出租房报税,哪些费用可以抵扣?


直奔主题。出租房可用来抵减房租收入的项目有:

房贷利息

贷款利息通常是房东们用来抵减房租收入的最大的抵扣项目了。除了常见的贷款利息,其他形式的借款利息比如 Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮出租房的,利息部分都可以抵扣。

保险

房东购买的出租房保险比如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。

广告费

房东招租时在媒体网站报刊杂志电线杆上为登招租广告而产生的费用可以合理抵扣。

物业管理费

请物业管理公司或地产经纪代替打理出租房,代替招揽租客的托管费可以抵。家大业大的房东请全职工人管理出租房,付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用都可以抵。但是,房东亲历亲为自己管理的则不能抵。

办公用品

为操办租房业务而消耗的办公用品,如签文件(Lease)时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉,以及邮票都可以用来抵减房租收入。

地税

为出租房交的地税可以抵。提醒: 地税是 property tax, 不是 land transfer tax (土地转让税)。 地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用( current cost) 可以用来抵减房租收入; 而土地转让税是一次性的,只在买房交接时发生,因此归入购房成本( adjusted cost base),在计算卖房增值的时候才会用到,不能平时用来抵减房租。

房屋维修

房东雇人修房子通渠换炉头换马桶而发生的人工费和材料费可以抵。但是如房东自己动手只可抵材料费,自己的人工费不能算。

专业人士费

包括请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费,以及请会计师每年记账报出租房税务的费用都属于专业人士费,可以抵减房租。注意:为买房而产生的律师交接费属于购房成本,计入房子的adjusted cost base;  同理, 卖房发生的律师费属于outlay and expenses, 是不能用来抵减房租的,这两笔律师费要等到卖房那年计算增值的时候才用得上。

水电气费

水电气cable费由房东支付的,可以抵。

车辆费/路费

通常,房东的车辆差旅费 ( travel) 是不能抵减房租的。税务稽查人员看到房东申报 travel expense 会引发心理和生理上的各种不适。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东申报差旅费。但是,只要您满足下面两种情况中的任何一种,也可以抵扣:

只有一套出租房的:出租房和房东自家必须在同一地区,并且房东要亲自做出租房的维护工作,车费是为了运载维修工具和材料而发生。只有一套出租房的房东,为收租而产生的车费不能抵扣。

有两套以上出租房的:除了可以抵扣上面提到的,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东为了去监工而产生的差旅费(出租房和房东自家可以不在同一区域)。

注意:
① 车辆费的金额要尽可能合理、保守。
② 必须有行车记录(automobile log ), 记录下每次出行的日期,目的和里程。


进阶内容讨论 - 房屋折旧

关于出租房在税务意义上的折旧(Capital Cost Allowance), 简称CCA,是大家经常吵来吵去的话题。会计界分成两派,折旧派和不折旧派,各有各的理。关于折旧,详情请见我的另一篇出租房折旧,折还是不折


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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