从父子遗产之争 谈谈房屋产权


故事从一对父子的分分合合开始。

作者:Jessie Liu (加拿大安省律师助理)

父亲老博生于匈牙利,1957年移民加拿大。儿子小博自幼和老家的爷爷奶奶一起生活,直到16岁那年才来到温哥华和父亲团聚。小博回忆说,和父亲的关系并不一帆风顺,父亲常常醉酒,一喝高了就对儿子拳打脚踢。渐渐长大的小博希望离开父亲一段距离,开创自己的生活。他搬到了南方的加州,结婚生子。虽然父子并不和睦,依然保持着联络。尤其是小博的三个儿女降临后,父子间往日的不快被祖孙的天伦之乐取代。爷爷老博和孙子孙女们非常亲近,他一年中会飞到美国几次探望孩子们,小博一家也常常北上温哥华,全家团聚。

  

2000年的时候,父亲老博已经是85岁高龄,他感到自己的身体状况在走下坡路,开始和儿子谈论起身后事。老博除了这个独生子,再没有其他的亲人。老博对儿子表示,希望把自己唯一的财产----温哥华的房产转给儿子,免得再费周折起草遗嘱。小博便从电话簿上找到了当地一家律师行的联系方式,并向律师表达了父亲的意愿。

   

在父子一同前往律师行前,律师波利特先生根据客户的提供的信息,为老博准备了三套方案:
  
  1. 将房产彻底转到儿子名下
  2. 老博和小博共同持有房产(joint tenant)
  3. 小博注册成为房产的“受托人” (trustee)

   

在和父子两人见面时,波利特律师详细解释了三种方案的区别,并建议“共同持有”更适合父子当前的情况:其一,父亲仍持有产权,可保持当前较低的地税;其二,如果儿子在父亲之前去世,房产依然在父亲名下,而不会传给儿子的遗产继承人。

  

老博表示听明白了共同持有是怎么一回事,并签署了律师起草的产权转让书(transfer), 把儿子的名字作为共同持有人注册到了产权上。

  

就在父子见过律师的10天后,小博带着媳妇一起看望父亲。一进屋,就发现老博又喝高了,他开始对小博骂骂咧咧,并对小博的家庭出言不逊,小博一气之下,带着媳妇头也不回地走了。

  

这次争吵过后,老博想反悔,他来到律师办公室,说自己和儿子吵架了,想把儿子的名字从产权上拿掉。律师告诉老博,那就需要父子两人同时在产权转让书上(transfer)签字,并在见面后将转让书寄给了老博。

  

不过,老博终于也没有痛下决心将儿子从产权上踢出。实际上,自从2000年2月吵架过后,父子两人在其后的4年里就处于失联状态。等到小博再次听到父亲的消息,老博已经躺在了医院的重症病房里。

  

就在2004这一年,老博的身体和精神都每况愈下,并被诊断患上了老年痴呆。尽管老博一再表示想回到自己的房子居住,但实际上他已经失去了生活自理能力,不得不在长期护理中心接受看护。同时,小博接管了父亲的房产,并在2006年初将父亲原来的房间出租。老博得知自己的房间已被陌生人占据,勃然大怒,他对儿子十分不满,认为儿子在盗窃自己的财产。2006年8月,老博制定了一份遗嘱,将40%的遗产留给朋友老罗,30%留给另一位朋友的亲戚,20%留给孙子们,10%捐给教堂。不留一分钱给儿子小博。

  

2008年,老博离开人世。关于房产的争端却在小博和朋友老罗之间风生水起。老罗拿着老博的遗嘱来到法庭,要求获得40%的遗产权益。

  

法官在听取了各方陈词后,认为房产的全部利益应归儿子小博所有,理由是:

  

  • 2000年之际,老博的意愿是通过“共同持有”方式,将房产赠与儿子;
  • 在赠与之际,老博完全明白“共同持有”产权的后果;
  • 老博之后改变了主意,但并没有在产权上将儿子的名字撤销。他在2004-2008间的言论和举动暧昧不清,很可能是受到了老年痴呆症的影响,因此不具有证据价值。
  • 共同持有的产权注册一旦完成,儿子小博便享有了房产利益。
       
听完了父子的故事,让我们再来回顾一下房屋产权的两种普遍形式:

  

  1. 共同持有Joint tenant:

  

共同持有的最大特点就是“right of survivorship”,即当持有人之一离世后,房产会自动转到活着的持有人名下,无需缴纳遗产鉴定费,且不受遗嘱干预。夫妻之间常常采用共同持有方式。

举例说,Mary和Sam是夫妻,他们以Joint Tenancy的方式联名拥有他们的主要住宅。Mary在她的遗嘱中写明,她过世后,她对这个房子的部分所有权将留给她和前夫的孩子Frank。但是,Mary过世后,这个房子的所有权根本不会进入Mary的遗产,而是全部自动转到Sam名下,Frank什么也得不到。只有等Sam过世时,这个房子才可以被Sam留给他的继承人

 

  1. 份额持有Tenant in common

 

同一个资产的拥有者们可以拥有相同或是不同份额的资产。任何一个持有者都可以将他的份额转让给别人或是作为遗产留给他所指定的受益人。兄弟姐妹,朋友合伙投资时常采用份额持有方式。

 

如果上述案例中Mary希望将自己在房产中的权益留给她和前夫的儿子Frank, 那么选择份额持有则可以达到这个目的。假设Mary和Sam以50%:50%的方式持有房产,在Mary去世时,房产价值一百万,那么依据Mary的遗嘱,Frank可继承房产50万的价值。
  
阅读:

房东群 / 房东网

地产投资人的社区


36+ 个微信群,16000+ 地产投资人

公众号

房东网

服务圈

房源查询

 Tel: (416) 670-0318
 Email: info@58fd.ca


还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

用昵称立刻参与讨论