17年6月加拿大金融系统报告 (Financial System Review) 解读


来源| 小兔乐高

已获授权转载。文章观点不代表多伦多房东群立场。

 

加拿大央行BOC每半年会发布一次本国金融系统的报告,对当前的经济形势和面临的问题/风险做一个总结。这是一个权威的官方报告,其中有大量的篇幅涉及房地产,对了解市场的状况非常有帮助,建议有时间的话好好读读,

这个比zerohedge和各种小道消息可要靠谱多了。

以下为纯干货,不想细看的可以看文章末尾的点评(蓝色字体)

本文建议阅读5分钟

 

阅读目录

1.宏观金融条件

 

2.加拿大金融系统的薄弱环节

 

3.加拿大金融系统的风险

 

4.点评

 

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1. 宏观金融条件

Macrofinancial Conditions)

世界经济增长形势趋于强劲,股票市场大幅上涨,债券市场利率则略微下跌,市场波动指数VIX接近历史最低。

加拿大的借贷市场保持稳固。虽然六大银行(Big Six)被穆迪降级,但对银行们的长期资金成本和按揭利率基本未构成影响。加拿大银行的评级,仍优于大多数Global Banks。

Home Capital的市场份额,只占加拿大按揭市场的1.5%,它引发的风波,只是个体性事件。市场参与者对整个市场的资本和流动性仍充满信心。

 

2. 加拿大金融系统的4个薄弱环节

(Key Vulnerabilities in the Canadian Financial System)

1. 越来越高的家庭债务水平

房屋贷款的增长幅度远快于可支配收入的增长幅度 (Chart2)

 

好消息是,high ratio mortgage(贷款比例大于80%)的质量有所提升,高负债者(Loan to Income大于450%)的比例从2016第一季度的17%回落到了2017第一季度的10%。(Chart3)  

 

应该说,2016下半年联邦政府推出的stress test调控政策取得了成效,这是相当大的改观

 

而low ratio mortgage(首付大于20%)的贷款数量也在提升,尤其是高价城市如温哥华多伦多。(Chart4)

在所有房屋贷款中,约15%的人首付大于35%,约一半人首付大于20%。

 

也就是说,有三分之二的贷款在风险来临时有相当额度的equity cushion对抗风险。

而就贷款年限而言,超过一半的人选择了大于25年的贷款,长的贷款期限减低了月付,但假如收入受到影响则会面临较为窘迫的境地。

2. 加拿大房地产市场的地域不平衡性

从上图我们可以看到,大温地区(红线)在BC省推出外国人税,空屋税等措施后,市场进入调整。多伦多(蓝线)仍然保持强劲增长态势。卡尔加里等地(绿线)受石油产业不景气的影响,房价呈下跌趋势但也在慢慢恢复。整个加拿大(黑线)呈温和增长态势。

事实上,大温地区的调控政策只取得了短暂的效果,成交量和成交价已经重新抬头上升(Chart 7)

 

而在大多地区,在安省政府调控措施出台前,房价飙升,引发了人们对可负担性的广泛担忧。(Chart 8) 

 

Condo(红线)的势头比House(蓝线)的势头更猛,就是因为House太贵了,突显了Condo可负担性好的优点。

GTA周边的房价涨幅比GTA还要大 (Chart 10) 

论质的话GTA周边肯定是不如GTA的,它们的上涨同样是因为基础比较低的缘故,不过这样的疯狂上涨无法持久,420新政出台后它们也是首先进入调整的地区

房价上涨是由强劲的基本面支撑的:

1. 安省的强劲就业

2. 加拿大每年30万移民,有40%的人会选择在安省安家。

3. 西部石油省的不景气,也促使不少人流出到安省。

4. 最近几年的买房者,有一半属于end user,也就是买来自住的。(一半房屋买卖属于刚需,这个比例相当大,是楼市的稳定器

5.长期低利率当然也功不可没。

但是基本面强劲并不能解释价格的如此疯狂上涨。事实上,对房价上涨的预期和投机炒作在其中起到了重要的作用。从2012到2016,独立屋的涨幅惊人,但是租金却没有大的涨幅。(Table 4A) 

 

本表中一个引人注目的数字是买独立屋投资的比例从2012的4%涨到了2016的10%。

3. 固定收益市场脆弱的流动性 和 4. 网络安全,我们在这里就不多讨论了。

3. 加拿大金融系统的4个风险

(Key Risks)

和半年前比较,大宗商品长期低迷这个risk被全国性的经济衰退risk所取代。

说明BOC对加拿大的经济前景并不十分乐观,这从BOC迟迟不愿加息也可以看出来。不过好消息是昨天BOC的副行长发布了一个比较鹰派的讲话

从造成的破坏程度来说,过热地区的房价修正 < 中国和新兴市场的隐忧 < 利率急剧飙升 < 全国性的经济衰退。BOC并不认为过热地区的房价修正会引发更严重的经济问题。

从发生的可能性来说,利率急剧飙升 < 全国性的经济衰退 < 过热地区的房价修正 < 中国和新兴市场的隐忧。和半年前比较,过热地区房价修正的可能性升高了一档。

 

4. 点评

 

以上就是对报告做的一些摘要和解读。有一点可以肯定的是,BOC对加拿大的银行系统是有信心的,它的措辞并没有使用likely, unlikely之类大概、可能的话,而是斩钉截铁的表示:

 

2007-09 global financial crisis ARE NOT present in Canada. 


美国的次贷危机-不-会-发生在加拿大。事实上也是,当年次贷的时候美国的银行是使劲往外送钱,现在的加拿大是从regulator到bank都在使劲收紧,甚至连一部分builder都提高了deposit比例。所以期待崩盘的同学可以回家洗洗睡了。

其次,本周美联储很大可能就要第三次加息了,那么很多同学要问,等到明年加拿大也开始加息,是不是就可以坐等瀑布了。呵呵,这个可不是简单的线性关系就可以描述的,加息一方面来说是打击可负担性,另一方面来说是打击上涨预期。这两个打击叠加在一起,要达到一个临界点,才有可能让市场彻底转向。美国次贷危机发生前,从2004到2006,FED两年间加了17次息,把利息从1.25愣是鼓到了5.25,泡沫才在07年破灭。时移世易,临界点到底在哪儿,没有人能说得清。各种危言耸听的言论,听完笑笑也就罢了,千万不要当真。

最后,做为个体怎么应对,小兔乐高认为,如果你的杠杆已经很高,那么现在脚步应该放缓一些,不要继续猛加杠杆了。如果你的杠杆区间合理,比如纯粹自住或者换房,那么完全没有必要担心。因为,目前几乎看不到利率曲线快速陡峭上涨的可能。

END

作者:

小兔乐高(公众号id:tor-lego),趋势的观察者市场的实践者稳健的投资者愿与你分享所见所得。

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