如何防范和处理房东房客纠纷 (1) 招租与租约


“多伦多房东群”《房东,我想对你说。。。》专题讲座记录   整理: Jessie

在安省,有一部规管房东房客关系,保障双方平等权益的法律叫做《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act, 2006)。处理房东房客纠纷,必须遵照《住宅租赁法》。

有一种特殊的住宅租赁不受《住宅租赁法》约束:房东或房东的家人与房客共用厨房或卫生间。如果是这样的情况,一旦房客欠租、破坏、耍赖,房东想要房客搬走而房客拒绝,处理起来很简单,房东只需请来警察,并告知警察虽然是房东房客纠纷,但因为共用厨房或卫生间,不属于《住宅租赁法》管辖范围,警察就会以《侵犯私人领地法》(Trespass to Property Act),将房客直接请走,从而最有效、最及时地保护房东的安全与利益。



房东房客如果没有共用厨房或卫生间,属于一般的住宅租赁纠纷,那么就受《住宅租赁法》管辖。房东必须学习了解《住宅租赁法》,有原则又有智慧地运用法律武器,保护自己的利益。简而言之,当好房东管好租客,行之有效的方法是:稳,准,狠。下面按招租,欠租,追讨,驱逐4个阶段,逐步讲解如何防范和处理租房纠纷。

^稳: 招租时不能操之过急,以稳妥为先,应该精挑细选好房客。

^准:出现欠租后,准时和房客沟通,第一时间采取追讨房租的措施。

^狠:当房客出现违约时,严格遵照租约条款,维护自己的利益。

当然,这里不是教导房东要心狠手辣,而是在关键时刻能够利用法律,以理服人。

一, 如何选租客

要想找个顺心省心的房客,让您财源滚滚,笑口常开,就要在招租阶段把好关。今日挂牌,明日收租?除非您运势好爆了。根据房东们的经验,世界上80%的房客都是“好房客”。那高危房客何许人?一类是一眼看上去就问题多多的:信用记录差、没有固定收入和工作、谈吐可疑。。。还有一类是一上来就大包大揽、人模人样、恨不得明天就交上全年的房租,立刻搬进您家。。。巧言令色,鲜仁矣!

远离高危房客的办法:信用记录+工作证明+面试筛选。除了纸上的证据,见面谈天是相当靠谱的一招。沏上一杯茶,坐下来聊聊天:家里人口,工作情况,为何搬家?几人入住?聊着聊着,直觉应该能告诉您,这不是好房客,否则趁早走人吧。

面试过程中,要是觉得此人可疑,避开为上,最好的说辞就是:我家媳妇/先生今天也在见租客呢,如果今天晚上6点我们还没给你电话,就说明房子已经被别人租啦。

有时候您太实诚保不准还会惹火上身。有这么一位房东大妈,一接电话,听出来是印度人,马上就在电话里跟人家说:你们这咖喱味咱受不了,不租。再一接电话,是个妇女带小孩,大妈问,父亲呢?回答,没有父亲。大妈又问,是不是黑人,妇女说,是。大妈马上宣布,不租给单身妈妈,不租给黑人。结果,这位妇女直接把大妈告到了安省人权委员会,赤裸裸的种族歧视!

安省人权法规定,房东不得因为求租人的种族,族裔,肤色,家庭婚姻状况, 性别取向,年龄等等因素而拒绝出租。如果您真的有所顾虑,不愿将房子租给某个租客群体,把理由放自己心里就好了。只要用我上面提示的那句说辞,就够了。

二, 如何签租约

有位房东张大爷来找诉苦说,俺的房客欠租3个多月啦。只恨当时没签租约,所以一直拖着没采取措施。真的么?没有书面租约,就等于没有租约?这是个大大的误区。

住宅租赁法中对租约的定义是:可以是书面的,口头的,或默认的。(Written, Verbal, and Implied)

书面:不得违背住宅租赁法的精神

口头:小李在51上找到房源,看房后很满意,就对主人说:这间房我租了,明天就搬过来,月租400成交,成交,“租赁关系”成立。

默认:老贾的小学同学移民落地多伦多,为表主人盛情老贾把地下室给他一家住,给个打折的租金,每月只收500。几个月后,同学由于囊中羞涩开始欠租,老贾去要租金,他却说,我不是租客啊,咱是老同学了,前几个月的钱,那是我的心意。对质公堂后,房东租客委员会的委员却不这么看,根据交租的历史和双方的证词,委员认为“租赁关系”已经由双方的行为默认存在。

接着上面张大爷的故事说,没有书面租约还不可怕,可怕的是大爷连租客的全名都不清楚,只知道男的叫Jack, 女的叫Nancy。想要发一封讨租的通知,可是通知书又写给谁呢?后来,张大爷翻查租客的信箱,试图从信件中获得蛛丝马迹,结果,信箱干干净净,半片纸都没有。最后,倒霉的张大爷雇佣了私家侦探才得到租客全名。

这时候就看出书面租约的必要性了,至少您得让租客写个全名下来吧。租约不需要长篇大论,甚至用中文起草都可以。一旦出现纠纷要上法庭,找个认证翻译,翻成英文即可。

租约条款不是越多越好,太多太细,反而可能带来不必要的后患。但是,租约必须包括以下基本信息:

1, 租客与房东的全名

2, 每月房租的数额

3, 起租的时间和期限

4, 房东的通讯方式,以及能向房东呈交文件的地址(法律上称作Service Address)

5, 租金缴付方式

6, 租金里包括的使用内容(水、电、取暖、停车、通讯、电视网络等等)

为了预防租客”玩失踪“,房东可以要求租客提交驾照的复印件,以便在租客更换地址后仍然有可能追寻其下落。租约签好后,需要在21天内,房东房客人手一份。

再来简单介绍一下房租收据。《住宅租赁法》规定,房东必须向房客提供租金收据。否则会有罚则处理。收据可以非常简单,不拘式样。说明谁收了谁的多少钱,是哪处物业,哪个月的房租就可以了。自己留下一份存档。

如果您把招租和租约这两个步骤做得完备严谨,可以避免许多不愉快的发生。

茫茫人海,房东房客,有缘千里来相会,和气生财最理想。房东逢年过节给房客准备上一份小礼物也是再正常不过的。举个真实的例子,一位房东将房子内的卧室分租给两位小留学生,一位男生,一位女生。几年过去,这两位室友喜结连理;再几年过去,宝宝出生,小家庭初具规模,但一直没有搬离。房客住得开心,房东做得省心,皆大欢喜。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处。本文由Jessie 整理 everydaylegal.info)

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于戎伟,法律顾问

2000年移居多伦多,2010年,获安省律师公会认证,成为持牌法律顾问(Licensed Paralegal),同年受聘於Cohen, Sabsay LLP,任法律顾问。2013年,於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP(北区)分所,暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。

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