对不起,你错了,税务居民不是你想的那么简单


各位见多识广的房东

日常求助

知道什么是税务居民吗?

知道非税务居民会受到什么限制吗?

道非税务居民要置业该怎么办吗?

没关系

我也不知道

但是注册会计师Andy Yu知道

今天就让我们听听他说

为我们详细解读非税务居民的那些事儿

文|Andy Yu

专为多伦多房东群供稿,商务合作请洽谈

近年来有不少父母过来加拿大探亲或者陪读的时候在加拿大买房,也有不少留学生在加拿大买房,这类人一般被认为是非税务居民

 

有的人拿十年签证过来在加拿大每年住超过183天,就认为自己是加拿大税务居民了,于是报税拿福利

其实严格上来讲,这类人并不一定符合税务居民的要求,因为判定自己是税务居民还是非税务居民,并不是单一的以183天这个时间来界定的。

政府考虑更多的是跟加拿大的联系,比如

配偶孩子在哪里

主住房在哪里

工作和收入

主要社会关系在哪里等等

 

而且很多人报税只是为了拿政府的福利报个零收入,并没有如实申报自己在海外的收入以及海外资产,因为作为加拿大的税务居民,必须申请WORLDWIDE INCOME也就是全球收入

(必须申报全球收入)

那么这些非税务居民在加拿大置业买房子,有哪些需要注意的呢?

(重点来了!!↓↓↓↓↓↓↓↓↓)

自从2017年4月21日以后在多伦多周围马蹄形地区多了一个叫NON-RESIDENT SPECULATION TAX简称NRST的15%的税,这个在买房的时候律师就会收了,因为有点类似于土地转让税,我们在这里不加累述。

 

非税务居民在加拿大买了房子以后,如果有出租的,那么必须按税局的规定交25%的预扣税。

(又要交税啦!)

 

很多非税务居民没有听说过这个规定,那么在卖房子时候就很尴尬了。

有的律师甚至会在卖房时要求扣总房价的50%以支付之后被税局查到的罚款跟利息。税局给非税务居民两个选择

1.   非税务居民可以指定一个加拿大居民作为代理人需要注意的是,税局并没说这个代理人必须是有枫叶卡或者是公民,所以居住在加拿大的留学生也是可以成为代理人的。

(留学生也是可以的)

 

这个代理人的义务就是每月把房租净收入的25%在下个月15号之前交到税局,当然这个代理人就会承担一定责任,如果过了截止日期晚交了预扣税,税局是罚款这个代理人而就不是这个非税局居民了。代理人还必须在来年的2月底之前上报NR4税表,过了这个截止日期都是有罚款的。

 

那么有人会问,这么麻烦,那找个代理人有啥好处呢?好处就是,代理人可以提早预估房租收入和支出并申请,在税局批准之后,按照房租净收入来交,如果没有代理人就得按照房租纯收入来交了。

打个比方,非税务居民的房子每月预计房租收入2000加元,每月开支1800加元,那么税局批准之后代理人就可以每月给政府寄200加元的25%,也就是50加元,而不需要寄500加元;当然如果每月开支是2100加元超过了房租纯收入,那么代理人就不需要给政府寄钱了,这个方法会大大帮助或影响到每月的现金流

 

2.   非税务居民如果找不到代理人,当然也可以自己来做代理人,那么就必须每个月给政府上缴房租纯收入的25%了,然后也是一样需要申报一个NR4 PRO-FORMA,然后多交的部分每年通过报税拿回。

 

所以非税务居民如果有加拿大收入,一般情况下是需要报加拿大税的。有的非税务居民不知道这个规定好多年都没有报,本人做过数百件这样的案例,政府一般只允许非税务居民往回报两年,但是一般情况下第一次初犯,会计师解释之后政府通常都会接受两年以前的报税也没有罚款只会收取利息

 

听上去好像非常复杂,要做好多东西,但其实很多材料都是会计师在准备,代理人或非税务居民本人主要的责任就是按时交钱。另外需要注意的是,非税务居民报税跟普通税局居民是不一样的,而且不可以电子报税,之前见过一个香港来的老会计师,一直用普通税表给非税务居民报税,报了很多年,最后客户被要求重报,也是得不偿失。

 非税务居民卖房时,律师会预扣掉卖房总价格的25%,这个需要特别注意。我们遇到过非税务居民打算卖房之后马上就买另一个房子,新房子定金都下了,结果旧房子卖的时候律师居然扣掉了总价的25%,这样就连付首付的钱都不够了,屋主就等着卖房的钱到位来买新房子,结果违约了被新房子的卖家告,新房的卖家原来也在别处买了房子,等着钱来支付。这样的事情在17年初房价飙涨的时候发生特别多,类似的因为资金链断掉的官司也特别多。

(要特别注意啦)

税局要求非税务居民在卖房CLOSING的10天内FILECERTIFICATE OF COMPLIANCE,本人一般建议提早申请,在确定卖的价格有了买卖合同的时候就可以申请了,因为按照目前税局的进度,拿到CERTIFICATE至少需要三个月的时间。拿到了这个税局的CERTIFICATE给律师,律师才可以把25%的房款解冻。

 

在申请这个CERTIFICATE的时候,需要预先把卖房的净收入的25%交给政府,这时候政府允许的只有买房时候的律师费和土地转让税作为成本,最多再算上装修的费用(我们通常不建议因为会延长税局处理的时间,而且不是任何装修费用都可以)。其他卖房时候才产生的地产经纪费用,律师费等等,需要在来年报税的时候通过报税拿回。

打个比方,如果一个房子买的时候是89万,打算卖100万,土地转让税和买房时律师费一共1万,那么净收入是10万,这个时候只需要给政府交25000加元,多交的部分来年报税时再退回否则律师是会扣掉房价的25%也就是25万加元

END

阅读:

还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

或者,使用昵称立刻参与讨论