寻找AAA级别的租客(一)


作为长线投资的地产投资人,稳定投资的关键就是找到稳定交租的租客。而谁是最稳定的租客呢?有些朋友可以举例出一大堆稳定租客的定义:信用报告大于700分,高收入,过往记录良好等等。可是,我认为这些还不足以是AAA级别租客的定义。过往的良好记录,高质量的信用评分,只能说是以前的历史是清白的。可是,那并不代表此人今后也会是一个“正人君子”。

 

good-tenant

 

想想德国人在二战的时候,是文明素质非常高的民族,日本人至今仍然是被认为是文明素质非常优良的种族。可是,二战的历史改写了众多人对于这两个优秀民族的认知。臭名昭著的奥斯维辛集中营,731部队都出自这两个优秀民族。所以说没人能够保证一个人的品行永远一致。但是,有一点,德国人在二战的时候,还是有人在默默地拯救犹太人,日本人也不乏参加反战同盟的会员,甚至参加了八路军,后来一直陪同志愿军一起打过了鸭绿江,在战场上同中国人一起抗击共同的敌人。

 

是什么能够让AAA级别的租客把你的房产当作是租客的“家”,是什么能够让AAA级别的租客爱护你的房产胜过你自己?答案只有一个:AAA级别的租客拥有更加优秀的人性。

 

我在投资课上经常提及甄别租客的秘诀。而看透一个人的人性,决定了你是否能够找到AAA级别的租客。这是一个非常难以复制的经验,外加技巧。是作为房东的你,是否具有阅人无数的经验,和识别不同类型人物的技巧?让我们通过几个案例来看看AAA级别租客的人性。

 

1)客户买到了一处崭新的物业,找到我帮助寻找租客我看了一下物业的内部状态,由于是新物业,一切都是无可挑剔的。房产不是我帮助客户买进的,由于买进的是楼花,交接之后客户才认识我。在我帮助客户买进了一些投资物业之后,此处房产也顺利交接了。我把物业放在了地产网上,很快,一个西人经纪递交了一份申请。她的客户希望我们能够接纳她。租客是一个女性,中等收入,信用记录极差,500多分。我不禁眉头一皱,打电话给对方经纪。询问为何要递交这样差的申请人资料。对方经纪立刻热情洋溢地介绍了一下她的客户。

 

这位年轻人有过一段不幸的恋情。男友舍她而去,一骑绝尘。不但如此,这两位情侣共同拥有和购买的不少物品的欠款,也一并算到这位姑娘的头上。可怜这位女士,年纪轻轻一下就被债务缠身,不能自拔。不过经过了几年的挣扎,她终于还清了欠债,可是信用记录还是无法在短时间内更改。听了经纪的介绍,我提出见租客一面的要求。对方非常爽快地答应了。

 

地点选在Tim Horton,我至今记得见到这位女士的情景。她就坐在一个角落里,温文尔雅地同她的经纪交谈着。我直觉感到她就是那个申请人。果不其然,经纪看到我之后,立刻介绍她的客户。从对方的仪表,谈吐,我的经验告诉我,这是一个非常难得的好人,一个在这个世界上非常容易相信别人,而容易被欺骗的类型的良家女孩。我当即建议我的客户,立刻签约,此人就是AAA级别的租客。我的客户也同意我的观点,毫不犹豫地签字了。

 

签完字了,这件事情没有完结。2年之后,这个租客失业了。她通知我的客户要搬家。我陪客户交接钥匙。开门之后,我们实实在在地惊呆了。这栋物业经历了两年的风雨。可是室内就如同没有住过人一样,崭新依旧,就好像刚刚交接楼盘时候一样。我在惊愕之余,问这个女孩:你这两年住在这里吗?问完了,我就后悔了,这不是一个愚蠢的问题吗,她不住在这里怎么会连续交了两年的租金?我先笑了。她也莞尔一笑,顺手拿出了几个特殊的灯泡,告诉我们,她不会安装,不过,有几个灯坏了,她买来了新的,请我们帮助安上。

 

望着“崭新”的物业,客户动情地问租客,她是否可以考虑找到工作之后再回来住。客户愿意等她3个月。租客谢绝了主人的好意。因为她估计自己一时半会儿找不到工作了。我和客户仰天长叹,非常遗憾。

 

2)这是一个两年前发生的故事,这是一个近似不可能完成的任务。我的一个客户买进了一处投资物业。交接之后,出租的任务自然就落在了我的肩上。客户告诉我,一年之后他们全家有可能会住进来,所以租期只能是一年。更有甚者,还要这个租金达到地区最高价,而且必须在当年六月份入住。我明白,这位客户也有难言之隐,资金一时半会儿有些捉襟见肘,只有靠租金维持了。一年的租期,不能延长,租金还要全面覆盖开销的大部分,必须是AAA级别的租客,马上要入住。天呀,这是“党考验我们的时候到了”。

 

我打起了1200分的精神,开足马力,到处联系,使尽了浑身的解数。我告诉自己,就是掘地三尺,也要把这样的租客挖出来。要知道,房产交接是当年五月16号,六月份租客就要住进来。稍有出租常识的人都知道,这不太可能。客户将了我一军: Michael我相信你!我最怕的就是这句话,因为这句话够狠,够准,够硬。这句话背后的潜台词就是:你可不能让我失望。

 

古人说的好,拿人钱财,替人消灾。我今天也不例外。三天之后,我联系过的一个经纪打通了我的电话,告诉我一个客户想见见我。我如约而至。开门见到的是一个青年才俊,印度裔和德国裔的混血,太太是医生,这位爷是投行的执行总监,这两口子年薪加起来是一个天文数字。乖乖,我客户的运气实在是太好了,我的客户简直是交了狗屎运。至于租金,人家连眼皮都没眨,原价成交。要知道,那个价格在那个地区从来都没出现过,高出地区最高纪录起码$500/月。我把这个消息第一时间告诉了客户,客户立刻指示他在这里的亲朋好友,马上宴请Michael,帝王蟹伺候。我婉拒了他的好意。不过我告诉了客户这位租客的人性。租客告诉我,后院的泳池这两周就不用我们打理了,脏了算他的,搬进来之后,他会找一个专业的泳池维护公司;另外,租客要我帮助他找一个非常细致的园艺管理公司,打理后院。他的理由是:我既然已经租了一个高价,那么我就一定要把所有事情像主人自己那样,把房产打理好。这就是AAA级别的租客的思维方式。

 

你想让你的物业卖出高价吗?你希望成为一个成功的地产投资人吗?请联系Michael Wang

 

作者:  Michael Wang 资深房地产买卖投资经纪人

阅读:

 电话:(416) 893-2060 Michael Wang
(416)843-3528 Susie Huang

 Email: michaelwangprofessional@yahoo.ca


还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

或者,使用昵称立刻参与讨论