楼花转手是否该收HST

楼花转让是否需收HST、你是不是被CRA认成了一个deemed builder,这实在是个无聊无趣的问题。但在无数次代理我们的客户跟CRA理论之余,我感觉到大家还是对这个问题拎不清。所以让我来用平实朴素的文字来解释下楼花转手和HST之间不可描述的关系。

通常买楼花有三种目的:自住,出租,转手。

无论自住或出租,都是要等买家拿到ownership之后; 而楼花转手是指没等房子建好,在交接之前就将合同出售,这叫 “assignment" 。转手方是 assignor,接手方是 assignee。楼花转手后,新买家来跟建筑商做最后交接。

一句话:楼花转手不是卖房,而是卖合同

不是所有楼花都允许转手的。有些建商明文规定不许转手,允许转手的也必须先得到建商的书面同意才可以行动。转手会涉及到转手费, 建筑商一般收几千块 。

楼花转手是否收HST?

CRA的第一个任务就是要判断assignor是否符合GST/HST概念下的 deemed builder。Builder 并不一定指建房人,assignor 同样可以被视同为builder。

主要考量的2个因素:原始买家和建筑商签合同当时的目的 + 后来转手合同的原因。

例一:

  • 隔壁老王、隔壁老李、隔壁老张,共租一套3卧室的房子。2015年1月,三人合伙签合同购买一套高级公寓,一室一厅,预计2018年7月交接。结果到了2016年2月房价暴涨,老王老李老张研究后将楼花转手卖给了出价最高的一位买主。 
  • CRA认为三人合买一室一厅的小公寓很难解释为了自住。三人都打算搬入吗?如何住?从这个角度看,购房自住的原始目的不成立。楼花转手被CRA认为是生意行为 (in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade),因此老王老李老张被视同为GST/HST意义上的builder。既然是 builder, 卖楼花就是要收HST的。

例二:

  • 老陈夫妻带着三个孩子住在4卧室的房子内。2015年1月,老陈签合同50万购买大学附近one-bedroom condo, 预计2016年1月交接。Occupancy closing后老陈把楼花转让给一学生家长,卖得60万。

     

  • 从CRA的角度看,尽管老陈夫妻从来没有炒房历史,但一家五口买个one-bedroom的condo也看上去也不像要自住。因此楼花转手被CRA认定为生意行为,老陈同样被CRA视为GST/HST意义上的builder,既然是builder, 卖楼花要收HST。

例三:

  • 老牛夫妇和2个孩子住在3卧室的townhouse。2015年1月他们购买渔人村一3000尺的新房。新房离孩子们学校步行可达,离老牛公司也近。新房的closing 预计在2016年7月。2016年1月,趁着房市好,俩人卖掉了3卧的townhouse,搬到姐姐家暂住,坐等搬入新居。但是,2016年6月,老牛的母亲突然中风不能自理,需要同住照顾。老牛和老刘觉得这种情况下4卧的新房貌似也不大够住了,必须再买个更大的房子。所以,即将交接之前,夫妻把4卧转手了。 
  • CRA认为老牛和老刘切断了和旧房的联系(卖了townhouse),新房的位置对孩子大人都方便,这些事实说明买房自住的目的真实可信。后来转手楼花是因为突发事件导致 - change in personal circumstances 。因此CRA认可自住目的,不属于炒楼花,从GST/HST的角度,不是 builder,因此转手楼花不要求收HST。

例四:

  • 2015年1月,老赵和建筑商签署合同,购买士嘉堡新房打算自住。在2016年1月老赵升职,被公司派去纽约总部任职。临走老赵卖掉了楼花。
  • 从CRA的角度看,老赵买房本想自住,卖房的原因是工作变动。因此,从GST/HST的角度看,老赵不是builder,因此转手楼花不要求收HST。

总之,一旦 assignor符合 deemed builder的定义, 转手楼花则必须收HST,反之则不收。

下面再说一个deemed builder 收HST的例子:

例五:

  • 新房30万。小王是原始买家,签合同后付给建筑商 20% 的 deposit 合计6万元。 2年后小王将楼花以34万转手。
  • 首先,这一交易涉及两部分:
    • 小王应先把付给建筑商的6万成本赎回(转嫁给新买家)。但是,recover 6万并不属于 return of deposit, 相反,CRA认为这一行为属于 taxable sale;
    • 小王转手盈利,售价34万,产生盈利4万。CRA认为,这部分利润也是要加HST的。
  • 新买家给小王10万买一纸30万的楼花合同,其中6万是补偿小王付给建筑商的deposit, 4万是小王的盈利。因此涉及HST =(6万+4万)x 13% = $13,000。这$13,000 的HST应该跟买家收,当然小王也许为了吸引买家而最后选择自己承担。
  • 那小王有办法抵减一部分HST么?有的。交易中小王支付的地产经纪费、律师费、转手费等费用中的HST可以从$13,000中刨除。
  • 计算步骤,请见本帖最下方Excel文件或者点击文件之后的Download按钮下载。

HST rebate 该谁申请?

对assignor来说,不涉及 HST rebate,因为 assignor 还未曾拿到房子的ownership;

Assignee 才是最终面对建筑商交接(final closing)的买家,符合条件的可以申请相关的HST rebate (自住/出租)。

接上面例子:

  • 大刘接手了小王的楼花,支付的HST:给小王 $13,000; 给建筑商 30万x13% = $39,000 (其中$15,600是原本包含在合同里的,$23,400是交接时补足的),合计$52,000。
  • 大刘自己申请 HST New Housing rebate 能够拿回 $30,300 退税。

几点注意事项

如果从非居民手里买楼花,assignee 一定要监督非居民 assignor 申请 certificate of compliance 跟CRA进行清税。否则,CRA向买家追缴非居民所欠税款。

如果楼花转手(或直接更名)给自己家人,必须做正规 assignment 或者 amendment 文件, 而不是仅仅在 closing 时做 direction of title - 这样做很容易导致双方谁都拿不到 rebate。

有用户反映本文缺乏幽默感、无段子、网感差、易催眠,这类同学请参阅GST/HST Info Sheet GI-120 跟CRA近距离接触、学习。


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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