加拿大房东的十大门派L#100


加拿大房东的十大门派L#100

 威廉三

 

 

 

金庸老先生走了。“飞雪连天射白鹿,笑书神侠倚碧鸳”,在我们这一代人心中,金庸的武侠小说,深深滴影响了我们的“三观”。

在《倚天屠龙记》中六大门派合力围剿明教光明顶,这六大门派是少林派武当派昆仑派峨嵋派华山派崆峒派。金庸小说其他常见的门派,还有逍遥派、青城派、雪山派、点苍派,合计凑成十大门派。今天我们就借用这金庸小说十大武林门派,来戏说一下加拿大房东的十大门派。

 

在加拿大做房东,和在中国做房东有很多不同。即使都是加拿大房东,在操作手法和技巧上依然各有短长。和武林帮派一样,房东流派也是一个整体,当你选择了一个流派的打法,意味着你确定了基本的“房屋选筹,融资方式,周转频率,管理方式”等一套打法,它们是浑然一体的。

 

(一)崆峒派——自住出租流

 

崆峒派镇山绝学是七伤拳,是先伤己后伤人的一路拳法。金毛狮王谢逊为报仇修炼七伤拳,因内力不济,又一心报仇,伤了心脉,变得神志不清、性格狂躁。(出自《倚天屠龙记》)

 

一个房东的起步,多数始于自住出租派,所以把这派放在第一个讲。自住出租派是将自住房的一部分出租给租客,实现一举两得、以租养房的目的。但缺点也与七伤拳一样,操作不好就会伤及房东,影响房东居住质量,甚至因出租合法性、防火条例和建筑规范等问题惹来大麻烦。

 

自住出租派要想做好秘诀是什么?第一是Location, Location, Location。第二是房型结构。第三是细节问题,包括防火、车位、水电气、脱手准备等。

 

(二)峨眉派——民宿流(Airbnb)

 

话说当年 郭靖黄蓉的女儿郭襄,机缘巧合,得觉远大师传授九阳神功,后大彻大悟,创立峨眉派。郭襄家学深厚、武功驳杂,采众家之长,当得了一个字。(出自《神雕侠侣》)。

 

民宿(Airbnb)近两年来那叫一个火,许多房东都跃跃欲试。民宿流确实可以用一个字来形容,其体系类似大百科全书式的。从民宿运作上,涉及房屋布置、房源推广、动态定价、客户评价反馈、保洁维护等诸多环节。如果你经营过小餐馆或者小旅馆,你就知道这里面的环节细节多么博杂。峨眉派多出女掌门,民宿流也更适合细心耐烦的女房东。

 

民宿流的优缺点非常鲜明。优点就是租金收益。当其他流派的房东绞尽脑汁,追求4-5%的年租金回报时,民宿流的租金回报可以做到8-10%。缺点一是牌照管理和政策的灰色地带。缺点二是博杂繁琐,一大堆从check incheckout的咨询、清洁、评价、检查的细节问题,你closing一次房子就像蜕一层皮,而民宿派,可能每隔几天就要全做一遍收房的很多环节。

 

(三)武当派——公寓Condo流

 

少林派和武当派被誉为武林中的“泰山北斗”,一直都有北崇少林,南尊武当的说法,两者分属佛道两种宗教信仰外。当年张三丰为少林觉远大师的徒弟,因违犯少林禁令被赶了出来,后来他根据少林功法变通,自创内家拳,为内家之宗,称武当派。武当派的特色就是精深,得了一个字。(出自《倚天屠龙记》)

 

Condo流走的一个“精纯”的路子。加拿大房东们买Condo的目的就是出租,自住当然是选Freeholdhouse更好了。而且Condo房东的一个特点,也和武当派太极拳一样,以静制动,以柔克刚。Condo房东相比House房东,少了很多房屋维护管理的工作,而且因为condo总价低,现金流也好得多。另一个好处是模式精纯简单,易复制易扩张,职业房东中手握10套甚至20condo的,大有人在。正合了武当派道家的“无为而治,道法自然”

 

这么好那大家不是都去投奔Condo流了?!Condo流的弱点也很明显:一是管理费;二是稀缺性;三是租金潜力;四是改造潜力。

 

(四)少林派——Freehold House流

 

少林派武术博大精深,秘藏寺院内的拳械与各种功法甚多,号称“少林七十二绝技”。看过马云《功守道》里面李连杰扮演的扫地僧,以及金迷眼里的天下武功第一人——少林寺扫地僧,就明白了“天下武功出少林”。(出自金庸《天龙八部》)

 

少林派理所当然属于加拿大房东Freehold House派。这里面的实操技巧和细分支派,与少林武功一样,堪称博大精深、源远流长。主要的几个细分支派包括Freehold楼花流、Downtown租金流、航母舰队流、分租流等。

 

操作技巧上更加繁杂,从选筹规划、贷款规划、税务规划、改造升级、租客管理、房屋维护、保险安排等等,真像少林寺的藏经阁一样。相信我,你知道的越多,你不知道的也越多。

 

(五)华山派——负现金流

 

