20%回报率?别被忽悠了!这东西风险大到你不信


听说投资回报率可以达20%?

听说风险低?资金回笼快?

听说这个“集资按揭”很靠谱?

仔细看啦!

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“受害者原以为会像经纪承诺的那样轻松收取12%的高额收益,

却没料到不仅投资收益没有拿到,连他们的本金都可能收不回来。”

血淋淋的案例让人触目惊心

到底“集资按揭”是何方神圣?

听Zen Mao来为我们一一释疑。

文|Zen Mao

多伦多房东群专供,商务合作请洽谈

 

有一种投资产品各位一定要小心。

一般叫"集资按揭" 或是"众筹按揭" 

虽然叫按揭,但是和按揭完全没有关系。

而且这个名字掩盖了

这种给开发商的贷款风险非常大, 而且普通投资人没有一点控制的能力, 完全受人摆布。

 

我是合法推销此类产品的注册贷款中介,但是从来不向客人推销, 

口碑丢不起!

下面我把它的运作模式和风险给大家分析清楚。

 

首先Syndicated Mortgage 的融资方是开发商。

 

   开发商的成本大致可以分成三类, 

土地成本

软成本Soft Cost, 

硬成本Hard Cost

土地成本好理解, 购买土地的金额,这部分可以从银行或金融机构贷款, 不多解释。

 

硬成本即建筑成本, 包括原材料,人工, 设备租用等直接费用,。通常建筑贷款也可以从银行或金融机构贷款, 一般都要求预售率达到75%或85%以上, 才可以放款,而且基本可以贷到建筑总成本的100%, 这个也不多说了。

 

关键点就是剩下的软成本,一般人都会忽略这部分费用。

软成本包括从土地贷款到取得建筑贷款中间这段时间的所有费用,主要有土地规划费用,设计方案费、市政管网费、政府的申请费、各类税费,以及大头动工费。这部分费用通常占到项目总预算的20%, 比例不低,而且非常重要, 不到位就没法开工建设, 后续的建筑贷款也不可能放款。最后的重点就是, 这部分成本没法贷款, 市场上没有一家银行或是金融机构会为此贷款。

为什么没机构原因贷款?

原因就是风险太大。

 

通常取得土地的时候, 就已经把土地的融资额度都用完了, 已经没有抵押物了, 有实力的开发商在买地的时候会预留这块成本, 提前安排好。

 

但是很多中小开发商都没有这个实力, 或是同时开太多的盘, 资金不够了

(大开发商不差钱,小开发商就差钱)

 

既然不能从银行和金融机构贷款, 那就只能从个人贷款了。

但是个人力量有限, 所以需要很多人集资。

但是针对个人投资人,风险并没有被完全稀释。

 

融资总成本也远高于表面看起来成本。

 

上面说了, 融资的主体不是实力比较小的, 就是比较激进的开发商。

这个本身就是风险, 可能10%的投资就敢撬动整个项目, 一旦市场出现变动,或是成本没有控制好, 风险就浮现了。

 

其次虽然叫按揭, 但完全不是一个概念, 很多投资不是以借贷的形式进入项目, 而是以股东的形式, 但是这类股东完全没有任何投票权和监督权。

再来看看, 融资成本。

市场上见的比较多的宣传都是8-12%年息加额外分红,这个是给投资人的, 似乎也在合理范围之内。

 

但是再来看看整个运作体系, 一般开发商缺钱, 都会委托发行商策划包装, 发行商做完尽职调查, 融资说明书后交给合作的承销商去销售, 承销商的各个销售经理再联系各个贷款中介公司零售, 然后中介公司再推给底层贷款中介直接向投资人推销

 

每一个环节都是费用, 层层扣费。

最底层的贷款中介,每销售一笔, 可以获得4%佣金,中介公司可以最高获得4%, 承销商的销售经理应该也不低于这个点, 还有经销商公司的抽头,然后发行商也要抽头,还有大量的发行费用。

 

具体多少, 我不知道, 但是一定不低于20%。这个只是发行费用, 不包括承诺给投资人的回报。

 

这是市场上其中一间最大的发行商的运作模式。

它的市场推广可谓是大手笔,大多地区每个月都不少于两三次的大型活动, 包下整个会场,做讲座,几百上千人的讲座,提供自助餐。

 

我参加过几次, 其中一次包下整个Sony Centre。这些费用都是哪里来的? 大家也猜到出。

一些小的发行商,小到一个地产律师, 或是贷款中介公司, 自然没有这么大手笔,但是为了推销, 佣金也是惊人的高

 

成本说完了, 再来看看其他的,。

 

周期太长,大家买Condo楼花都知道4年都不算长。投资Syndicated Mortgage 周期就更长了, 而且还不断延期,期间开发商可能都换人了。但是投资人没有任何的管理权, 进度如何, 后续负债率也不知道, 完全没有主动权, 什么也做不了。

还有一个关键, 就是认购时土地的估值。

 

在这个行业, 放大土地值可以说是潜规则,我接触过一个项目刚刚3000万购买的土地, 一转身按5000万评估值去融资。虽然开发商有完成整个项目的意愿,但是风险都是投资人承担的。

 

另外就是开发过程中风险和成本控制, 一些小的开发商基本没有应对的能力。Condo预售完了,最后没法继续的案例很多。

 

原因之一就是有成本都涨了,人工也涨了, 唯独房子已经卖了, 销售额也固定了, 项目继续就是亏损,不得不停

多说一句, 最近公寓大量开盘,看到一个报道马上有17000套公寓开盘,这些公寓在做预算的时候不知道有没有考虑到集中开盘的负面影响,

 

第一建筑设备租赁价格, 多伦多的大型打桩机,吊机,脚手架,预制板公司就这么几家,设备也数的过来, 到时不是成本暴涨就是工期退后。

 

还有建筑工人的价格, 建筑商必须雇佣工会的工人, 如果集中开工,工人价格也会水涨船高,当然最大的可能就是工程延期。小开发商的工人都是临时雇佣,延期是常有的事。管理不善可能项目就黄了。

 

市场上有一些短期的Syndicated Mortgage 投资项目,比如两年。号称项目已经开工了, 也预售完了,保证没有风险。听上去挺不错的 , 但是很多人忽略了, 

 

什么样的项目还会在开工以后再融资? 

 

通常建筑贷款都是覆盖100%硬成本的, 只要按着预算管理, 就不该出现资金短缺。这个时候再来融资,很大可能是项目出问题了, 成本控制不了了, 或是开发商把资金挪用了。所以个人认为这种类型的投资风险更大, 少碰为好

前几年公寓价格没怎么涨, 开工量有限, 所以成本控制还比较顺利, 一些完工的项目回报也可以达到预期的水平。但是现在这个市场状态, 停工的项目很多, 风险就真不好说了。

END

ZenMao 毛振政,贷款经济 CPA CGA FCCA

德胜按揭投资公司(筹)发起合伙人,总经理.

专业房屋贷款:自雇人士,新老移民,

留学生,自住,投资房,度假屋

土地农场,商业建筑贷款,紧急贷款。

所谓

君子爱财 取之有道

回报率超高却标榜风险超低的

十有八九都是骗局

财产损失还是其次

别一不小心踩到违法犯罪的雷区里

那才是后悔莫及

所以啊

除了多看房东群的文章增长知识以外

治标又治本的方法

当然是

莫贪心

毕竟

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