寻找AAA级别的租客(二)


AAA级别的租客往往不是你找来的,而是你的房产把他们吸引过来的。这就把问题的实质引申到了购买投资房产的根本性指标上来了。什么是你应当购买的投资物业? 什么样的物业才会吸引优质的租客?这两个问题其实是一个连续性的问题,是一个互为因果的问题。

 

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不少人看到新房子就心动,看到漂亮的房子就开支票。购买投资物业不是在看电影。动作大片固然好看,可是那样的故事情节在现实里都不太可能发生。表面让人心动的物业未必是一个好的投资选项。而专业判断得来的投资物业才是必须下狠心购买的地产。

 

什么叫做专业?这很难一句话说清楚。请让我举一个例子。我的一个客户的投资物业,出了一个问题。话说某一天,租住她的投资房产的租客打电话给她,诉苦说,楼上的电灯全都不亮了,就连厨房的也有几个成了摆设。客户心急如焚,立刻找了一个朋友,急急火火地开到出租物业那里,花了半天的时间,也没找出问题所在。客户一下就急了,打电话问我是否有专业的电工推荐。说来也巧,我的一个客户就是电工,而且非常专业。我一边告诉这位客户不要着急,一边接通了"电工客户”的电话。这位专业电工刚刚下班,一听是我的客户,二话没说,开车就到了现场。过了一小时之后,我看没人告诉我问题是否已经解决,我干脆直接打电话询问详情。还没等我开口,那个心急火燎的客户就快人快语地在电话那头大声疾呼:“Michael,你要我上天啦。”我一惊,以为出了什么事情。还没等我反应过来,客户又大叫道:“简直神了,你这位电工朋友一来,不到10分钟就解决战斗,问题解决了。他现在正在逐个检查线路,杜绝后患。”我长舒了一口气。

 

什么叫专业,这就是专业!一个朋友半天都无法解决的问题,一个专业人员,十分钟就摆平了。不少人在挑选投资物业的时候,愿意听从朋友的意见。我总是问他们一个问题,这些朋友是否有过投资地产的经历? 他们是否有较高的投资回报率?他们投资地产都有多少年了?每当遇到这样的问题的时候,不少人都很难回答。那么问题就来了,为什么要问一个并不专业的朋友,而不去按照投资逻辑,自己分析同时咨询专业的地产投资专家?还有些人,找到了专家,却不肯支付专家级别的费用。这就像在大陆看病,不少人拼了命也要挂专家号,在生死面前,没人含糊过。可是,在投资地产上,还是有人愿意找个“便宜”的“专家”。

 

能够找到AAA级别租客的人都不是一般人。这就如同伯乐,他能够一眼看中千里马。但是千里马不跑到伯乐这里,就是有一万个伯乐也没用。关键不是有伯乐,而是能够让千里马自动跑到伯乐那里的诱因。房产上的诱因没有什么特别的,就是你的投资物业。说一千道一万,你的房产买错了,什么也别想了,甭说AAA级别的租客,就是有租客,不给你找事就不错了。让我们看几个实例:

 

1)还是上面说的那个电工客户,他的房产三天就租出去了可是如果我告诉你她的房产的状态,你一定会惊掉眼镜的。这处房产是今年3月购进,上下两个厨房,地下室独立分门出入,房产装修非常简单,没有空调,洗衣机/烘干机在一个腰都伸不直的地库里。这样的房产却吸引来了一对夫妻。当我看到那位女士的时候,我心中暗暗吃惊。因为她长得太像一个好莱坞影星了。她的丈夫也是神清气爽的一个绅士,夫妻两人是一对金童玉女。这样的老外夫妻也真是不太常见。我寒暄了几句,这对夫妻告诉我,他们都在50公里以外的地方上班,由于女方的母亲年龄过大,又不愿意离开生活了祖祖辈辈的城市,所以夫妻两人希望在这里租房子住。

 

我当初告诉过我的客户,由于他的这套物业具有一些特殊的适合出租的潜质,所以我建议他购买。不但如此,这个社区的房产价格不但没有受到地产波动的影响,反而稳中有升。

 

再回到这对租客,他们的信用评分都是750分左右,工资年收入加起来超过15万。不少同胞对于这样的租客总是将信将疑,为何这样高的收入要租房?要是我们华人,早就全家租个地下室,等攒够了钱,立马买个房产,谁也不会一个月支付2100,外加水、电、瓦斯费用去租房。这是一个生活态度的问题。不是老外都有神经病,有钱乱花。北美人的思维不同于我们华人,也不同于很多新移民。他们的思维是:既然我活在是这个世界上,那么我就一定为自己,要过好每一天。我们的思维是:既然我活在这个世界上,我就一定要出人头地。既然要出人头地,那么就一定要有代价了,比如为了攒钱买房,生活上就要节省开支。

 

2)不愿意提供信用记录就不是好租客吗话说一年前,我的一个投资客户刚刚购进一出物业。一对退休的老夫妻在挂牌一周之后,通过经纪人联系我们。我看过他们的资料之后,问他们索取信用报告。老头乐呵呵地说:Michael,我看就不必了吧,我都70岁的人了,这样吧,我一次支付给你的客人一年的租金,这样你放心了吗?我查过这位租客,过去40年里的所有买卖房产的记录。他是真的有现金,此话不虚。我的客户也没含糊,立刻回应道,既然老先生如此厚爱,我们也不必计较,不用查什么记录了,支付半年的租金就可以了。以后每月付账。老头乐了,即刻签单。我问老人为何中意这栋房产? 他说因为这栋物业的特殊性,让他决定租住。

 

一年之后,老头打来电话,要再延期一年租住客户的物业。这期间,老人家从来没麻烦过我们。这对退休夫妇来自千里达,一个中美洲的岛国。在加拿大生活了一辈子。夫妇俩个人有4个子女,还有一个是领养的。每个子女轮流照顾老人。看着他们一家其乐融融的样子,我都从心里祝福他们全家,平安健康。

 

租客是什么样子的,我们无从知晓。但是,物业的特殊性造就了租客的独特性。这个世界上好的租客需要找,但是,请记住,好的租客同样在寻找好的房源。你的房产的特性,决定了租客的好坏。不愿意在房产上花费功夫的人,同样,你的房客也是破罐破摔的租客。

 

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作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

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(416)843-3528 Susie Huang

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