房价还会涨吗?房子还能买吗?


什么决定房价?

大家一直在讨论决定房价的因素,答案五花八门。这个答案决定了个人和家庭的大类资产配置。重要的是可以拿来实战!判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌。

记住一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”, 这就够了。

判断一个地方未来房价的涨跌,首先看未来这个地方人口是流入还是流出的。人口流入的地方,未来房价长期怎么走?涨!人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去多伦多、温哥华这些大都市房价大涨,小城市涨不动的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨!

短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨!非常简单,坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

看起来,这个问题的答案很清晰了。人口流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了。那么加拿大人口往哪里流动呢?

先看全国人口数据:

2016年加拿大人口3515万,比2011年增长167.5万人。加拿大的北边太冷了,三分二以上人口集中在加拿大南部和接近美国边境的一百公里范围内。其中,安省以1344万人口占据全国第一,比2011年净增59.7万人。无论是人口数还是净增数,安省为全国第一。

再来看移民人数:

2011-2016年加拿大接纳海外移民120万人,其中39%的移民选择落户安省,大约是46.8万人。

也就是说2011-2016年安省新增的59.7万人中,去掉海外移民46.8万人,还净增约13万人。扣除本地自然增长人口,很大一部分是从各个省份迁入安省的,下图是加拿大统计局统计的近五年流入安省的各省人数。

可见,安省无论是从省际迁徙,还是海外移民人数来看,人口净流入都排全国第一。这是为什么呢?因为人口在往大城市迁徙。 而安省有北美第四大城市,经济发展和就业环境在加拿大一直占据榜首的多伦多!

人口往大城市迁徙。放在全球来看,是不是也这样呢?

日本在过去一百年大都市圈人口占全国比重呈不断上升趋势,全国1.3亿人有3700万在东京。韩国情况也类似,5000万人口有2500万在首尔。

有人说,日本、韩国人地关系紧张,所以人都去了大都市,造成大都市圈不断扩大。

和加拿大同样地广人稀的美国,过去七十年,大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。

美国人地关系不紧张,国土面积和加拿大差不多,美国现在3.2亿人口,加拿大只有3500万多点。

人不断往大都市圈流入,经济高度集中在大都市圈,不管是发达国家还是发展中国家,无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外。可见,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。

在中国,就算没有户口,许多人还是削尖了脑袋挤进北上广。这是为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利。

加拿大的人口也遵循这个规律,往多伦多等大都市圈迁移,不仅过去如此,未来亦然。

分析完人口,再来看土地供应。今年5月,安省更新了大金马蹄地(Greater Golden Horseshoe)区发展计划,这项始于2006年的计划也被称作控制城市扩张计划,包括大多伦多在内的地区禁止开发绿带(Greenbelt),同时鼓励高层限制低层住宅建设。

按照规划,政府要将都市人口密度从40%提升到60%,即增加人口密度而不是城市向外蔓延扩张来解决居住问题。换言之,就是政府收紧土地供应。

人口流入的,库存低的,政府不供地的,房价会涨。多伦多这些年的房价暴涨就是最好的例子。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

人口和土地供应说完了,最后来看金融手段。

主要发达国家名义住房指数变化

主要发达国家房价这几十年一直在涨。而在中国,北上广深一线城市,涨的更凶了,过去两年房价几乎翻了一番。主要原因是过去几十年中国货币一直在超发,广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机。货币超发,引发广义资产价格轮番的上涨。

北京上海十年前的房价是多少?一万一平,十年十倍。80年代的中国,管有钱人叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,当时的万元户在北京可以买两套四合院。现在呢?

过去十年,全世界的央行都在增发钞票。很多人动不动讲炒股、现金为王,但是股票有可能跌到一文不值;而在历史的长河中,货币的贬值是惊人的,现金为王是个坑,而且是个巨大的坑。

房子才是保值的资产,就算跌下来还有价值,还能抵押给银行再贷到一笔钱。这是炒股不具备的优势。

今年公布的几条政策,让多伦多楼市左右摇摆,比如安省的420新政,明年实施的B-20,加息......

看起来楼市见顶了?

对了,安省2018年的时薪将从$11.5跳升至$14,联邦政府刚刚公布了百万移民计划,以及安省的金马蹄地区用地计划......

仔细想想本文的第一句话怎么说的?

感谢您的时间。

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