你接到CRA来信了吗?


2017年曾有一批房东群友接到过CRA的信件,要求房东主动做T1-ADJ修改过去税表中有可能误报的出租房亏损。

这预示着CRA将会大力查处出租房持续报亏的怪现象。

 

到今天已经有几位朋友先后接到CRA来信,税务局已正式启动出租房亏损的审计程序。

在这美好的5月我整理了下CRA发来的 questionnaire希望给房东群友们提个醒儿

特别是出租房报亏损的,尤其是连年亏损的,请提前准备下列信息: 

1. 出租房地址

请描述房屋类型,比如: duplex, cottage, condo, 2 storey, split level, bangalow...

该出租房是哪一年建的?

2. 是否 principal residence 分租?

房东房客是否共用屋内设施?

如果以上任何一项的答案为肯定的,请提供floor plan 说明自住面积,出租面积,及房东房客共用的面积

注意:Floor plan 必须包括所有房间,all level of the house. CRA稽查人员可要求上门检验 (visual inspection) 

请提供租客在公共区域停留的时间(hours per day)



3. 房契上所有注册的房主的名字,地址,电话,以及他的关系。

提供购房合同,交接律师的信,以及statement of adjustments

4. 请描述最初购房的目的。

5. 请提供起租日期 (具体年/月)

6. 购房时(或修缮)是使用什么方式进行financing的?

提供文件证明:
款日期
款金额
2017的贷款利息
款目的
款合同

7. 请具体描述您对该出租房做的维修维护项目,金额,种类,以及完工时间。

8. 请提供租金细节:

租期起止时间,租金金额,租客全名以及现在的地址,电话,租客和您的关系

请提供您与每位租客签署的租约

请提供每月租金收入的凭证

9. 请列出该出租房的空置月份,并说明为何空置。

请提供在空置期间您是否有为招租而做出努力。

请提供招租广告费的凭据。



10. 该出租房当前是否在出租中?如没有,请说明原因。

如若该出租房已经出售, 请提供卖房合同,交接律师的信件,已经statement of adjustments.

11. 请具体描述为何产生出租亏损。

您是否有为增加租金收入,降低出租支出而作出努力, 请具体描述。

12. 请描述你是如何决定每间出租房的租金的?

如该出租房并非您的主要住宅,请描述它是否为您的家人,朋友为度假休闲所用?如果是这样,您是否收取了租金,租金是多少?

13. 请具体描述您计划如何使该出租房由亏损变为盈利?

提供由亏转盈的时间周期,资金投入,宣传计划,预期的租金收入,如何降低支出杂费。请用具体数据表述。

14. 请提供税表上申报的所有的支出费用的原始凭证。不能提供的请附加书面解释。

15. 请提供为您报税的机构名称,地址,报税代理人。您与他/她的代理协议细节。

16. 请提供您认为和该出租房有关的其他信息。

房东姓名 / 家庭电话 / 办公电话 /签名 / 日期


贴心提示:


收到CRA审计信的同学们请遵循2个原则:

少找理由,多给证据;实在错了,端正态度,及时跟会计师沟通,争取大事化小小事化了。

注意使用恰当的沟通技巧和方式,简明扼要,易于操作,不要让CRA稽查人员为你做低级的汇总工作;

不要浪费时间,已有的资料尽快提供,需要突击补充的资料要加班补上,

快速而专业的水准会让CRA觉得你就是整理出来的资料而并非“补”的。

阅读:

马云 Carol Ma

曾八年就职于加拿大联邦税务局CRA,担任特殊犯罪收入调查官,税案申诉部,税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人

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