出租房屋的十点准则:与新手房东一席谈


投资物业,以房养房。
风起云涌,蔚然成风。
风险利益,共存共荣。
为求自保,略说一二。


“我要签个租约吗?”

虽然《民用租务法》(以下简称“民租法”)不要求房东和租客之间必须有个书面租约,但是实践证明,有胜于无。租约可以很简单,租客全名、租金、交租日、起租日,租期就足够了。条款不可与民租法相抵触。用中文,手写都算数。
 

“我和租客共用厨房或卫生间。”

注意:如下其他各段都不是指“共用物业”,仅此段指出此种特别情形。】

这样的情形就更要签约。因为民租法和房东房客管理局(以下简称“房管局”)不受理这样的情形。任何刑事类纠纷(打架、威胁、骚扰、恐吓、驱逐等),报警处理;任何民事类纠纷(欠租、损坏等)有小额法庭受理。既然民租法和房管局不管,那就更有必要用和租约,保护各方的利益。租约的内容全凭双方意愿。

“我希望能签个一年的租约,这样省事。”

年约是好,省事。但是实践证明,租客如果想在中途毁约,这份年约几乎没有什么可以有效地保护房东的功能(租客搬走了,不容易再找到)。相反,房东却被牢牢地栓在了一个“365天”的租期里,万一房东期间有什么变故(事实上经常有),房东打算约内“撵人”,那可不是一般容易完成的动作。所以,短约比较灵活。多短?房东要根据自己的情形考虑。

 

“租客拖欠了房租。”

我在若干个微信群做客。经常遇到群友哭诉“我被租客欠租仨月啦!咋办呀,亲!”我的建议是在租金拖欠的转天,就应该提出讨欠,讨欠有一定的程序。写信发短信微信电邮都无效。白白耽误时间,要用房管局规定的表格N4进行讨欠。房管局给出了清晰的指引。
 

“我的租客很坏,经常捣乱影响我或者其他租客。”

不可姑息迁就,应该立即介入,义正言辞地指出租客的不妥之处,并给予房管局规定的通知书,限期改变,否则驱逐没商量。
 

“我不想给收据。”

不要贪小便宜!有的房东希望获得现金,以便隐瞒收入。这样做的大有人在,但是如果租客一旦索要(一年内),你仍然要给出收据,不给收据是违法的,租客告你也没商量。收据内容很简单,房东名字,地址,收租金额,哪个月的租金。中文,手写都可以。
 

“我要撵走他!”

这样的要求不绝于耳。但是,租客不是商品,无法说“撵”就“撵”。相反,租客是某种意义上的“弱势群体”。如果租客没有过失,即使租期结束,租客仍然有权利继续以月为单位租住。“撵”要有道理,有原因,有程序,有法可依。
 

“我和他都是口头说的。”

“人无千日好,花无百日红。”房东租客本来就是一对微妙的关系,不是冤家不聚头。尤其是一旦关系有了裂痕,后面指不定会发生什么奇葩的故事。所以我建议,一旦有了不善的苗头,出去口头以外,更要有文字沟通,一来可以缓和场面,二来有了书面记录。重要的事情不是“说三遍”,而是打印出来。别告诉我你新换了手机,以前的东西都不见了。
 

“我的房子租不出去,急死我啦!”

我劝你等这交房贷,但是还是要慎选租客,一时租不出去,好过一时“撵”不走恶人。如何慎选,仁者见仁,智者见智。记住出租物业是“放账”生意,租客的信用、质素和人品,占了很大程度的决定性。什么是好租客,什么是赖租客,这个要凭经验,当然也凭运气。
 

“我怎么才能做好出租屋业务?”

我见过上百个房东不止。总结一下,业务顺利的房东都有这样的特点:博爱精神(视人人平等,凭信用说话)、不轻信人(大胆假设,小心求证)、谨慎经营(遵守法律、品德优良)。这也正好和我的执业原则吻合,LoveAll.  Trust a Few.  Do Wrong to None

一样的生意百样地做,百样的生意一个道理。只要心态平和,处变不惊,无论出现什么问题,都没有什么大不了的。“目远如鹰,胸阔似海,心定若磐,手实为地。”这是我一直推崇的做事的准则。 

我不定期地在社区举办与租务法律有关的免费讲座,敬请关注我的朋友圈和公众号。

【如上文字不做为我的法律意见,而只是对有关法律的基本理解,咨询具体事务,请与我联系以便给出准确建议。敬请指导,谢谢大家。】

 

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于戎伟,法律顾问

2000年移居多伦多,2010年,获安省律师公会认证,成为持牌法律顾问(Licensed Paralegal),同年受聘於Cohen, Sabsay LLP,任法律顾问。2013年,於士嘉宝设立Cohen, Sabsay LLP(北区)分所,暨于氏法律服务所(R-Yu Legal Services)。

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