房崇频道:与“金角银边草肚皮”唱个反调


“金角银边草肚皮”,最近在房东网上被提起,作为翻建房选址的金科玉律。我一听大为吃惊,不敢苟同,不禁要改变我原来的发文计划,插进来唱个反调。

这话原本是围棋术语,指的是围棋棋子放在不同的位置上,其效率也不同。角上围得最多,边上次之,中腹最不易围空。同是一个子,下在盘上各处价值是不等的,在角上为金,边上为银,落到中腹就低贱如草了。

 

 

后来,国内的商业地产界,把这话移用在了开店选址上。就是说,最有利于生意兴隆、最富商业价值的店面,位于街口转角位置,因为它客流繁忙,两面朝街,醒目吸睛,或买或租,都会价格更贵。其次是直行街边靠外的店面,也会随之人流较多,仅次于转角。而商业区内中间部分的店面,位置不显著,客流不易到达,便受到轻视,价格较低。应该说这样的俗语比喻,是相当贴切,也符合事实的。

但是,难道在中国的商业地产上适用,就可以照搬到加拿大的民居地产上吗?有“专业人士”说可以,在我看来这是生搬硬套,胶柱鼓瑟。我认为“金角银边草肚皮”对加拿大——哦,这范围也许太大,让我们更准确也更有把握地说,是对安大略省特别是多伦多本地的民居房地产来说,是完全不适用的,甚至事实上根本相反。其理由很简单,商业追求的是人流繁忙,位置瞩目;而民居的理想是清静而隐蔽,这二者从本质上是截然相反的,岂能混为一谈?

 

先讲个我本人的故事。2005到06年,我因为买一座房时轻率冒进,选择错误,赔了钱,走了“麦城”。在痛定思痛之时,某次看开放屋,我碰上了一个以前认识的西人老经纪,他本身是地产公司老板,有丰富的经验。他对我讲了一通开诚布公之言,让我如醍醐灌顶。其中最关键的是:你要投资房,教你两招,别买corner lot(街角地),别买busy street(繁忙街道),不好卖!从此,我牢牢记住了这金玉良言,才转运变成了“过五关斩六将”。(如果对我这些故事的详细版本感兴趣,请读我的书《北美寻家记》,以后会在这里详细介绍。)

 

为什么转角地作为民居不好卖?可以归纳为三条缺点:一是在路口上经过的车多人多,有噪声不安静。二是两面朝街,隐私更少,若横向建房,基本上没有后院,有些可能在侧面有院,但必须用围栏遮挡。三是朝街两面而草地(部分归市属公用地)更大,人行道更长,割草铲雪的责任增多。有人争论说街角地房子占地比例可更大,或少一侧邻居,采光更多。然而这些正是与没有后院、隐私减少对应的另一面,看你更重视哪一面了。

 

 

有人学究气地问:可有确实的统计数据,证明转角地不好卖?我不知道。在我这文科人看来,因为每座房中有太多的变量,不同的时间、地点、市场、大小、设计风格和装修质量等,都会对卖价和费时造成影响,太难进行精确统计了。其实有容易得多的办法切实可行,那就是询问有经验的房地产经纪,特别是本地西人经纪。他们几乎每一个人,心中都会有一笔账。我本人听多位西人经纪讲过,众口一词,我亲眼所见的实例也不少。几乎所有的corner lot,都是或减价卖,或费时长,或兼而有之。偶有例外,那就是遇到外行,打眼被欺了。但是你能把希望建立在例外上面吗?

 

  

提倡者把“银边”解释为普通街道上的正常地块,那就可以存而不论了。接着他又说“草肚皮”就是道路尽头那环形的一圈房地,这与围棋中腹或商业靠里店面的意思相距甚远,让我接下来谈谈它。

原来被视为其贱如草的,竟然是“cul-de-sac”!它在正常的地产人和大多数房主中间,一直是受到尊崇和追捧的,其价值高于普通街道的正常地块。贬它为草,简直是暴殄天物!贬低它而褒街角,这不是颠倒了黑白吗?

