记住这4大要点,让你免税将个人房产转入公司


相信在多伦多房东的心目中

有一个字总是能够轻易牵动大家的神经

那就是一个“”字。

条目之多,条例之繁琐

令不少房东都望而生畏

而今天要讲的

正正是关于“税”的故事

你以为同一栋房产

从自己转到公司理应不产生税务?

 

Carol今天就要告诉你

只有记住了这四个要点

免税才不是纸上谈兵的空想喔!

文|Carol Ma

专为多伦多房东群供稿,商务合作请洽谈

税法规定。

个人将房产转到公司名下要视同以市价售出

(Deemed To Dispose Of The Asset @ FMV) (ITA s.69) 。

 

但是,税法的另一条款。s.85(1)。

允许持股人以成本价将房产转入自己公司 

(Transfer@Cost)

从而避免了“视同以市价售出”产生的增值税。

 

那么。

这种以成本价将房产转入自家公司的。

还要交土地转让税(Land Transfer Tax)吗?

很不幸,要交!

很不幸,要交!

很不幸,要交!

 

什么情况下,可以不交呢?

必须完全符合下面4点

1.在转入之前,房产必须被个人主要用于积极营业(Used “Predominately” In An Active Business Operated Exclusively By An Individual Who Are Members Of The Family Of A Transferor)

 

2.转入房产的目的是为了继续经营同一生意;(continued operation of such business on the land)

 

3.转入后的这一年,公司必须满足“积极小生意抵扣”(SBD - small business deduction)

 

4.转入后的这一年,公司的收入至少有75%是从加拿大境内的积极营业而来的。

 

上面的4条规定概括成一句话

 

房子在个人手里和在公司手里,用途没有变化,还是同一个营生(积极小生意),收入75%以上在加拿大,就没有土地转让税。

税务法庭咬文嚼字非常苛刻。

简直到了人神共愤的程度

 

(愤怒到无力)

为什么这么说呢,讲个庭上的真事儿:

笨猫先前用个人名义买了块地, 后来成立了公司,自己是唯一持股人

公司是个汽车dealership,小楼就坐落在笨猫先前买的那块地上。

 

笨猫想,既然都我的生意,把自己名下的地转入公司一块经营核算吧,我的土地,转入我的公司,还交个啥土地转让税

然而。

省政府Ministry of Finance认为笨猫把土地转入公司持有,应该交土地转让税

笨猫觉得,我明明符合上面的4个条件嘛。

遂一纸诉状。

上诉到Ontario Superior Court of Justice。

赢了!赢了!赢了!

但是!

但是!

但是!

 

省政府不服,上诉到更高一级的Ontario Court of Appeal。

结果,在这一级法院,法官判定,省政府是对的,省政府赢!!??

(有没搞错!)

 

理由呢?

法官认为,上述法律第1条

“在转入之前,房产必须被个人主要用于积极营业”

对于这个案子里的笨猫来说。

这块地从一开始就被公司dealership的生意所用。

没有“被个人主要用于积极营业”。

 

尽管笨猫是唯一持股人,也是公司的唯一决策者。

但是,这块地并没有被“个人”使用,而是被“公司”使用

 

笨猫只好乖乖接受法院的判定了。

没想到吧?

自己的地盘,有时候也不是自己说了算噢!

 

END

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