加拿大房东的十大流派之四:Freehold House派L#140(上)


加拿大房东的十大流派之四:Freehold House派L#140(上)

 威廉三

 

Freehold派属于《加拿大房东的十大门派》中的少林派。少林派武术博大精深,秘藏拳械与功法甚多,号称少林七十二绝技。“天下武功出少林”,少林派是武林中当之无愧的泰山北斗。

 

Freehold派的细分支派和实操技巧,与少林派武功一样,堪称博大精深、源远流长。主要的几个细分支派包括Freehold楼花流、整租流、分租流等。操作技巧上更加繁杂,从选筹、贷款、改造、租客、维护、税务、保险等等,真像少林寺的藏经阁一样。相信我,你知道的越多,你不知道的也越多。

 

但大道至简、万法归宗,三哥只用一条主线来串起Freehold派这串最耀眼的珍珠项链。这条主线包含了选筹、改造、持有和卖出四个关键环节。由于篇幅较长,为方便阅读,分为上中下三篇推文,上篇只讲选筹

 

 

(一)选筹

巴菲特讲过,他一生中最大的幸运是中了“卵巢彩票”,出生在了二战后的美国,才让他积累起惊人的财富。其实,很多华人房东们也是“卵巢彩票”的中奖者,出生在中国一线城市,享受了房产16年翻16倍的增值盛宴,同一时期多伦多3-4倍的涨幅确实有点相形见绌。但历史不代表未来,移民是一次迁徙,毫不夸张的说,迁徙力是在“卵巢彩票”以外,你的第二次人生转折。

 

很多华人从中国移民到加拿大,完成了第二次人生转折。但对加拿大房东们来说,你的第三次人生选择,就是房屋选筹。选筹之重要,怎么强调都不过分,因为选筹直接决定了后续的改造、持有和卖出环节的路径。选筹就如同你登上了火车,后面的路线和终点,已经基本框定。

 

 

在选筹中,首先要选的是城市,第二是社区,第三是房型,第四是户型。这四个因素在房子价格构成中,不是等量齐观的,三哥可以给大概划个比例:

 

大多地区Freehold房价里面50%是城市决定的,30%是由社区决定的,20%是由户型决定的,10%是由户型决定的。

                                                                                                                                  ——威廉三     

 

城市决定了人口规模、工作机会、商业配套、交通便利、公共服务等社会资源,占50%权重;社区决定了族裔构成、家庭收入、学校教育、年龄婚姻、语言职业等族群资源,占30%权重;房型决定的是地基类型(独立屋、半独立屋、镇屋、Link屋等)和建筑类型(平房、侧复式、后复式等、2层、3层、1.5层等),占20%权重;户型决定的是室内结构Layout(客厅、家庭厅、餐厅、厨房、卧室、地下室、卫生间等),占10%权重。

 

1、城市

就像微博大V“财上海”提出的“京沪永远涨”一样,只有大城市,才有房地产。池塘里养不了鲸鱼,加拿大也是这样,只有多伦多和温哥华这样的城市,才能容得下房东的十大门派,才有这样丰富的房产物种和生态。以大多伦多地区为例,要想成为成功的Freehold派房东,选城市这步一定不能踏错,否则一步错,步步错。俗话说:男怕入错行,女怕嫁错郎,选错城市的就是房东入错行和嫁错郎了。

华人房东的自住房喜欢买在约克区,万锦、列治文山、旺市、奥若拉等市镇,很多人图方便也把投资房买在了这里,自住房没问题,但投资房却不是最好的选择。5年或者10年过去了,大家有没有录入Excel表,拉一拉内部收益率(IRR)怎么样呢?没有比较就没有伤害,可能你也赚钱了,但跟房东老鸟高手相比,收益率要差一大截。

华人涉足投资的城市中,宾顿(Milton)、伯灵顿(Burlington)、荷顿山(Halton Hill)、苗顿(Milton)、密西沙加(Mississauga)、奥克维尔(Oakville)、皮克灵(Pickering)、奥沙瓦(Oshawa)、亚积士(Ajax)、惠特比(Whitby)、东桂林(East Gwillimbury)、佐治拿(Georgina)、彼得堡(Peterborough)、滑铁卢(Waterloo)等。这里面不说全是大坑,至少也遍地是雷,只有个别市镇可以选,或者仅限于个别市镇的个别社区,甚至个别房型和户型。具体的城市选择建议和分析,请添加三哥微信(sullivan999),或申请加入他的房产投资微信群参与讨论。

 

2、社区

有人说,买房就是买一个国家或城市发展的股票。三哥认为,选社区就是选定一起买股票的合伙人。比如,你选择买下渔人村社区的房子,就是和社区邻居一起合伙,出资购买了万锦市未来发展的股票。合伙人重不重要?当然非常重要。你的房子不是一个孤立的农场住宅,它是环绕在邻居的房子中间,邻居类似房源的销售价格,最终决定了你的房子售价。“社区是我家,建设靠大家”,这句话不是口号,而是结结实实地决定了你家房子的投资收益。废话不说,直接上图,以多伦多为例,不同的社区在过去10年,过去20年,房价年增长率是差别很大的。多伦多西区W03和W07,中区C12和C14,东区E09和E03,都经历了过山车一样的大反转,社区由无人问津变为炙手可热。相反,C09和W08等社区则由网红变为路人,英雄迟暮。

 

 

