OSFI贷款收紧措施B20,你该知道的全在这!


贷款新政策出台

大家众说纷纭之外

却少有人为我们解惑

 

在这里,

Luda 小兔乐高 

将为群友一层一层剖析新的贷款收紧政策

拨开迷雾见干货

文|小兔乐高 Luda   

 

17日, OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada)酝酿已久的贷款收紧措施B20 Guideline正式出台

一共18页原件,Luda哥浏览后并就不明白的地方请教了了业内的权威人士,(所谓业内权威,既不是房产公司,也不是贷款公司,具体的就不提了,保密,哈哈。)现拿来和大家分享。

 

OSFI是什么?

先说说OSFI是干嘛的,从名字就能知道,它是加拿大金融机构的监管者,所有FRFI(Federally Regulated Financial Institutions)都归它管,所以从中文名来说,我们将其命名为 ‘加拿大银监会’比较合适。

从数量上来说, Federally regulated的金融机构大概占80%,所以它的regulation范围也就是这80%,另外20%如Credit Union等则不在它管辖范围内。

B20 Guidline的草案在7月份就提出来了,这个文件其实很重要,因为会影响到相当一批人的贷款额度,因此争论也一直没有停过。之前Luda哥提过,貌似这个规定要推迟,就是因为有的大 Lender 说实施这个得3到6个月的时间,但是银监会很坚决,还是在10月17推出了B20,但是把执行日定在2018年1月1日,而不是立即执行,也算是各方妥协的结果。

B20是什么?

所谓B20,一共有5个基本原则(five fundamental principles),和一个重要概念conforming and non-conforming loans, 下面我们就来看一看(因为是比较专业的东西,很多东西就不翻译成中文了,免得费劲半天最后还是四不像)。

 

原则一每个做Residential mortgage的金融机构,都必须建立自己的Residential Mortgage Underwriting Policy (RMUP)。

这个原则的核心,就是要从银行自己的portfolio level和贷款人的individual level 两个方面establish limits regarding the level of risk。

 

原则二:金融机构要比以前更加严格的验证贷款者的身份, 背景和偿债意愿。

简单的说,就是申请贷款者的文件检查更严格了,银行有必要检查你的信用记录如何,申请贷款的目的,工作状况,收入状况,有无其它负债,负债几何,LTV(Loan-To-Value)ratio多少, 要买的房子值多少, appraisal documentation有没有,首付从哪儿来,正式的购房合同,房屋保险有没有,低于20%首付的话贷款保险有没有etc… (从个人感觉来说,好像大银行一直都是这么做的,只不过现在是用regulation的方式把这些标准明确化了)

另外,贷款者的Purpose of Mortgage Loan也被要求明确记录在案,比如,你是自住?第二个居所?refinance?还是投资房?投资房的话是不是rely on rental income?都必须汇报。

 

原则三:金融机构必须确保借贷者有足够的偿还能力,也就是我们说的stress test了。

有关这方面的文章已经很多,Luda哥就不详细介绍了。监管者的最新要求,是借贷者即便首付超过20%,也要用contract rate + 2,和BOC的5年期benchmark rate(现在是4.89)做比较,取大的那个,来test借贷者的偿债能力。

举一个例子,年收入10万的家庭,首付超过20%,选取5年期固定贷款,25年的amortization,在现行框架下,可以contract rate 2.83为基准做计算,负担72万左右的房子

但是在新的stress test规定下,同样的条件,就得按照2.83 + 2和4.89的最大值,也就是4.89为基准,来计算贷款额了,这样的话,他们只能负担58万左右的房子

坏消息是Purchase power严重缩水,好消息是现有贷款续约的时候不用过这个test,哈哈。

 

原则四:金融机构对放出的贷款必须具有健全的抵押管理制度collateral management 和 appraisal processes,对不同类型的loans,要建立动态的,即时调整的LTV(Loan To Value)ratio framework。

对于以前的bundled mortgage,本次guideline也明令禁止。所谓bundled mortgage,加拿大的六大银行并未参与,而是小lender如Home Capital Group 和 Equitable Group的玩法,也就是一部分他们出,二贷由非监管的MIC出,以避过LTV的监管和小于20首付的insurance,现在这条路也被封死了,为OSFI点赞。

HELOC(Home secured Line of Credit)本次也被纳入了监管范围,一心要从HELOC里拿出每一分钱,试图杠杆最大化的投机者需要给自己多留一些buffer了。

 

原则五:金融机构必须建立有效的credit 和 counterparty risk management practices。

以上五个原则,字里行间可以看出policy maker对贷款发放更严厉监管的决心。而作为个人借贷者,你得尽量让自己的loans被归类在Conforming Mortgage Loans而非Non-Conforming Mortgage Loans里面。

所谓Non-Conforming Mortgage Loans,就是指

•收入不够

•信用分太低

•欠债太多(high debt service ability ratios)

•抵押物不够有分量(比如流动性很差的property)

•其他有明显缺陷的贷款

假如被归类到Non-Conforming Mortgage Loans,那就说明您有higher risk,银行要是要求更多首付,或者offer更高的利率,不要吃惊。

点评与预期

基本上,B20的内容都在这里了,Luda哥简单点评几句。

从长久来说,更加严格的监管对于楼市的健康发展是好事,应该是长期投资者所乐见的。那些在网络上哭喊厉害的毫无疑问大部分是短期炒房的,新规让这部分人出局,其实也是拯救了他们,免得泡沫越吹越大,到了悬崖边上就没法回头了。小步快跑,杠杆最大化可能在一个时间段内奏效,但是结局未见得美好。高筑墙,广积粮才是王道。

新规的副作用就是一部分贷款会转到unregulated lender,或者借贷者使用短期借贷/浮动利率来降低成本,但同时也增大了自己的风险exposure。这个会如何演变,还有待观察,policy maker的底气是自己掌握了80%的市场,只要管好了这80%,就不会有大事,应该说还是make sense的。

至于接下来的市场走向,其实不用太担心。多伦多市场的供给没有改变,需求也没减少,只是监管者给捂上了盖子。可以预见的是low end的刚需市场会愈发拥挤,面临的竞争会更激烈。买不起贵的那就买便宜的好了,人总归是要有地方住的,指望100万的房子集体降价到80万,80万的房子集体降价到60万,是不现实的。中高端市场的成交量会进一步萎缩,什么时候恢复,那就来年再看。想回到17年3月的盛景,估计很长一段时间以内是不可能了。

最后说明,Luda哥不是专业人士,对政策理解有误的地方,欢迎批评指正。

 

END

作者: 小兔乐高(id: tor-lego),趋势的观察者,市场的实践者,稳健的投资者,愿与你分享所见所得。

内容转载自公众号

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