那些年,我怎样让别人出钱帮我买房?


你或许常有感触:靠辛辛苦苦打工积累凑齐首期,规规矩矩贷款买房的循环如何才能突破?

针对这点,房东群大牛陈珙Michael向我们展示了新的金融思路——

给我一个杠杆,我可以撬动整个地球。

文| 陈珙

 

Money, Money, Money

房子投资大家都知道关键是:

 

Location Location Location

 

还有经营的:

 

People People People

 

今天我想说的是:没有钱,一切都没有卵用,房子投资,在另外一个角度来说是玩资金玩杠杆:

Money Money Money

 

我来分享一下我买的几个不一样vtb例子的房子:

 

小编注:VTB: Vendor take back mortgage

VTB是地产投资中Creative financing 的一种 。 

简单地说就是卖家扮演银行的角色,向买家提供一部分或者全部的贷款。运用得当的话,甚至可以做到空手套白狼,把投资杠杆最大化。

 

案例1:

自己出25% + 卖主75%

 

A 房子:房子中规中矩,凑了25%的首期,剩下的75%,卖主借给我8年6.5%的利息,属于First Mortgage。8年后,我又Refinance,找银行Pay off之前的Private mortgage,用剩余的钱作首期,又买了两个房子。(这个没有什么技巧,我认为买到赚到)

 

当时的利息虽然高,但是收的租金也多,扣除所有费用和猫给鸡(Mortgage),每月有近$2000现金流。在当时$30买菜可以吃一星期的时代,这样的一个房子几乎就实现了财务自由。

 

这例子是: 自己25%+卖主75%

 

 

案例2:

空手套白狼:卖主25% + 银行75%

 

B房子:我是一眼看了就喜欢上的那种,无论从地段,从收的租金,我都有种立刻想拥有的冲动。无奈当时刚买了一个房子,银行账户里空空如也。我让经纪去了解卖家房子资料,结果发现,卖家持有不到两年,涨了赚了快20万。

 

多年前,这是相当大的一笔钱。想拥有着这房子的强烈愿望竟然让我一夜未眠,早上6点我躺在床上再也按耐不住,于是起来去公园跑步。猛然间,我想

 

什么不向卖家借25%, 银行借75% 呢

 

卖家2年赚这么多钱,借我的25%是利润的一小部分,应该有可能。 于是让经纪去扔offer,果然卖家接受我的条件,价格他写回来要求高些。 我立即接受offer,锁定这个deal。(这里头具体操作也是有技巧的,要同时Match银行、律师、法规的要求而不违规,虽然擦边但是没有违规)在这个Deal里,银行75% First Mortgage, 卖主25% Second Mortgage,3年期。3年后,房子轻轻松松涨过这比例,我想向卖主续借,他没有同意,于是Pay off他的。若干年后,这老母鸡又下了好几只小鸡。这是空手套白狼之借鸡生蛋

 

这例子是:卖主25%+银行75%

案例3:

Equity35% + 卖主65%

 

C房子 : 买这房子的时候,我已经有相当的积累,但是我不想动用我的现金去买,房子本身条件比较差,但是地段却是一流。在市场上挂了一段时间后,还是没有卖掉。 这时候我找经纪谈。 大概的思路是用我其他房子的Equity作35%的首期,Secured with 2nd mortgage 在我的房子名下,卖主Hold 65% first mortgage 在他卖的这房子。

我真真是一分钱没有出0% Down(土地转让税和律师费我出了),卖家卖了房子结果一分钱没有收到,还倒贴出来经纪费,让他措手不及,Closing 的时候推迟了两天:) 去筹钱付经纪费和地税等结算他那部分的比例的钱。

 

这例子是:Equity35%+卖主65%

 

案例4:

给卖主一个全盘计划,先拿下物业,再逐步提高downpayment 比例,打消卖主顾虑。

 

第一年10%+第二年7.5%+第三年7.5%+卖家90%-7.5%-7.5%

 

D房子:一看就是Under market value,卖家现有的租客租金大大偏低,反应在Cap rate上也偏低。所以挂了一段时间,始终没有达到他的心理价位。

 

买这房子的时候,我已经有其它房子的Firm offer 在手,所以手上并没有足够的资金来吃下它。 本着脸皮有多厚,地契有多厚的想法,我提出:

 

10% 首期,卖主Take back 1 st mortgage 3% 35年Fully open

 

卖主想都不想就拒绝。然后我马上又抛出:

 

10%首期,一年后再给7.5%,第三年再追加7.5%,所以总共也是25%+的首期

 

这成功说服卖家。Deal最关键难得的是我赢得了时间

我估计等我凑齐这房子首期再买,我要多花许多钱。房价涨,不等人。卖主和经纪是好朋友,经纪后来告诉我,在看房子的时候我给她的印象是非常自信。她在说服卖家接受我的offer的时候卖主反问她:“如果将来他不付钱该怎么办?” 经纪她说:如果他不付钱,我来付!”  他们都大笑,于是成交。

 

这例子是:自己10%+7.5%+7.5%+卖家90%-7.5%-7.5%

 

拿捏卖家的心理

 

在观念保守的加拿大,在多伦多热火朝天的房市里,在Downtown 热门的投资地段,说服卖家做VTB 绝对不是一件容易的事情。许多时候是要把卖家心理丝丝毫毫的准确拿捏。帮卖家从税务从安全性从获利等等角度去晓之以情动之以理地忽悠,只要忽悠努力到了,并不是不可能。100次的忽悠,虽然会有99次被拒但是这概率要大大超过彩票。

 

Vtb是Creative finance 中的一种,实际运用起来可以和其他技巧搭配使用。所谓人有多大胆,地有多大产,我认为是指想法思维上的创新。上面仅仅是我举的几个例子,实际变化千千万万。

 

买房子就在跳蚤市场像淘宝。有许多房子相当有潜力却没有被发现。一个或者两个好的交易就有可能让你财务自由。一个或者几个好的交易也许抵得上许多上班族一辈子的辛苦。

房东群是多伦多房产投资人的家,大家在这个大家庭里交流分享经验,提高房子投资的财商,互相帮助,互相学习。祝咱们的房东群越办越好越来越兴旺。

END

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