Truman: 律师也不靠谱?转楼花还是要交海外买家税NRST?


作者: Truman,
Sales Representative, CFA, MFin

开头先说结论:如果4月21日之前购买的楼花,那么4月20日以后转让出去,如果新的买家(assignee)是海外买家,那么新的买家(assignee)仍然要缴纳海外买家税!

想了解具体信息请继续往下看:

最近微信上流传着一篇《非居民15%缴税最新律师解读》,内容如下:

非居民15%缴稅最新律师解读,大家详解看看:

1 非加拿大公民或移民 不再享受全球第一次买房退税政策

2 5月5日开始 政府强制要求卖家在卖房时提供个人在加拿大居住时间和信息

3 非公民和移民房价15%的额外税以外 还要正常交原先的土地转让税 两个税 

4 楼花原始合同签订时间只要在4月20号时间 之后发生任何转让assignment 新的非居民买家不需要多交15%税

5 楼花最后上产权时候的名字必须与原始合同一样才能享受HST rebate 除非有assignment或amendment

6 15%新税要在交房前至少两天提前通过律师交到安省财政机构 如果交房不成 30天内退回

7 非居民15%税不适用7个或7个以上单元apartment 农场 商业开发用地 可见政府鼓励各种土地开发

8 商住混合物业 15%只适用于住宅部分

9 多个人上产权 只要有一个是非居民 此物业交15% 

10 已收到安省省提名确认纸 难民 跟移民或公民结婚 不需要交15%税 

11 15%税先交后退情况: 交房后四年内移民的 交房两年后在安省政府批准的college或university全日学习的(不管之前上多久学)交房一年后全职工作的

12 楼花转让后 原始买家涉及HST 建议找专业会计

这篇文章的内容确实出自一些律师对海外买家税NRST的解读,我也看过律师原来的内容。可以说这个内容是非常实用的。

但是,这篇文章中引起很多人注意的,是关于转让楼花的部分:

楼花原始合同签订时间只要在4月20号时间 之后发生任何转让assignment 新的非居民买家不需要多交15%税

我第一次看到也是疑问重重,很多客户和经纪也来问我关于这个说法是否准确,我也尝试过联系政府部门确认,但是一直没有得到准确答案。不过现在终于有了结论。安省财政部刚更新了官网上关于海外买家税NRST的网页(大家可以点下方的“阅读原文”链接直接阅读政府官网的原文,里面继续增加了一些常见问题答疑(Q&A),其中就有三条关于楼花转让:

Are assignors subject to the NRST?

The NRST would not apply to an assignor if the assignor does not acquire a beneficial interest in the land for the purposes of the Land Transfer Tax Act.

I entered into an Agreement of Purchase and Sale before April 21, 2017. The Agreement is being assigned after April 20, 2017, does the NRST apply?

If the Agreement of Purchase and Sale is assigned after April 20, 2017, the NRST would apply.

If an Agreement of Purchase and Sale is entered into after April 20, 2017, by a foreign entity and subsequently assigned to a Canadian citizen or permanent resident of Canada does NRST have to be paid by the Canadian citizen or permanent resident?

The Canadian citizen or permanent resident of Canada who acquired the assignment would not be subject to the NRST, unless he or she is a taxable trustee to which the NRST applies.

我解释一下这三条的内容:

1、第一条是说,如果原始买家(assignor)买了一个楼花,后来转让出去转给了新的买家(assignee),那么原始买家(assignor)是否要缴纳NRST呢?答案是不需要交。

2、第二条就是本文重点说的情况:原始买家(assignor)在4月21日之前签了原始购买楼花的合同,但是在4月20日之后转让出去转给了新的买家(assignee),而新的买家(assignee)是海外买家身份,那么NRST是要收取的。新的海外买家(assignee)是需要缴纳NRST的。

3. 第三条是说,原始买家(assignor)是个海外买家,但是后来这个原始买家把合同转让给了一个本地买家(assignee),那么本地买家是否需要缴纳NRST呢?答案是如果新的买家(assignee)是公民或者移民,那么他们是不需要缴纳NRST的,即使原始买家(assignor)是海外买家。

因为现在海外买家税的很多细节还没有出台,所以网上难免说法不一。其实这个例子中律师并不是“不靠谱”,只是他们可能也从某些渠道得到了不正确的信息。所以,大家有问题,要先去官网查看政府最新的解释,万万不可只看了微信上某些文章(包括我这篇文章,因为也许之后出台新的政策会推翻现在的说法)就做买房这么重大的决定。在购房前,一定要咨询好律师或者会计,了解最新的信息。


作者介绍:

Truman Chen, Sales Representative, CFA, MFin

安省持牌经纪,拥有丰富的地产交易经验,在Bay Street Realty Point(金融街地产)任职Vice President of Sales,主要负责公司Listing团队业务和新经纪的实战业务培训。在进入地产行业之前,在全球“四大”专业服务公司任职经理,从事企业交易和并购方面的咨询业务,有丰富的为全球500强企业管理层提供估值和商业模型方面的咨询经验。Truman毕业于多伦多大学Rotman商学院的金融硕士专业,并获得本专业最高毕业大奖(本专业历史上最高毕业成绩),同时也是特许金融分析师CFA持证会员,对金融和投资有丰富的经验。Truman本科毕业于多伦多大学工程系,拥有工程应用科学学士学位。

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