谈谈申请房屋贷款的几大基本要素


收入 信用记录 现有负债情况 金融性格(financial character)

收入: 每个银行都有一套非常详细的计算各种收入的policy and rules。分类繁复,规矩多多。针对工薪族,自雇,公司,contractor, 投资收益,产假者,领取EI 的seasonal worker,设定非常specific的要求和计算方法。所以,不要自己计算收入,然后估计自己会得到多少贷款。最好的办法是,找到一个有经验的房贷顾问,尽量提供详细信息。一个好的贷款顾问,知道问right questions,在最短时间内了解客户情况和需求,然后告知需要提供什么收入证明,及文件列表。
在房贷中,收入总是相对的。10万的收入,如果借30万就是高收入,如果借60万就是低收入。贷款能否被批复,最主要的衡量的标准是贷款和其他债务与税前收入的Ratio, 各大行有些许差异。行业标准是TDS 40 (total debt serving, 贷款相关债务加上其他债务/税前收入),GDS 32 (Gross debt servicing, 贷款相关债务/税前收入)。

  
贷款政策紧缩后,出台了stress test(用更高利率qualify 申请),大部分特殊项目也已经被cut 了,尤其是做生意的,非居民,留学生项目等。很多人只能用常规收入项目贷款。所以现在要贷款,一定要在加拿大报足够的税。但是各个银行还有一些特殊项目,熟悉这些特殊项目,会帮助自己在贷款中找到最适合的项目,提高获批的几率。所以,想要了解各大银行的特殊项目,还要自己花些时间,做些功课。特殊项目,一般针对特殊人群,比如newcomer 新移民,自雇人士,高资产低收入人群等等。这些特殊项目大部分都是至少35% - 50%首付,大多放宽收入要求,用于购买自住房。

  

 

  
National Bank 特殊项目:

净资产 项目
主要针对高资产低收入(相对的)的客户群包括自雇,退休人士,和工资收入者。要买自住房。
可用于新购房贷款项目,也可以做refinance,add/remove owner (离婚分房产)。
净资产项目审批主要看房产净值,储蓄和投资。45%-50%首付,最高贷款额度100万。最低工资至少是贷款额5%。

新移民项目
主要针对5年内landing新移民,PR,工签,学签。要买自住房。
35%首付, 首付是自己的积蓄或者家人赠与。另外有房价5% 左右的第一年的贷款偿付能力。
工作三个月以上,最低工资至少是贷款额5%。最高贷款额度100万。申请时不能有其他房产。

信用记录:
新移民到达加拿大,都会被不同机构和朋友告知 – 积累良好的信用记录在加拿大的重要程度。影响信用记录的几大要素是:是否按时还款,是否在同一时间密集在各大贷款机构申请贷款,是否有collection记录 等等。所以,如果你有N张信用卡,有错过还款日期的几率,一定要设定Auto Payment。 有人以上各项都很好,可信用分数还不是很高,那就要看看你是否经常用去大部分信用额度。比如, 你的credit card 额度是$5000, 可是你的balance经常是$4000甚至更多,虽然你都按时全额还清,这也会影响信用记录。保持balance在40% 左右会比较好。各大银行经常会对长期客户提供自动的信用额度升级,建议如果不是太离谱可以接受。如果你一旦有了不良信用记录,如late payment, missed payment, 尤其在不是自己的fault 的情况下,不管数额多少,一定要跟授予你借贷工具的机构据理力争,如果不是你的错,他们有责任与Equifax和Transunion (加拿大两家信用机构)改正你的信用记录。这一点太重要了,看到很多案例,有人只是因为搬了家,未收到Rogers/bell手机费的单子错过payment而最终到Collection。也有人与各商家办credit card,通常没有auto pay 设置。一定要自己记录购买历史,及时还款,尤其在地址变动的情况下。要不然,即使balance最后付清,但collection记录在案,要保留7年之久,以后申请普通信用卡都很难。建议每年至少查询一次自己的信用报告。以上两家信用机构都提供免费报告。

现有负债情况:
在申请房贷时,要评估各种债务,如车贷,信用卡债务,Line of credit 债务,以及其他房贷。尤其在收入不是那么充足的情况下,consolidate或者还掉一些贷款很重要。如果必要,最好在申请贷款前两三个月就整合这些债务,如果时间来不及,可以在申请中提供Already Paid 的证据,大多数情况下,可以Manual 删除这些债务。如果你有Home Equity of Line of Credit (HELOC), 有的银行在你申请贷款的时候,即使是没有balance的HELOC,也会按一定比例加到你的债务中,有的银行不算。这个算与不算会决定你的申请额度。


金融性格(Financial Character):
听起来觉得这是个很虚的概念。从我的经验看,这个financial character 太有用了。客户的financial character 包括储蓄习惯,工作性质,稳定度,住房情况,稳定性和与银行的Relationship。通常同时持有一些储蓄和一定债务的客户,在银行眼里,要比没有一点储蓄,也没有很多债务的客户更有价值。所以,如果你有些富裕钱,不要都用去还账,尤其是贷款等利率非常低的债务,可以根据自己风险承受能力进行些投资。银行喜欢这样既有投资储蓄概念,又有管理多类债务的能力的客户。银行评估relationship,有的根据很规范的系统, 客户都有自己的relationship index,有的不那么高科技,但是各大行都很重视。大致归为几类:relationship 时间长短,有多少种类产品,有多少存款投资,有多少借贷额度,客人的整个financial profile 的风险程度。Financial Character,在申请exception (比如申请刚刚超过ratio),在争取好的利率时候是非常非常重要的。

  
所以,建议不要轻易结束很长时间的relationship,尽量有至少两家大行的relationship,尽量在你的主要银行,比如你的房贷放款银行,长期拥有多项产品。

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