房东圈的故事 -- 投资房产实现十年退休计划


作者:Jennifer MEI
Email: jennifermei@gmail.com


    作为"穷爸爸,富爸爸"系列书籍爱好者,我一直都希望能够跳出老鼠赛跑的圈子,财务自由,及早退休。愿望是美好的,如何能够实现它,以及用什么方式实现它,作为一个IT的工科女,咱们一向希望能以数字说话,以严谨的科学态度来做出计划。


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    如何能够提前退休?前提条件就是我的被动收入,能够达到我现在每个月去上班的税后工资收入,那咱就可以和早九晚五说拜拜了。带着这个前提条件,我列出了能够提前退休的条件:


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  1. 1. 可持续的被动收入达到$6000/月;
  2. 2. 这个被动收入会按照通货膨胀率不断增加;
  3. 3. 这个被动收入还必须是在我还能够维持目前我的朝九晚五的工作的情况下能够被获得;
  4. 4. 在获得被动收入的过程中,我不希望降低我自己目前的生活水准,即我的工资收入不能用来贴补被动收入的获取。 

带着这四个条件,我试图去找寻各种能够产生被动收入的方式,最终选定了用房产投资的方式,制定了以下的退休计划:

  1. 1. 找寻可以产生正现金流的投资房,即房租可以把每个月的贷款,地税和保险都cover住,这样每个月不用从我口袋里掏钱出来了。
  2. 2. 如果每个投资房需要支付给银行每月1000到1200元的贷款,那么如果我有6个这样付清了的投资房,那么就可以达到我每月有被动收入$6000的要求了。
  3. 3. 如果房价每年平均升幅在7.2%左右,那么10年房价可以翻倍。如果房价每年平均升幅在10%,那么7.2年就可以翻倍了。
  4. 4. 如果我在前面五年内买入12个投资房,即每年买入2到3个,在十年时卖掉一半的投资房,理论上利润可以把剩下的一半即六个投资房付清,这是已经假设了所有投资房的首付都是用的借款的情况下。那我现在每个月付给银行的贷款就可以省下来做我自己的被动收入,六个已经付清了的投资房就可以作为我退休的金母鸡了。
  5. 5. 如果最坏情况发生了,房价没有升值或者是甚至贬值了,那说明通货膨胀率≤0,大伙生活水准一直不变,这也是好消息。那就执行我的plan B: 大概15年左右,我所有投资房的贷款已经付清了一半了,卖掉一半的投资房,应该也可以把剩下来一半的投资房的贷款付清了,一样达到了每月$6000被动收入的目标。

退休计划制定出来了,下面就是如何去实施这个计划了:

首先第一步确定要投资的区域和自己想要面对的市场领域。对着过去十年的房产图表,参加了几个老外的投资俱乐部,发现想要跑赢大市,必须要投资独立房。根据自己每天要上班的情况,学生房和rooming house不适合自己,要租就租给家庭,事情少一些。

再一个就是要一定要买在当地的好区,这样租客的素质也会高一些,麻烦事也会少一些。

第三呢,依托多伦多大市,购买城镇一定需要有go train到多伦多,离我自己住家不超过一个小时以上车程,而且要投资的城镇必须要有10万以上的人口且人口必须是正流入的。

根据计划,我决定了我的投资目标,去周边小镇上买40万以下的独立房,租金收入能达到每月1600元以上,保证有正现金流。

    把所有的理论基础都搞清楚了,下一步就转入实战了,以下就是过去这三年来我的十年退休计划的实战记录了。因为碰上了这几年的房价高速发展期,现在发现我应该不需要十年就能够完成我的退休目标了。

2013年10月,26.5万买入Hamilton mountain Duplex,现值48万。月租$2400,每月支出: 贷款$1100,保险约$100,地税约$320,每月现金流$880。

2014年4月,32万买入Whitby Triplex,现值50万。月租$2900,每月支出: 贷款$1000,保险约$120,地税约$310,每月现金流$1470。

2014年7月,36万买入Whitby Triplex,现值60万。月租$3150,每月支出: 贷款$1300,保险约$130,地税约$320,每月现金流$1400。

2015年1月,31万买入Whitby 独立,现值50万。月租$1700,每月支出: 贷款$1000,保险约$100,地税约$300,每月现金流$300。

2015年3月,38万买入Whitby 独立,现值54万。月租$1900,每月支出: 贷款$1300,保险约$100,地税约$370,每月现金流$130。

2015年8月,37万买入Whitby 独立,现值52万。月租$2000,每月支出: 贷款$1300,保险约$100,地税约$350,每月现金流$250。

2016年7月,43万买入Barrie独立,现值50万。月租$1900,每月支出: 贷款$1300,保险约$100,地税约$360,每月现金流$140。

2016年8月,41万买入Barrie Triplex,现值45万。月租$2800,每月支出: 贷款$1300,保险约$130,地税约$330,每月现金流$1040。

2016年11月,52万买入Barrie Triplex,明年2月交接。预计月租$3300,每月支出: 贷款$1800,保险约$150,地税约$420,每月现金流$930。

    我极少去预测房价是升还是跌,根据自己的计划,房价的升跌并不会影响我的退休目标。真心希望咱们第一代中国移民能够早日在这个异国他乡实现自己的财务自由目标。以下的句子和大家共勉:

  1. 1. Cash flow is king, Appreciation is the bonus. 
  2. 2. The best time to plant a tree is 10 years ago. The 2nd best time to plan a tree is TODAY.


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