在不明就里的情况下,放弃了一些非常有价值的投资物业

 

大多地区有不少我们还没有涉足过的社区,如何判断是否适合长期投资的关键点就是,是否容易出租。在没有任何实际经验的情况下,不少人出现了西人恐惧症。道听途说得来的“经验”,被绘声绘色描述的个别案例都成100%会发生的恐怖传单。我们听到不少人告诉投资人,某某地区是找不到租客的,某某地区充斥着烂租客。可是实际情况是,这些传播者既没有在这些地区投资,也没有太多的投资经验,他们的所谓“经验”也都是小道消息。

 

 

如何判别投资社区的房产具有出租价值,这是一个见仁见智的课题。特别是不太被涉足过的社区。从我个人的经验来看,如果社区不是罪案频发的地区,是一个正常的地区,那么如果社区的出租状态并不活跃,而且买卖并不频繁,交通便利,社区人口稳定,这就说明,这里的人群居住环境稳定,很多人并不依靠出租谋生,那么这将会是一个非常好的出租社区。

我们都见过国内小贩兜售蔬菜瓜果的场景,由于大陆开放了很长一段时间,我们现在对于菜市场已经习以为常了。可是1976年初的时候,没有几个人敢于做生意,敢于在路边兜售商品。而恰恰是这个时候,生意是最好做的。因为你缺乏竞争对手。地产也一样,缺乏出租物业的地区,可能是一个非常好租,而且是可以租出超高价钱的地段。

 

几年前,我的一个客户购进了一套出租物业。不到一周的时间,经纪就带来了一家租客。这位当地经纪人在电话里非常紧张地说道:Michael,我必须告诉你一件事,这个租客家庭是黑人,你的客户介意吗?我笑了,回答道:我才不管你的租客是黑人还是白人,黄种人还是棕色人种,我只关心一件事,那就是,他们支付得起租金吗?如果租金不成问题,即使是外星人,只要他们愿意,我的客人也愿意租给他们。对方放声大笑。这个租客家庭非常好,以后发生了一些事情,这个家庭面对问题的态度让我感受到了他们的大度和包容,也让我的客户感动不已。

 

如果你做为地产投资人,希望自己在有生之年投资几个地产物业作为退休之后的“小金库”,那么出租物业可能是一个让你花费最少的时间,收获最大回报的地产投资。而这一切的前提是,你要找到一些高质量的租客,那些为了出租而出租的投资者,可能会因为匆忙的决定让自己的出租物业变成一个沉重的负担。租客可以是让你的出租物业锦上添花的“开心果”,也可能会变成让你烦恼不已的“牛魔王”。这一切的始作俑者不是别人,而是投资人自己。

 

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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 电话:(416) 893-2060 Michael Wang
(416)843-3528 Susie Huang

 Email: michaelwangprofessional@yahoo.ca


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