贷款知多少| 商业贷款收入要求低、本地买家在政策压力下的买新卖旧


房产市场瞬息万变

政策、利率、税收

无一不牵动着房产市场里你我的神经

突如其来的变化可能让你措手不及

 

这时候往往需要我们转换思维

以不同的角度去透视问题

找到解决的最优解

系列的上一篇讲述了

房贷紧缩下房贷的新玩法

贷款知多少|曲线救国:贷款紧缩下的房贷新玩法

 

而在这一篇中,我们会看到

商业贷款在当下的应用

以及旧屋卖不出,新房资金不到位情况的解决办法

文|Jim

专为多伦多房东群供稿,商务合作请洽谈

小伟和大学同学小美毕业于同一个大学, 他们的父母非常支持小夫妻俩一起创业,父母们一共给了他们150万作为创业基金。夫妻俩一起梦想在房地产方面有所建树,特别是在物业管理方面,所以他们的目标也非常明确:购买一个商业物业,而且是需要管理的,因为他们想积累经验。

由于资金和要求的限制,小夫妻经过一顿时间的寻找,终于在GTA 以外的地区找到了心仪的物业,而且管理公司也愿意和他们一起管理物业,传授他们管理的经验。

 

物业购买价,350万,是一个商业的办公大楼,里面的租客全部是AAA租客,每个月租金大概是28000加币,固定费用大概是11000,包括了地税,水电煤,和管理费。物业的现金流非常强。

 

由于夫妻俩,刚毕业,暂时没有工作,也没有任何报税收入。

 

五大银行都无情地拒绝了夫妻的申请。

怎么办?有什么贷款方案?

 

一线银行,首付35%,完全用物业的现金流来qualify 贷款,两年期,利息4.19%,不需要交insurance premium。

 

由于是商业贷款,从开始申请贷款到最后按时交接,整整用了6个星期 。

 

说明:

        1.对于很多客人,刚移民加拿大不久,没有报税收入,或者报税收入不高,手里有一部分资金,想投资加拿大的房地产。 可是由于最近房屋贷款的收紧,越来越少的客人可以拿到贷款。

       2.正现金流的商业物业是一个好的选择。商业物业的贷款,只要现金流充足,对申请人的收入要求相对没有那么高。

       3.而且商业物业投资,现金流相对来说比较稳定,有意向的客人可以往这方面考虑。


我是华丽的分割线

 

“买买买!!!买到就是赚到!!!“

回想起今年2 - 4月份的时候,朋友圈最多的就是这句话,很多地产经纪都在说”赶紧去抢,抢到就是赚到“

小李夫妇看到了这么好的房势,为了能给孩子更好的生活环境,根据当时的房地产形势,再经过精密的计算,他们决定把现在自住的半独立房子换成独立房。

 

由于小李老婆是在某大型房地产公司当文员,对当时的房地产还是很有信心的。

经过再三考虑,他们决定先买后卖

 

三月中,外面还是冰天雪地,房地产却十分火热, 经过几轮激烈的疯抢, 小李夫妇抢到了心仪的房子,最终成交价比叫价高出了20万。

然而正当他们还在沉浸中搬新房的喜悦中。

无情的海外买家税和贷款政策收紧突如其来。

一下子,小李正在卖的旧房子,周末open house, 变得冷冷清清,无人问津, 寥寥几个人来看,Offer Date 居然没有一个Offer进来,哪怕是低价的Offer.。

 

后来他们把listing 拿下来了, 隔了几个星期,改变了市场策略,重新把房子推出市场。让他们完全没有想到的是,这一次更冷清, 周末Open House, 完全没有人来看。

 

随着新房的交接日益临近,因为之前小李夫妇的计划是,合理价格内,旧房子卖了剩下的钱作为新房子的首付,新房子剩下的余额申请贷款, 根据她们的收入是完全没问题的。

 

可是旧房子卖不出去,一切都是空谈。

 

后来小李联系了我,我和小李解释了当前的形势,提出了一个客人初始不太愿意接受的建议私人贷款先把新房子交接了, 旧房子先出租出去,这样可以减轻私人贷款所带来的沉重的负担。

 

私人贷款的高利息和手续费让小李夫妇顿然震住了,当时一下子,其他的一些念头也出来了,新房子找借口不交接?毁约?别人做一个假的旧房子的Firmed Offer来骗取新房子的贷款?

 

而我一直在劝说他们, 千万不能这样做,因为中间涉及的法律责任非常大,可能到时候他们要赔偿的钱远远高于他们的押金,而且房子也没得到。

小李的老婆在地产公司做文职,也深深知道毁约或者做假所带来的法律责任和后果。经过了三个多星期的思想挣扎,他们最后还是接受了我一开始的建议 。

 

由于房子的评估价比当时的买卖价格低了足足20万。

经过努力,最终的贷款方案是:

1. 在原来的房子拿一个second mortgage, 作为新房子的一部分首付。

2. 客人自己再想办法凑一部分首付。

3. 新房子抵押的贷款为房子评估价的70%。

 

利息:

1. 旧房子的第二贷款,手续费为贷款额的1.75%, 利息为10.75% , 一       年期,loan to value为70%

2. 新房子的第一贷款,手续费为2%,利息是7.95%,loan to value 是         70%, 一年期,半年后为open term, 因为当时以防旧房子卖出后,我     就可以帮客人refinancing 新房子,把私人贷款还了。

 

客人的总成本大概是4-5万,手续费加上可能潜在的利息。

相比之下,如果客人要毁约或者做假材料,后果和损失远远高于4-5万。

 

最后, Jim的贷款系列文章《贷款知多少》也暂时告一段落了。

在这里,Jim和大家分享几点心得:

1. 每个人的情况都不同,不能够说,A的情况和我差不多,为什么他拿到的利率我拿不到呢?贷款申请往往讲究的是细节,也许一个小小的细节,就决定了A的贷款方案和你的不同

2. 贷款申请还是要用事实说话,该怎么样就怎么样,不要有侥幸心理,觉得做一些事情可以帮助你贷款申请。

3. 每一个贷款申请,资料都会存在银行系统,不要为了一次的贷款申请,而影响了以后你的信用记录。

END

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