海外买家及代理人的税务责任 - 论NR6的重要性


海外买家税都挡不住咱同胞投资出租房的热忱。最近一年来,外国人在加拿大买房出租该如何交税、怎样省税、房东和代理人有什么责任义务,成了我被问到最多次数的话题。这里集中讲下NR6。

什么是NR6

简单地说,NR6是一张表,只有一页。

复杂地说,NR6是在加拿大有房租收入的非税务居民及其代理人联合给税务局 (CRA) 提交的一份保证书,来保证该非税务居民会按时交税,保证在来年的6个月内报税。

为什么要提交NR6

提交NR6并获得CRA批准,就可以按照净房租 (net rent income) 来计税了。否则CRA要求每月扣留毛房租 (gross rental income) 的25% 作为预留税 (withholding tax)。

举个例子。某土豪在多伦多购入投资房,每月收租金$4,000元,定于2018年3月1日起租。

CRA对于外国人(非税务居民),强制要求缴纳租金的25%作为预留税。土豪3月份收到$4,000块房租,必须在4月15日之前缴纳 $4,000 x 25% = $1,000块给CRA。同理,4月份再收到一笔$4,000块房租,必须在5月15日之前缴纳$1,000给CRA……

如果该非居民房主不报税,则这25%就是他最后的税款,从此和CRA两不相欠。按照这个算法,从3月到12月一共有10个月,土豪收到租金4万块钱,共交1万块钱的税。从此两清。

但是,土豪为了出租产生的费用如贷款利息、广告费、管理费、房屋保险、地税、维修维护等,这些是可以用来抵减房租的,交税按照 “净房租“ x 25% 才合情合理。所以,大多数非税房东愿意提交NR6,获准后就可使用”净房租“来计算预留税。

总之,NR6 的重大意义在于:省税!

什么时候提交NR6

必须在每年年初1月1日之前,或在收到第一笔房租之前提交。

上文中的土豪第一笔房租于3月1日收到,他须在3月1日之前提交NR6才有可能获得批准。

NR6上需要提供哪些信息

  1. 房东的姓名、生日、住址、SIN或非税居民的税号ITN,、签名、日期。
  2. 出租房的地址、预计的一年租金、预计的一年费用(提供费用明细,不包括CCA折旧),以及预计的“净房租“。
  3. 代理人 (agent) 的姓名、住址、电话,以及第一笔房租到账日期。

提交了NR6之后

经过CRA核准, 非税居民房东和代理人分别会收到CRA正式的信函通知,并发放一个账号,这就可以使用净租金的25% 来扣税了。每个月的15号之前,代理人负责将上个月的预留税和相应的月结单提交CRA。

最后,别忘了在第二年的春天,为这一年里的房租收入报税。无论这一年下来是盈是亏,都得报。非税务居民要使用Section 216税表,和一般税务居民的T1税表不一样。截至日期是第二年的6个月之内。

代理人的作用

代理人负责收租,还要每个月向CRA按时缴纳25%的预留税款。在NR6没有获得批准之前,还是按照毛房租 (gross rent) 的25%预扣。

代理人必须是加拿大居民,可以是房主的亲属,朋友,地产经纪,以及任何愿意替非税居民房主承担此责任的人。

每年年底,非税居民房东和代理人都要为下一年联合提交新的NR6。

代理人还必须在下一年度的3月31日前向CRA申报NR4 return。NR4看上去和各种T开头的T slips很像 (比如T4、T5),上面需要罗列姓名地址人物、gross rent, 以及已缴纳的预留税金 (withholding tax) 等等 。

代理人的连带责任

代理人相当于担保人,对非税务居民房东的税务责任担保并负责。如没能及时预留25%, CRA有权向该代理人直接追讨,并加处利息。如果非税务居民房东没有报税并完税, CRA同样可以向该代理人直接追讨,并加罚利息和罚金。代理人还必须记得按时提交NR4,否则也是有罚金和利息的。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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