投资房系列:买房的定金和交房日的更改


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 黄嵩 Ronald Huang 从事地产投资多年,善于运用创意融资进行地产投资,有效管理出租物业,是专长于投资物业的地产经纪。微信公众平台:TorontoHomeFinder, 地产网站www.torontohomehunting.com. 《地产周刊》专栏作家,积极普及地产投资知识,分享实战经验。电话: 647-772-9936  微信: RonaldHuang2014

 


 

最近接触的一些买家,他们不知道交定金的期限以及延后交房日可能带来的后果,我在这篇文章里澄清一下。

当你同卖家谈好价钱写到购房合同里,你要支付一定的定金,下面是一些要注意的问题。

定金应该什么时候给?

在加拿大的安大略省,标准的地产合同给买家两个选择:你可以在交购买合同的时候一同附上定金,也可以在卖家接受合同的24小时之内把定金交到卖家经纪所在的地产公司。大部分买家选择后者。如果是抢Offer, 那最好是交Offer时一同附上定金,这样显得你更有诚意,更容易让卖家觉得你是认真的,在相近的条件下,你胜出的机率更大。

买家可不可以不付定金,让购买合同无效?

不可以。一旦卖家接受了你的Offer或你接受了卖家的Counter Offer, 双方签好字,你就不能再反悔了。如果你反悔了,卖家可以继续把他的物业卖给其它买家,但如果卖的价钱比你的低,卖家可以起诉你,通过法庭找回差价和律师的费用。你唯一可以期待的是另一个买家的价钱高于你的价钱或卖家主动取消购买合同。

如果定金交晚了怎么办?

卖家有权力取消合同。在地产的合同里,时间是一个非常重要的因素。如果你的定金交晚了,哪怕几分钟,卖家都有权里取消合同。尤其是在卖方的市场,卖家知道另外一个买家可能会付更多的情况下。如果你需要更多的时间筹集定金,一开始就要同卖家说清楚,写在合同里。但你至少要在24小时内支付一定的定金。其余的定金要在双方商定的日期内支付,这都要写的合同里,空口无凭。

买家应该支付多少定金?

这不是一个容易回答的问题,主要看你要购买的物业在哪个城市。在大多伦多地区,定金一般是房价的5%。在安大略省的某些地方,定金可以只是几百元。

为什么定金要交到卖方的地产公司而不是直接给卖家?

因为如果卖家要是破产了或拿着定金消失了,买家不受保护。如果定金交到地产公司的信托账户,万一地产公司破产了,定金是受保险公司保护的,在那种情况下,买家可以拿回定金。

如果买家对房屋检查的结果不满意,卖家是否可以拒绝退还定金?

这种情况其实发生的还很多。定金只有在买家和卖家双方都同意的情况下才可以退给买家,双方要签Mutual Release。如果卖家认为买家故意不满足合同上的条件,不管是房屋检查,银行贷款还是其它的,卖家都有权先不退定金。定金在地产公司的信托账户,这要等法官评判,通常要几年的时间。正因为如此,为了小心起见,买家一般在Offer 里分两次支付定金。先付一小部分,比如1%,等所有条件都取消后再支付其余的定金。如果是无条件的Offer,最好一次支付定金。

Offer已经签好,能否再改交接日期?

可以。Offer已经签好,可以更改交接日期。这通常是由于贷款或准备首期付款的资金等原因。但请你记住,往后延迟交接日期会增加卖家的成本,卖家通常会要求增加成交价格,这很常见,加多少可以协商,但一般卖家说了算。尤其是快接近交接日期的时候买家提出要延期,这种情况下买家没有筹码,因为卖家完全可以不同意延期。如果买家不同意,并要因此取消这个合同,买家必须要通过法庭来解决。

可不可以先不给定金,让卖家先同意延迟交接日期再给定金?

不可以。交接日期是定价的因素之一,延迟交接日期一般会导致房价的增加。如果你在双方签好Offer 的24小时内拿不出定金,要么就丢掉Offer,要么卖家把它卖给别的买家,如果价钱低于你的,你还要支付差价。这在前面我已经提到。

了解交定金的规则和更改交房日期的后果是非常重要的,这在签字前一定要搞清楚。之后要更改的代价是昂贵的。

(专为多伦多房东群 房东网供稿,转载请注明作者和出处) 


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