社区是有生命周期的,Freehold房屋社区的生命历程,如同四季轮回一样,有其春、夏、秋、冬四个生命阶段。在三哥看来:一个2km×2Km的标准社区,开发周期一般在10年左右,因此房龄在10年以内的社区,这是社区生命的春天。房龄在10-20年的社区,处于她的夏天。房龄在20-60的社区,处于她的秋天。房龄在60年以上的,处于社区的冬季。总体来说,就像加拿大的气候一样,社区生命的春夏短暂,秋冬漫长。但冬天已经来了,春天还会远吗?Freehold房屋凭借着脚下的土地,终将等来推倒重建之日,整个Freehold房屋社区,也会随之浴火重生。

 

大家还记得三哥在《加拿大房东的十大流派之三:公寓condo派》中提到过Condo的管理费和折旧是两颗定时炸弹。Condo的生命周期就不像是Freehold社区的四季轮回了,却更像人的生命周期——童年、青年、壮年、老年,这是一条单程的不归路。

 

3、房型

当城市和社区选定以后,才是房型的选择。加拿大Freehold房型,按地基类型划分为独立屋、半独立屋、镇屋、Link屋等,按照建筑类型划分为平房、侧复式、后复式、2层、3层、1.5层等。

目前,市场上比较流行的房产投资收益率计算方法有三种:租金回报率、投资回报率(ROI)、内部收益率(IRR)。我们首选内部收益率,至于我们为什么选择IRR,以后解释。

 

按照地基类型分类,很多人对收益率的第一感觉是:独立屋优于半独立屋,半独立屋优于镇屋,即:独立屋>半独立屋>镇屋。房产投资要真是那么简单,买房的人就都发财了。投资是一门艺术,而不是一门数学。

首先,收益率要区分租金收益和增值收益;其次,在城市和社区选定后,房型可选余地已经不多。三哥给举两个栗子吧。比如在多伦多C01的小意大利和小葡萄牙社区,是一个Freehold派元老重仓龙兴之地。在选定城市(多伦多)和社区(小意大利)以后,房型几乎没得选,因为这里几乎都是半独立屋和镇屋。但租金收益会惊掉你的下巴,万锦一套独立屋租每月2500刀,这里的镇屋改造后可以租到6000-8000刀。

 

 

再举个栗子是关于建筑类型的选择(平房、侧复式、后复式、2层)。如果你选择的社区是一个60年房龄的老社区,比如Willowdale、Newtonbrook这样已经大批翻建重生的社区,首选是平房,其次是侧复式和后复式(尽管面积更大,一般多一个家庭厅或者卧室),再次选择2层。为什么呢?因为这种房屋只剩余土地价值,在房屋价值上花的钱越少越好,而且平房更容易分门出入,楼梯结构优于其他房型,可以分租提高收益。

 

4、户型

选筹是一整套打法,环环相扣、步步为营。当房型选定后,户型的选择空间也不是很大了,户型就是我们熟悉的平面布置图Layout。我们关注的重点:一是楼梯的位置和类型,因为楼梯一般是不能改造的;二是分门的位置和改造可能,因为分门决定了能否分租增加租金;三是厨房的位置和改造潜力,因为厨房改造复杂多变、投入重金;四是卫生间状况和改造可能,因为很多老房子卫生间少、状况差;五是地下室状态和改造空间,因为好用的地下室既可自用,亦可出租。

当然,该房屋在社区和街道的位置,是否路冲、是否主路、Lot是否平整方正、前庭后院、屋顶车库、暖炉空调等等,这些大家都常常讨论的选筹细节,三哥就不赘述了。

 

 

5、价格

选筹是房屋的选择,选筹也是价格的选择。光选好了城市、社区、房型、户型,没有选好价格,也不是一次成功的选筹。有人说,选价格很简单,就是找到七折/八折的笋盘。

错了,错了,全错了!

 

这就是为什么要在选筹里特别加上这一节。让我们再回顾一下选筹的历程。你选了好的城市,再选了好的社区、又选了好的房型、又选了好的户型,最后再选一个好的价格。完美的单子!

可是,现实会啪啪打你的脸,看看三哥刚写的《蒲公英与完美主义》。这世界上有几次完美无缺的选筹呢?完美主义是重病,得治!好城市、好社区、好房型、好户型,一定绝难找到笋盘,你要付出Full Price,更多情况下是大大的溢价,才能买下来。

 

所以,选筹的核心和底层定理是:放弃。

 

昨天利物浦和热刺的欧冠决赛,“小目标”的发明人王健林来到了西班牙马德里。王首富放弃了什么,才积累起几千个“小目标”的,让我们看看他的一日作息表吧。

“没有人能随随便便成功”,成功的本质是长时间为了一件事专注的能力,并因此所放弃的娱乐生活、所放弃的无效社交、所放弃的无意义消费生活,以及在此过程中所忍受的误解和孤独,没有放弃、自控和坚持,就没有成功。首先要学会放弃,放弃才是真正的力量。

 

那么,选筹五因素中:城市、社区、房型、户型、价格,你要我放弃哪一个?结论很简单,按照三哥给你排的顺序:城市>社区>房型>户型>价格,最先放弃的是价格!

 

 

因为真正的房产投资是一种长期投资,拉长到10年,你的溢价皆可摊销,10年前多出的10万,10年后甚至可以忽略不计。当完美不可实现时,先放弃价格、再放弃户型、再放弃房型。因为,价格可以摊薄,户型可以改造,房子可以推倒,社区可以重生,城市难以再造。

 

选筹是一门艺术,一种哲学。当大家都想得到时,你懂得放弃,不舍不得,万事皆有代价。

 

注:1. 油画作品来自Karl Larsson,若有版权,请联系作者删除。微信号:sullivan999

2. 欢迎转载,转载请注明作者和出处。

 

(威廉三,2019年6月2日午后)

 

 

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