Condo公寓楼花转让(Assignment)的流程及注意事项


作者: Joyce Chen  全职地产经纪,精通楼花及二手公寓买卖,租赁

 

多伦多的楼花吸引了大批的购买者及投资者,目前,发展商推盘的速度比较理智,买家的购买欲望也非常活跃。从长远发展来看,由于大多伦多地区人口不断增加,市中心及地铁沿线的房价还是看涨,投资楼花仍然是一种风险低收益高的投资工具。

 

楼花建设周期较长,大部分长达3-5年,比预定时间拖延几个月到2年的情况是很常见的。在这等待的期间,我们除了利用杠杆、静待升值以外,有可能还会遇到其他问题:如投资者觉得楼花升值已达到预期值,想卖出变现;在此期间家庭经济情况有变,过多的投资楼花在手,造成家庭财政危机;临交房时拿不到贷款等,在这个时候,我们就会用“转让楼花”来解决问题。

 

一. 什么样的楼花最容易转让出去

 

楼花转让成功率取决于价格,楼花自身的价值,位置,转让时周围是否有其他强劲的楼花竞争者等等。购买楼花是一种投资,以上因素是一定要考虑的。

1.    地段的选择,确保你购买的住宅地区是具有升值潜力的,符合城市开发计划。

2.    筛选开发商,要确保开发商是有一定经验和知名度的公司,具有良好的口碑和记录。

3.    看好楼房设计或平面图,请确保它很容易布置家具。卧室和浴室的配合。尽量减少改动,大多数买家不希望翻新回原来的状态。

4.    大堂和公共区域,作为整个公寓的门面和形象,对你的物业投资也会有所影响。公寓投资是一个长期投资。当您想转售时,你可以翻修翻新您的公寓内部,但大堂和走廊是不会变的,所以一开始就要选择好。

5.    设施和功能,例如保安服务,停车场,健身中心,休闲厅,游泳池,屋顶露台等都会影响您的投资增值。

 楼花转让会涉及很多问题,过程相对复杂,我们需要注意的问题自然也很多。首先,在楼花的转让过程中,主体是转让方(assignor)和被转让方(assignee)。转让方是指把自己名下的楼花出让给别人,而这个“别人”就是被转让方。

 二.楼花转让方必须要考虑的问题

 1.    在决定转让之前,首先需要和开发商确认楼花是否可以转让,这一点很关键,如果开发商不允许转让,那一切都是空谈;如果转让费用太高,转让楼花似乎又没有多大意义。请仔细核实楼花的购买合同,有些楼花有一次免费转让机会,大部分楼花转让需缴纳$2500-$7000左右的转让费用。通常,开发商收取的转让费用是由转让方来付的。

2.    确认开发商允许转让后,首先计算一下您有多少首期付款,和每月可以负担的金额。然后去银行或贷款经纪公司做预先批准会节省时间。此外,仔细计算你的实际收益= 楼花转让价-实际购买价-转让费用-双方经纪佣金-交易HST-律师费等相关费用,来决定你是否有必要进行楼花转让。(转楼花是个出售合同和押金的过程,从CRA的角度看,转楼花卖家被CRA认为和开发商的行为是一样的,有交易就有HST。但是呢,在楼花买卖中一般都是转楼花卖家包税(Tax Included),所以转楼花卖家在定价的时候会把需要交的HST算到价差里面。)

3.    接下来就是和地产经纪探讨如何转让楼花,通常有2种方式:上MLS和私卖。必须注意的是,有些开发商不允许地产经纪把转让楼花放上MLS系统,或只能必须经由开发商指定代理地产经纪公司把楼花放上MLS系统。开发商之所以这么做的原因其实很简单,一个是不想让原来需要转的楼花和现在开发商手里的尾盘形成竞争关系,另外也不希望转楼花的实际售价曝光从而影响开发商的尾盘销售。所以绝大多数的楼花,一般是客户委托经纪做的楼花暗盘,卖方经纪再拿着相关信息去跟大量的经纪来做信息交换(自己公司的经纪,经纪微信群,平时的买家客户网络等)。

4.    转让方需要准备所有的原购买合同和相关文件,开发商可能要求被转让方提供贷款证明。需要注意的是,如果被转让方最终没有履行合同,转让方仍然有责任履行原合同。也就是说,如果转让非人的话,可就麻烦大了。

 

 

从楼花的买家来说,能以比较低的价格买到一个新楼,从长远发展来看,由于大多伦多地区人口不断增加,市中心及地铁沿线的房价还是看涨,投资楼花仍然是一种风险低收益高的投资工具,但其缺点就是需要比较多的资金量。

 三:转楼花的买方需注意的事项其费用

 明确购买楼花的目的:自住还是投资。需要购买的转让楼花是否符合您购买目的的预期:交通、社区、学校、升值潜力等。了解该楼花的发展商历史,做一下实地考察是很有必要的,需要交付和准备的资金有以下:

1.   转让方到目前为止所交的deposit(一般是楼价的15%-20%,非本地居民会达到  30%-35%);

2.   差价(现出售价格-原始价格)

3.   后续要付的楼花Deposit(具体看楼花转让的时间点和合同要求,有可能是0,也有可能是5%-10%);

4.   Occupancy Fee(预估地税、管理费、利息)、土地转让税(按原始价格计算);

5.   Final Closing时产生的费用有:2年之内的地税、电、水、煤气表的安装费和接入费(每个表约$500-$700)、发展费/土地征用费用(几千块)、Tarion新屋保障($600-$1,900)、发展商的贷款清算费用(Discharge of builder’s mortgage,约$200-$300/per mortgage。)、发展商处理转让方(Assignor)押金支票的费用(约$250)、2个月的Condo准备金、购买合同规定的其他费用等。

 

 

 

四.购买楼花的退税

 

买楼花和买其他商品一样,也需要缴纳13%的HST(由5% 的GST和8%的PST组成,只有新房才有HST,二手房没有)。开发商卖出的楼花已经包含了HST, 但是政府会有一个HST的退税,开发商会提前去政府申请退税,所以房价已经包含了政府的退税。

 

政府的退税是根据房价的高低,你可以拿回所交HST的联邦部分的36% (最高到$6,300 封顶)和安省部分的75% (最高到$24,000封顶)。需要注意的是,购买楼花的金额超过45万的不能申请GST退税,只能申请8%的PST退税。

 

而HST退税的标准之一,是买家必须是第一手业主,房屋用于个人目的,自住或近亲使用;第二,若买房是为了出租,且确实已经租出去,拿到了一年以上的租约,也可以申请HST退税。

 

除此以外,还有两个定义很重要,一个是近亲,一个是主要居住地(Primary place of residence)。亲人是指与某人因为血缘(父母,子女,孙子女,重孙子女,兄弟姐妹),婚姻,同居关系,收养关系而发生关联的人;主要居住地一般可以理解为居住人1年中居住时间最长而且在个人和公众记录中体现最明显的住所。从上述角度出发,海外买家在多伦多买了楼花,而这个楼花是准备给在多伦多读书的子女住的(孩子必须一年大部分的时间都住在该住所),那么这个海外买家也同样符合第一种标准,开发商会在直接帮业主申请,省去了不少麻烦。

 

楼花转让的过程复杂,牵涉到买卖双方,开发商,律师和会计师,寻找一位有经验的地产经纪为您服务是非常重要。

 

 

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