华山派剑术剑意取自西岳华山“奇、险”二字。华山无限风光尽在“奇、险”二字中,“奇、险”往往与秀美相映相衍,因此华山剑术奇拔峻秀,高远绝伦,招式处处透着“正合奇胜,险中求胜”的意境。令狐冲的独孤九剑,以无招胜有招,杀尽仇寇,败尽英雄。(出自《笑傲江湖》)

 

 

房东中的负现金流,也取“奇、险”二字。在加拿大的温哥华和多伦多两大城市,近年来租金越来越赶不上房价的涨幅,租金负现金流非常普遍。对于负现金流非常严重,每月补贴1000刀以上的房东,舍弃的是租金收益,守候的是未来的增值收益。对租金收益率更低的中国一线城市的多军们,当然非常熟悉这一门派。所谓“以正合,以奇胜”。

 

(六)昆仑派——homestay流

 

昆仑派属於“练气派”,比较尊奉修道戒律。“昆仑三圣”何足道郭襄结为至交,更在挑战少林寺时大出风头。何足道外号“昆仑三圣”,棋三绝。(出自《倚天屠龙记》)

 

房东中Homestay流也是“练气派”。你想有一个学生住在你家,洗衣、做饭、住宿、出行都需要房东的照顾,绝对需要每天“练气”,只有具备良好的人际关系和家务劳动能力的房东,才能应付得来。

 

Homestay流的房东不需要棋三绝,但需要脾气、沟通和家务三绝。

 

(七)青城派——学生公寓流

 

青城派武功经过多年提炼,渐渐专注研习剑术之道,青城剑法入门讲究快速准确,以攻止攻,抢险截击;至大成後,则追求以无匹剑势震慑对手,其招术反璞归真,变化不繁。掌门长青子的松风剑法,“如松之劲,如风之迅”。(出自《笑傲江湖》)

 

现今的学生,往往追求更高的生活水平,并拥有更多的住房预算。早有精明的房地产投资者,开始投资学生公寓出租。学生公寓派也如青城派的剑法,“如松之劲,如风之迅”,租金很有保证,收益稳定。一般学生公寓项目有物业部门提供包租计划,投资者有最低投资回报保证,并且免去管理和经营的担忧。目前大多地区主要是滑铁卢和女王大学有学生公寓项目。当然,滑铁卢大学附近,还有一种二手学生公寓楼,10-20几个房间,房东可以买下自己经营管理。

 

(八)点苍派——Apartment流

 

点苍派甚少行走江湖,位于云南大理苍山,点苍派有一套镇山的剑法,绝不容人轻越雷池一步。这套剑法一定要七人联手,才能显得出它的威力,江湖人称“点苍七剑”。(出自《碧血剑》)

 

Apartment派全称多单位出租公寓Multi-UnitsApartment。一般是fourplex 以上的Multi-unitsApartment也是需要发挥Multi-Units联合力量才显威力。对于一个几十甚至上百间的出租公寓大楼,可能就需要投资者联手或者雇用门房专门管理了。

 

出租公寓经营涉及1)背景调查(Due Diligence);2)位置交通;3)合法的出租物业;4)计算你的资本回报率;5)物业状况;6)消防和电力检查;7)现有租客承继;8)贷款选择等等。经营一个多单元出租公寓如同购买一个现成生意,个人的管理能力和投资资本将起主要作用。

 

(九)雪山派——Rooming house流

 

雪山派以“凌霄城”为总部,掌门白自在,长年闭门不出,妄自尊大,自以为是“古往今来剑法第一”,后来才知天外有天,自己的武功仍是差得太远。(出自《侠客行》)

 

雪山派是一个反面典型,房东里Rooming house也是一个反面典型。多伦多市对Rooming house的定义如下:Rooming houses can include a house,apartment or building where you share a kitchen and/or washroom with four ormore people who each pay individual rent.

Rooming house不归民租法管理范围,房屋保险很难或者保费很高,违反各政府bylaw风险很大,房屋改造和消防隐患很大。去年的士嘉堡roominghouse大火,尤未远矣。

 

(十)逍遥派——财务自由的房东

 

逍遥派武功乃古今天下武学中最绝顶功夫,讲究轻灵飘逸、闲雅清隽,小无相功、北冥神功、天山六阳掌,得一则能所向披靡。逍遥派掌门李逍遥有三名弟子:天山童姥无崖子李秋水。小无相功“不着形相、无迹可寻”,北冥神功“吸人内力、化为己用”,天山六阳掌“阴阳相合、天人归一”。(出自《天龙八部》)

 

我们花了这么长时间来讲了加拿大房东的九大门派:自住出租流、民宿流、condo流、Freehold House流、付现金流、homestay流、Apartment流、Rooming House流。有人一定嗤之以鼻:

 

还有其他流派吧?一定要属于九大门派吗?

 

黄霑:沧海一声笑,唱我逍遥调)

 

对了,哈哈,最绝顶的房东一定属于逍遥派,融会贯通了其他九大门派的心法,无招胜有招、天人合一、万法归一。最后留两句话与大家共勉:

 

房产投资只是手段,财务自由才是目的。

财务自由只是初级阶段,逍遥派的天人合一才是终极。

 

 

注:1. 图片均来自网络,若有版权,请联系作者微信号:sullivan999

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(威廉三,2019416日夜)

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