房主里加了亲戚能拿HST Rebate吗?

买新房的时候房主名单里不是夫妻,还加了亲戚,比如父母孩子大姑大姨舅舅外甥,那 HST Rebate 还是象夫妻买房那样正常拿到吗?这个问题CRA有个书面解释,但现实生活中很多时候我们还另有个答案。大家都喜欢听故事,那就讲个法庭上对这个 ownership 的讨论和裁决。这是2014出炉的真实的法庭案例:

事情经过

小夫妻买新楼,眼瞅着closing了银行说不qualify贷款。小夫妻已经付了2万的deposit, 于是加了娘家舅舅的名字在title上作为co-signor在另一家银行拿到贷款。  Close之后夫妻入住。

然后,CRA以房子 ownership 有问题为由,喝令小夫妻退还新房HST rebate 计2万7千元。理由是:“ownership” must be transferred to a “particular individual”,如果不止一个purchaser, 比如夫妻俩, 那么这个 particular individual 必须是夫妻两个人。CRA说,房子close时,ownership 没有 transfer 到夫妻俩人头上,而是在夫妻和娘舅头上。这个时候 purchasers 就不是夫妻二人了,尽管当初的Agreement of Purchase and Sale是夫妻俩签的。

于是乎双方一路打到法庭。

法庭之上

法官搞清楚了:购房合同是夫妻俩签的,娘舅没签。房子close时 ownership 只 transfer到了老婆和娘舅头上,那么老公有没有 ownership 呢?

CRA回答

先看看CRA的律师是什么水平。律师说 “ownership” means title to the property, 并引用了安省Land Titles Act里面 ownership的概念,说这个概念应该被税法采用。既然男主没有上title, 自然不是owner。交叉一句:CRA小气得很,不舍得花钱找大律师,请来的净是刚毕业的小毛孩,嘴皮子练硬了就跳槽走人了。

法官大笔一挥

法官说,本官认为税法的撰写人在写税法的时候,如果想说ownership means title,就应该白纸黑字地写到税法书上。既然没写,表示我有发挥余地。Ownership 应该是 be explored in a textual, contextual and purposive manner for a fuller!

法官的意思是:老公签合同,付deposits,让娘舅上title、付HST (build in 在房价里),和老婆入住, acted in every way as an owner by enjoying the property,所以老公确是 beneficial owner,尽管另一半 title 在娘舅头上,娘舅也只是title holder,仅此而已。既然老公是 beneficial owner beneficial,那老公也是 legal owner,那你CRA还说什么,人家夫妻二人都符合owner的概念, 拿HST rebate没问题。

CRA败诉。

番外

我在CRA工作了8年多,同事里的牛人有,但寥寥无几,大多数officer就是普通人,很少有时间去翻案例,基本上都是循规蹈矩,照本宣科。多数officer 还是只看合同,看legal title,犟得你没脾气。Auditor 有权利不等你concur就直接close file.  这个时候,如果心里有火,就不要认输,一定要去appeal, 甚至上庭。看过一个CRA内部的数据, 60%的纳税人会在 Tax Court 中打赢。

再唠叨一个与本文靠近的话题

有人问:老爸拥有2套房,一套自住,一套给女儿住。买房时,女儿收入低拿不到那么多贷款。老爸出手,用自己名字放title办下了贷款。女儿入住后所有的房贷各种和房子相关的花费,都是女儿自己出。今年女儿想让老爸把房子的legal title transfer给自己,但是担心这一举动会对老爸,或对自己有税务上的影响。

Common law下对这个property ownership的说法有2种:一种叫legal ownership, 也就是房产证上是谁的名字;另一种叫 beneficial ownership,即谁有使用权,具体的受惠人是谁。Legal ownership 简单,谁的名字在合同上面谁就有legal ownership。 Beneficial ownership呢,考虑的因素就多一些。对于女儿,从买房就住在房子里,有使用权,老爸除了购房签字,没有使用过该房。所以女儿是实际上的beneficial owner. 在这种情况下,老爸把legal ownership (title) 转给女儿是不会有income tax 方面的后果的。对老爸来说,只是转title,  不构成 disposition; 对女儿来说,她是 (beneficial) owner of the property, 是她的自住房, title 转过来对她也不会造成任何影响。唯一要考虑的是这个行为 是否会产生 Land Transfer Tax (LTT)。100万的房子,LTT大概是3万2。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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