自住房转投资房需要注意什么?


多伦多的小伙伴们,最近几天的灿烂阳光有没有穿过你脆弱的小心脏直直击中你那躁动的灵魂?夏天就要来了,房价已经跌了,看房的时节又开始了。之前有想要卖掉小房子换成大房子的同学也已经打算等等再卖了。于是问题来了,房屋自住转出租,需要办理什么手续呢?需要申报吗?需要缴税吗?有截止日期吗?迟报有罚金吗?


在讨论自住房转出租房之前,首先要明确什么是自住房:自住房房产是CRA规定的taxable property之一,卖房的话升值是要作为capital gain纳税的,增值部分50%纳入当年收入。principal residence是给每个加拿大家庭的房产升值税收减免。即升值部分不需要交税。每年可以指定一套作为升值部分免税。以下条件必须满足:

1. 你和(或)你的老婆孩子在一年内在该房子里住过一段时间。
2. 你和(或)你的老婆拥有这套房产,该房产可以在境外。
3. 你是加拿大税务居民(非居民没有这项优惠)。

另外,有些家庭,房屋在自住的同时,还有将一部分出租或者用于办公的情况,如何判断是否符合自住房的条件呢?


税务局规定的自住房
根据加拿大税务局给出的规定,房屋必须满足以下全部条件才可被视为自住房:

1.    房屋主要用途为居住,以取得收入为目的的只是次要用途。换成人类语言就是说房屋用来赚钱的部分,面积不能超过50%。这里用来赚钱的部分不仅指出租给他人居住,也包括屋主自己或者出租给他人作为商业经营活动使用,比如用房屋的一部分办公并申报home office deduction。

2.    房屋构造没有改变。也就是说,房屋构造上还是适宜居住的居民住房,而不是改成了厂房或办公室等。

3.    房屋从未计提折旧。这一点需要注意的是,房屋从未计提折旧,并不代表部分出租的房屋里面就没有折旧可以提。房东给房客专门购买的固定资产,比如仅供房客使用的家具、电视、冰箱等固定资产,是可以提折旧的,但是一定要保留好所有票据,年底个人报税的时候一并提供给会计师。


自住房变出租房也要进行“自住房出售申报”

自住房变出租房,要怎么处理?房屋成为出租房那年,叫change of use, 税务角度视为你当年卖掉了房产,又以卖价买回。所以,即使变为出租房,也要按自住房出售申报,并不只是实际意义上“出售”的房屋才需要申报。


自住房出售(用途变更)申报

2016年10月3日,加拿大政府规定一切自住房出售都要申报。也就是说当你出售或者打算出售(比如开始把房屋放到交易网站上挂牌的时候)就要在当年报税的同时申报出售自住房。

举个栗子,A先生和A太太夫妇分别按50% 的比例联名买了一套townhouse,两个人都是加拿大的税务居民,并且这套住房一直以来是他们的主要住房。2016年A夫妇看上了一套学区附近的独立屋, A太太查了一下银行账户和家庭年收入,掐指一算发现自己不差钱,和A先生商量之后决定买下独立屋,之前的townhouse全部用于出租。2016年10月A夫妇搬进了大房子,并且把townhouse挂到网上出租。2017年1月1日,房客入住。于是问题来了,A太太要如何申报这套townhouse呢?


是否需要申报

是否发生了change of use? 是的,townhouse从自住房(principal residence)变成了出租房(Rental property),A夫妇是需要申报自住房出售的。


确认申报时间

A夫妇是2016年从townhouse搬出的,但是房屋2017年才正式租出去, 那么A夫妇应该申报在2016年还是2017年呢?

从会计和税务的角度我们会建议2016年申报。也就是在2017年4月30日个人税务申报截止日前申报。

首先,townhouse在2016年10月A夫妇搬出去的时候就已经处于待出租的状态,并且,A夫妇的principal residence已经从townhouse变更为新买的house,即使没有实际租出去,它的用途也已经发生了变更。

其次,加拿大政府规定,以一个家庭为单位。大house的总价值比townhouse高出许多,所以延迟申报税务上并没有什么利益可图,反而有可能会损失一些税务抵扣。比如,如果A夫妇的townhouse从10月1日开始处于可租状态,那么即使他们2017年1月1日才租出去,2016年10月到12月发生的房屋费用也是可以作为出租成本在2016年按比例抵扣的。比如地税(property tax), 管理费,水电网费,中介费,会计费,广告费,交通费等等。

最后,A夫妇因为每人持有50%产权,所以两个人都要进行申报。


申报需要提供哪些信息

申报信息包括: 出售日期,出售价格,房屋描述。这就是为什么你去找会计师申报的时候,会计会要求你提供卖房的律师文件。


如果忘记申报有没有罚金

呵呵呵,如果以为忘记申报,加拿大政府也不会收罚金,说明你还太年轻。加拿大税务局(CRA)规定,如果2016年你的自住房发生了change of use, 然而你忘记在申报个人税的同时申报自住房出售,你可以随时打电话或写信给税务局补报并且申请调整2016年的个税和福利。同时CRA有可能会收取罚金,罚金金额按应该申报日到实际申报日每月100加币累计,最高不超过8000加币计算。

防火防盗防税局,祝你投资愉快!

原文地址: http://www.kwcga.com/article-4/

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