将地产投资做为你退休计划的基石(一)


作者:Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人 (416) 893 2060

 

根据加拿大一个研究机构的统计,加拿大人希望在63岁左右开始自己的退休之旅。但是60%左右的人承认,在到达那个“黄金分割”的年龄的时候,自己还不可能攒够足以支撑自己退休的资金;30%左右的人群甚至无法预测自己将来何时能够退休;40%以上的雇主认为自己的员工对于未来的退休计划太过乐观;60%左右的已经退休的人士认为,自己的退休资金在目前还可以维持正常的生活费用,但是他们普遍对于未来忧心忡忡。

 

Image result for retire no money

 

目前年龄达到或者接近50左右的在职人员,特别是技术人员面临一个十分困惑的问题。随着自己年龄的增长,自己工作的稳定性和可靠性正在逐步减弱。现在大量的年轻人存在就业问题,而替代方法之一就是淘汰老一辈的在职人员,让年轻人有所机会。不但是技术人员,那些专门从事非技术工种的人员随着年龄的增长,也同样面临体力不够,年龄老化,知识更新跟不上年轻一辈的窘境。

 

随着年龄的增长,这样的危机感会日益加重,而自己家庭的责任却一点没有减轻。如何破解这样的难题,是一个社会问题。但是,仅仅依靠政府的养老金,是解决不了未来的问题的。看看希腊就可以为我们敲响警钟。这个被描述成退休天堂的国度,一个人人不担心退休,人人依靠政府的退休金养老的国家,在一昼夜之间,其退休资金库轰然倒塌,那些本来可以安享晚年的公民,醒来之后变成了“一无所有”的“难民”。

 

看看我们安省的OHIP计划,就是一个非常值得我们深思的例证。我们的健康福利正在一点点地被消减。这个发生在我们身边的事实告诉我们,完全依靠政府不一定是一个好主意,所谓靠人不如靠自己。应对的方法有很多,地产投资就是一个非常值得亲身实践的好方法。原因有以下几点:

 

 ▌地产投资是所有投资方法中比较稳健,回报率较高的投资工具

 

如果我告诉你,在多伦多投资地产,你的回报率应当在30%左右,甚至可以达到50%,我相信不少人的第一反应是,这是天方夜谭,是胡说八道。让我举几个案例来告诉大家,这样的事非但不是欺世盗名的骗局,反而是实实在在发生在我们身边的事实。关键点不是投资地产,而是投资什么样的地产你会听到不少人投资一些根本不能被称作为地产投资的“地产投资”,输得大败亏输。在同样的时间,在同样的多伦多,有些人投资不一样的地产,不但没有亏钱,反而赚得“日进斗金”。亏了钱的投资者,不是眼光不好,而是投资理念的根本性错误导致的直接结果。

 

 

拿我的几位地产投资客户的投资案例做个分析。案例一,一位投资人2017年三月购进一处独立屋,118万买进,现在的价格是150万。他的投资年回报率是将近12%。如果把首付作为分母,他的年回报率是接近49%。案例二,一位投资人三年前购进40万的独立屋,现在的价值是75万,年回报率30%,按照首付计算,是117%。一个老外购进一处超大占地的独立屋,两年前购进价格40万,两年之后60万卖出。回报率每年25%,按照首付计算是100%。这样的案例我可以举出一篓筐。请注意,这些例子是经历了从去年地产市场下调之后的结果。所以,并不是说所有的房子都降价了,而是你在什么样的社区购置物业

 

有些人会问,这几年的地产上涨疯狂,以后还会有这样的好事吗?让我们看看历史数据,如果你仔细研究过多伦多的地产数据,你就会发现这个城市拥有土地的住宅,特别是独立屋的住宅,其年均上涨幅度超过30%,除了一些罪案频发的地区,多伦多大多数社区都有这样的升值幅度。也就是说,如果你活得足够长(拥有物业40-50年),你坐在家里就可以变成富翁。

 

但是这一切并不能说明你真的成为了富翁。房产在某种程度上仅仅抵抗了通货膨胀。现在你的房产价值100万,可是你买芦笋要$4.99一磅,50年前才两毛钱一磅。你仅仅跑赢了通胀。可是,如果你拥有几处物业,这几处物业同时跑赢了通胀,你就可以在坐拥房产的同时,慢慢享受房地产带来的实际利益。

 

 ▌地产投资是可以稳健地传递给下一代的传家宝

 

房子可以倒塌,纸币可以被烧毁,欠款条可以被撕毁,战争可以毁灭一切,可是只要地球上还有人类社会,你的土地是谁也拿不走的硬通货。现在的年轻人最大的问题,不是找不到工作,因为他们迟早会找到适合自己的职位;不是找不到漂亮的女孩结婚,因为大多数人都要结婚,不管你的太太是否漂亮。现在最大的问题是年轻人买不起住房,特别是拥有土地的.

 

对于移民来讲,这个问题已经达到了切肤之痛的程度。不少移民漂洋过海,希望能够过上更好的生活,不曾想,自己的子孙竟然还不如自己当时赤手空拳,更有能力购置自己的住宅。现在高高在上的房价,已经击碎了太多的年轻人的梦想。这是一个全球性的问题,随之而来的就是啃老的问题。不啃老,年轻一辈是无法购进独立屋的。无论你多么优秀,多么能挣钱,大部分年轻人无力购进城市中的独立屋。因为你攒钱的速度无法跟上房产涨价的速度。那些拥有多处房产的投资人,则可以把房产交给下一代,这是真正意义上的“传家宝”。

 

 ▌地产投资才是绝对意义上的RRSP

 

长期持有房产,实际上是起到了延税的功能如果是你的自住房,当然,你不存在税务问题。可是如果是投资,在一个较长时间段内,你的投资本身并没有受到税务的干扰,你只是把税收延时了。这里面有几点好处:   1)  无论你的房产增值多高,只要你不卖,你就不用交增值税。2)  如果你的房产是负现金流,只要你有收入,你还可以把房产作为抵税的工具。

 

从第二点,我们看到,长久持有物业,其税务功能非常类似于RRSP的退休功能。不仅如此,由于地产拥有惊人的高回报,她比一般的退休产品更具有诱人的前景。许多投资产品是概念性的投资工具,而且,你自己直接管理投资产品的可能性为零。可是地产就不一样。从世界级的大公司,到加拿大本地的富有阶层来看,他们的投资组合里,地产是占有非常大的比重的。原因非常简单,谁会放着最少每年30%的投资回报而不顾,另辟蹊径呢?”

 

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang。

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

阅读:

 电话:(416) 893-2060 Michael Wang
(416)843-3528 Susie Huang

 Email: michaelwangprofessional@yahoo.ca


还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

用昵称立刻参与讨论