八大房产投资方式逐个看,总有一款适合你!


Jennifer曾在热文

《我就是这样买下北美十套房》中强调过

短期现金流长期投资有机结合的重要性

而操作得当的房产投资就正好能满足这样的需求

 

但是!

您知道市场上常见的投资类型吗?

您知道自己适合哪种投资方式吗?

 

没关系

今天Jennifer就为我们浅析八大房产投资方式

看完之后,你也是个房产投资小百科!

文|Jennifer Mei

专为多伦多房东群供稿,商务合作请洽谈

 

房产投资是一种可以建立短期现金流和长期财富的投资方式。

但是并不是所有的投资类型都适合于每一个投资者。

如果提前知道了每种投资方式的利弊,我们可以提前决定哪一种方式更适合自己。并不是说一种投资方式会比另外一种投资方式更好一些,根据自己的时间、资金和税务状况,选择最适合自己的方式开始。

我抛砖引玉,对于个人投资者的房产选择,从简单到复杂,简述如下:

单户直租房产 SINGLE FAMILY - Straight Rental
PROS(优点):

1. 长期投资类型,容易拿出在房产中积累的equity;

2. 首付较低,容易申请到贷款和再贷款,贷款难易程度与个人收入关系较大;

3. 容易实现低成本管理,租客一般住得比较长久一些;

4. 如果在房产上升期间,升值会比较好一些。

CONS(不足):

1. 比较难以实现正现金流;

2. 如果租客搬走,空房率就是100%,租金收入即刻中断

先租后买房产 - SINGLE FAMILY - Rent to Own

PROS:

1. 多种收入来源,包括租客的预付款、较高的月租金、本金的投入;

2. 预先决定了买入价钱,对于投入产出比可以预先得知,比较适合于对于房市未来走势不明朗时使用

3. 租客管理非常容易,租客倾向于自己投入资金,改善住房条件;

4. 过往统计数据表明,大约只有50%的租客会最终买下房产。

CONS:

1. 租客可能只用给予一个月的时间,来通知买入;

2. 成交价格可能会高于或者低于当时的市场价格;

3. 可能会形成税务陷阱,使得卖后的利润,被计为business income,而不是capital gain。

两户/三户 /四户出租

 SINGLE FAMILYDUPLEX / TRIPLEX / FOURPLEX

PROS:

1. 自己住一个unit,其他unit可以出租带来收入;

2. 现金流较高

3. 贷款上没有特殊要求,和single family一样贷款条件;

4. 几户租客一般不会在同时搬走,所以租金收入一般不会中断。

 

CONS:

1. 租客之间可能会产生矛盾

2. 多位于较差的区域;

3. 房东维修责任也会比较多一点

学生房 SINGLE FAMILY -- STUDENT RENTAL

PROS:

1. Single family出租现金流最高的一种物业方式;

2. 大学区的住宿需求一直都存在,而且呈现一种加速上扬的状态

CONS:

1. 很多城市对于学生房出租有规管;

2. 学生租客更换速度(Turnover Rate)比较快;

3. 比较难于Refinance已有物业;

4. 物业管理工作较繁杂。


5+ 公寓楼(5+ APARTMENT)

PROS:

1. 有更多的现金流,可以更好的cover空置率,平摊维修费用等;

2. 可以集中物业管理,费用较低;

3. 商业贷款范畴,更看重物业本身的收入能力,和个人收入关系不大。

 

CONS:

1. 需要更多的首付款,贷款利率比小型住宅贷款利率更高;

2. 租客更换的速度(Turnover Rate)较高;

3. 出售时可能需要更长的时间。

FLIPPING HOUSE

PROS:

1. 可以得到快速利润

 

CONS:

1. 前期需要投入大量现金

2. 难以控制费用,有亏损的几率;

3. 操作者需要有较强的动手能力和项目管理能力;

4. 税务方面也需要提前作出考量。 

住宅商铺混合型(MIXED USE RESIDENTIAL / COMMERCIAL)

PROS:

1. 商业租户一般照顾物业比较强,而且倾向于定较长的租约;

2. 商业租户和楼上的住户,一般关系比较容易融洽

 

CONS:

1. 商业租户空置时,会需要比较长的时间租出去

2. 物业附近的车流量会大于一般的住户。

民宿/家庭住宿 AIRBNB / HOMESTAY

PROS:

1. 短期现金流较高

2. 多为现金收入。

 

CONS:

1. 现为灰色区域,可能会进行进一步规管;

2. 需要投入更多的主动劳动和管理;

3. 需要更多地关注自身安全

END

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