 

cul-de-sac 这词说是英语却不太像,实来源于法语“袋底”之意,网上翻译为死胡同或独头巷道,国内人很难理解。我们身居北美见多了实物,就好理解了,我试翻译成顶环。就是在现代的独栋民居社区内,故意设计出来的死胡同,在一条道路的顶端不通行,进出口只有一个。在北美,这种设计在上世纪七八十年代以后才流行起来。我不知道在中国是否有这种街区,我知道有些迷信的华人忌讳这样的“死路”,姑且不论。

 

在这里,道路为汽车回转掉头设计为圆形,周边环绕着部分房屋基地(一般是四五间),这就形成了cul-de-sac。这样地点的房子有多项好处,一是道路尽头车流少,安静清幽;二是仅几家人环聚而居,无外来打扰,就像是四合院中的近邻,和谐宜居。更重要的是,周围地块是扇形地面,占地更大,后院宽敞,便于休闲娱乐和园艺种植,房子与背后邻居离得更远,如果背后是树林河谷,就是更为理想的梦想家园了。

 

 

在新开发区买这种地块,普遍都要加价,建起更高档次的房屋。如果还按金、银、草的等级来区分,这才应该是高级珍贵的“金”。一般来讲,这种房子因为年代未久,档次较高,不适合拆旧翻新,但也绝不应该被轻蔑地贬为“草肚皮”。

 

“金角银边草肚皮”的提倡者说了几个理由,我认为似是而非,须加以辩驳。

他承认街角地是缺点,所以难卖,可以低价买入,翻建盈利。但是这位置的缺点并未改变,就不怕卖的时候也将低价,难以出手吗?他说可以通过设计加以改进遮掩,把设计视为一个巨型的staging即可。但是我们知道,staging是卖房前的粉饰摆设,相当于女士们的化妆,只触及皮肤和体外。从这比喻类推,那么旧房装修便如外科手术,涉及骨骼、内脏、肌肉和血管,而拆旧翻建则干脆是让旧房死去,再造新人。房地产的铁律是location, location, location,把房子建在哪块地上,就是最具体的location。如果位置有缺点,就是基因上、本质上、先天性的缺陷,怎能通过化妆来改变?既然要推倒重建,再造新人,既然街角地这种有基因缺陷的只是少数,为什么不能避开它,在多数正常地块中选择没有基因缺陷的呢?事倍功半和事半功倍,这二者不难选择吧?

 

“金角”倡导者还说,要分清自住和投资的目的,自住的不选街角地,投资的则可以。这我就不明白了,这房翻建后,不是将卖给自住者吗?你肯定下家就不认为这街角地是缺点吗?中国的古训说:己所不欲,勿施于人。想干事业的商家要做到货真价实,童叟无欺。我们且不说商家信誉或职业道德,这样完全不为买家自住考虑的投资建房者,能够持续获利,走得长远吗?

 

再说“草肚皮”,其理由是:那顶环地房子的质量要求高,自住人更挑剔,要意大利人、犹太人建筑商才做得好,一般华人干不了。在这里又不自信了,那怎么在街角地上,就信心爆棚,相信通过自己的专业设计,就能改变基因,克服缺点呢?在这二者上表现出的自信和不自信,不是有点矛盾吗?

 

“金角银边草肚皮”的倡导者,是一位工程管理公司的老总。他谆谆告诫观众说,应该尊重专业人士,各项工作都留给该专业的人士去做。这诚然是对的。但是,在哪建并不是怎么建,什么好卖并非建筑技术。买什么地翻建房才容易卖获利多,这并不属于工程管理专业的范畴,而是属于房地产经纪的领域。几大华人房地产公司的老总们,曾齐聚在房东网“华山论剑”,我很希望听到他们对这问题的意见。

 

这个说法明显地不能自圆其说,主持人当时就在帮他打圆场,说群友不要抬杠,要全面理解,综合考量。但是,既然根本上站不住脚,甚至是颠倒了优缺点,为什么还要提出来呢?因为它顺口易记,就更容易误导人群,不得不防。在语言和形式上,我们尽可以借用祖国人民喜闻乐见者;但是在内容和实际上,一定要纳入本地主流规则的轨道,入乡随俗,不可以独出心裁,另搞一套。我们没那么大本事。

 

我自己不是专业人士,只是一个积累了不少个人经验的实践者,有不同意见,不吐不快,如果说是抬杠,也可以吧。愿就正于方家。

本文所讲道理,仅限于安大略省范围。听说在美国加州的旧金山等地,对街角地有不同的价值评判,那非我所知。说房地产必须加以地域限制,不可能是放之四海而皆准的。

2018年11月4日

(照片均来自网络)

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4条评论

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个人认为 翻建房是个系统工程 每一步都很重要 买房选址是重中之重 不能因小失大为了便宜买不好的地址 所谓的靠staging 那是糊弄人的说法


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赞!


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非常赞同!一分价钱一分货,街角的住宅房买进来便宜,翻建后卖出去也是便宜的。这在多伦多的地产界是常识。


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不愧为房大师!

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