又㕛叒在喊加息,年底或有两波抛房潮


文|Zen Mao 

文章观点不代表多伦多房东群立场。

加拿大国家银行将在下周的7月12日宣布最新的基础利率,近十年来基础利率都从未增长,外界也预测这次央行「极有可能作出加息的决定」。

 

正所谓是「山雨欲来风满楼」


随着加息预期强烈,一线银行的收紧,传统二线银行的钱荒,「安省贷款市场的紧张情绪不断蔓延」。

 

先是几个大的二线银行的贷款上线下调, 首付比例也随之提高,然后是一线银行对于新移民买二套房,出租房,自雇人士「有形或无形收紧」。

一向不缺钱的私贷市场也开始不堪重负了,纷纷提高首付比例至30-35%,各项费用也是水涨船高,惜贷心理严重。买房人叫苦不迭。

 

真实故事:

1

最近韦小宝非常郁闷,新楼花交割在即,在售老房子无人问津,挂牌价一降再降,「仍然一个Offer都没有」。虽说新房子的贷款批下来了,五大行的,利率也不错,但是条件是老房子需要有「Firm Offer」。

看一看韦小宝的具体情况:

 

新房:合同价150万;

 

老房:两个月前同街同户型售价105万,目前挂牌价90万,「没有offer」。

目前有贷款48万,6万Line of Credit余额,合计53万负债。

 

新房贷款情况:银行批了120万(评估价80%)的额度,五年固定。条件之一就是老房子要卖掉。

韦小宝夫妻两人年收入约14万,定金付了8万,银行存款基本没有,原指望老房子卖个100万左右,付掉首付手头还有些余额,但是。。。

 

2

头疼的不止是韦小宝,还有张无忌,三月份高峰的时候买了一个独立屋148万。

原本计划交房期拉长一些准备首付,8月初交房。谁知道前几个月的黄金时间被一个经验不足的贷款经济给耽误了,拖到6月中旬换人才开始正式办理,房屋评估值不出意外130万,「整整低了18万」,和评估公司争论无果。

张无忌,小生意老板,年收入10万左右,报税情况不是很好。原指望按35%(52万左右)首付,申请Blender,谁料首付一下提高到63.5万。更可悲的是最近连私贷都死咬35%(按评估值)首付不松口。

张无忌还有一套自主房,评估值75万,贷款余额34万,还有20万的信用额度未用(该20万已经计算在52万内),银行贷款的额度已经超出房子价值的70%,「没有空间继续融资」

 

Case 3. 4. 5. … 案例是千人千面,但是根源都是凑不到首付,「贷不到款」,或是代价太高,不再重复描述。

遇到这种特殊时间段,叫苦的不只是买房人,连带的还有地产经纪和贷款经纪,每天被客人电话追到头痛,不被理解。

 

但是问题发生了,总要积极的想办法去解决,在此,作者总结了几个解决方案供客人参考:

【1】和卖家协商「延期交房」,争取更多的时间申请贷款,承担卖家相关损失

【2】如果卖家无法延期,商量可否「降价」,银行贷款缺十几万,无法交房,买卖双方都有无穷无尽的麻烦

【3】向卖家「借评估值的差价,列如B君的情况,18万的债务注册到B君目前的住房上,等房子卖了后归还,购房合同价格修改至评估价,然后拿私贷closing

【4】如果没有房子可以抵押,等交房后把债务注册在标的房屋上

【5】如果卖家不同意延期,不降价,不提供贷款,买家也不愿意打官司,那只能忍痛借高利息的私贷了,比如二贷85%,一贷80%,只是可遇不可求

【6】降价抛售现有住房,A君采取的办法

【7】违约,「积极准备上庭」

加息对房价的影响

很多人都比较关心,房贷市场的紧张情绪会不会直接体现在房价上,影响如何? 

答案当然「肯定的」,其实所有的调控都不如资金面紧张来的直接,安省贷款市场的钱荒已经不争的事实,至少是心理层面的。

影响房价的因素很多,这里就房贷因素做一个大胆的预测,目前房市最困难的时候还没到,「年底前会有两波房屋抛售的高峰」。

抛房高峰

第一波就像韦小宝这样,不得不抛售现住房的,接下来楼花集中交房会是一个很大的包袱。

第二波就是张无忌这样,现在借了私贷,期限3-6个月的,等私贷快到期了,如果银行类贷款机构也没有什么实质性变化,只能是继续降价抛售了。

等这两波被市场消化掉了,「估计市场就会放缓,慢慢走暖」。但是如果不幸出现第三波抛售情况,安省房市会面临更长的时间来调整,即之前靠包装作假在二线银行贷款的客户被银行清盘。

会不会有这样的可能性目前不好说,取决于HomeTrust新管理团队的作风。

很多机构要求首付35%,另一方面也表明大部分机构认为房价「下跌不会超过三成」,这个可能就是市场的心理底线,很多投资人也许正在准备着抄底。多伦多的人口增速在这,经济也在不断好转,加元资产仍然是不错的投资标的,只是去年涨的太凶猛,调整一下也是正常的。 

再来看看加息这个因素,「加息是大概率的事情」,今年不加,明年也会加。对于房价也不全是负面的,毕竟目前市场这个状况都是缺钱闹得,加息会吸引更多的资金进入或留在加元资产上,资金充裕了市场才不会掉链子。

END

作者简介:

Zen Mao,毛振政,贷款经纪 CPA CGA FCCA

专业房屋贷款:自雇人士,新老移民,非居民,留学生,自住,投资出租房,度假屋,土地农场,商业楼宇贷款,建筑贷款,转贷/二贷,按揭再融资,紧急贷款,商业贷款。

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