新房HST退税简述

新房HST退税 (HST rebate) 有两种,一种叫GST/HST new housing rebate;另一种叫GST/HST new residential rental property rebate。无论哪种,不少新房买家在交接一年左右都接到了CRA的一封信,要求提供资料来证明是自住了或是出租了。说白了就是CRA要看看买家当初买房的目的是什么,closing后是不是按照原始目的去使用,是不是符合拿退税的条件。

新房HST退税是CRA经常盯审的项目,原因很简单,它容易查,金额大,所以对CRA来说派专人稽查的性价比高。

CRA的信大致是这样的:

Dear Taxpayer,

We have received your GST/HST New Housing Rebate Application, submitted by your builder, for the property located at 123 ABCD Street. We are unable to establish the requirement to qualify for a new housing rebate, under section 254 of the Excise Tax Act, have been met for this property. We require additional information to support your eligibility for the rebate…

什么是新房GST/HST退税?

在加拿大生活的人对 Goods and Services Tax (GST) 和 Provincial Sales Tax (PST ) 都很熟悉。从2010年7月1日开始,安省把两税合一,叫作 Harmonized Sales Tax (HST),实际上就是GST+PST。安省的HST rate 是 13%。 买新房和买其他商品一样,也需要缴纳HST (但是只有新房才有HST,买卖二手房不涉及HST)。但同时,联邦和省政府为了鼓励买新房,决定把老百姓为了购置新房而缴纳的13% 的HST返还一部分,给个甜枣儿让你平衡一下,这个甜枣儿就是HST退税。

税法的文字是很拽的,明明简单的道理写成法律就上大词儿和从句,彰显高端复杂。CRA为了跟老百姓解释新房退税,分别出版了RC4028  GST/HST New Housing Rebate (39页,适用于买房自用的退税),和 RC4231 GST/HST New Residential Rental Property Rebate (33 页,适用于买房出租的退税),喜欢了解详情的同学可以去CRA网上下载全本。

新房无论是用来自住或出租,都可以有HST退税。

申请自住房的HST的退税

申请自住房的退税不用操心,通常建筑商会代替申请。交接之前,建筑商会要求签一份协议,由建筑商来代为申请自住的HST退税。这笔退税会在最后的房价上体现出来 (Statement of Adjustments),但这里强调的是“自住”二字,咱们拆开分成两个字 “自”和“住”来理解。

自:指自己,以及和通过血缘、婚姻、同居、以及收养而形成的关系,可以是父母、子女、兄弟姐妹等。CRA对于自住房退税的规定,还特别贴心地把前夫/前妻、前同居好友都归类到“自家人”的概念里面。一日夫妻百日恩,可见CRA也是讲人情的。

住:直截了当,就是要求本人或自家人,第一时间实实在在地搬进新房去住,并把新房当作自己的主要居住地 (primary residence)。

满足了以上的自和住,基本就能拿到这个退税了。当然凡事没有绝对,我们就曾经有个客户在被CRA查了以后提交了一堆文件来证明他自住了新房 (旧房还持有,并和新房距离很远)。但CRA过后指出:他提交的信用卡账单上虽然地址已经改成新房的了,但账单上的Shell加油站,都是旧房附近的,由此推断他没有真的搬过去。由此他收到了CRA的处理结果:补交两万四,加利息。好在他后来找到我们之后,我们用他的工作地点这一点做文章,最后帮他把两万四保住了。总而言之,鉴于一旦对CRA说错话就会带来痛苦,我们所以还是建议大家在对CRA回复的过程中,多注意细节。

申请出租房的HST的退税

没有无缘无故的恨,加拿大的建筑商们也是仇富的,所以如果新房买来用于出租,建筑商是不负责帮你申请退税的。也就是在交接时你要是跟律师说了房子是要用作出租的,那你需要先缴纳13%的HST,再自己填表申请HST rebate,这个申请稍微有些技术含量,所以如果感觉自己有些搞不定,可以请专业人士来处理一下。

究竟可以拿到多少HST退税?

一句话,根据房价的高低,你可以拿回所交HST的联邦部分的36% (最高到$6,300 封顶) 和安省部分的75% (最高到$24,000封顶)。

联邦退税 (所付的GST x 36%):

房价在35万或以下的,联邦退税 =房价(base price) *5%*36%,最高到$6,300封顶

房价在35万到45万之间的,($450,000 – 房价)/100,000 * 6,300; (联邦退税随着房价上升迅速递减 )

房价一旦超过45万,就没有联邦退税了

安省退税(所付的PST x 75%):

房价低于40万时,安省退税  = 房价 (base price)*8%*75%, 最高可到$24,000 封顶

房价升高,不遵循联邦的递减原则

当房价超过40万,直接拿最高的$24,000,到顶,没有更高了

如果看到这儿,你已经开始发懵,那就对了。所以现在举例。【例一】如果买的是35万 (base  price) 的新房,需付的HST是:$350,000×13%=$45,500,那么这个新房的HST退税就是:

联邦退税 = $17,500 x 36% = $6,300

安省退税 = $28,000 x 75% = $21,000

共计:$27,300

【例二】如果买的是45万的新房,可以拿回的HST退税为:

联邦退税 = 0

安省退税= $450,000 x 8% x 75% = $24,000

共计:$24,000

总结一下

超过45万的房子,没有联邦退税,直接拿安省退税的的最高额$24,000

建筑商为了吸引买家,通常将HST退税提前算好并体现在叫价中,使得整体房价 (listing price) 显得很低。所以,要看清买房合同。

如果告诉了建筑商买房是为了出租, 那么买家需要先付13%的HST,再拿着至少一年的lease agreement以及买房合同填表去和CRA申请退税。

跟CRA打交道的时候,要注意时效。通常来讲,无论是自住还是出租,买家或建筑商必须在新房基本落成 (substantially completed) 后2年内提交HST退税申请。

如果您买的楼花还没到closing就转手出售了,请参考另一篇楼花转手是否该收HST


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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