出租房用个人持有还是公司持有,哪个省税?


 

不少投资人听说公司税率低,打算将出租房以公司持有达到省税目的。这个想法有可行性么?解答这个问题的关键,在于分清公司的积极营业收入 (active business income) 和被动收入 (passive income) 在税率上的区别。

 

公司税率低吗?

 

公司的收入基本有两种途径:

 

  • 提供产品或服务 - Ikea卖家具,属于卖产品;会计师做帐报税,属于卖服务。
  • 投资 - 餐馆用盈利买了股票,股票产生分红收益;若买了出租房,不仅有租金收入,还可以有增值收入。

 

通过第一种途径赚的钱,叫作“积极营业收入”;  通过第二种途径赚的钱,叫作 “投资收入” 。

 

积极营业收入 - active business income

 

一般的私人小公司(即加拿大人控股的私人公司 - CCPC)前50万的净收入可享受小生意税务减免( small business deduction,简称SBD);

 

  • 前50万的净收入享受SBD,公司税率为15% (2019年降到13.5%);但是,必须是积极营业收入;
  • 50万以上的部分没有SBD, 税率为26.5%。

 

举个例子:老王的餐馆一年净收入20万,若以老王个人名义经营(sole proprietorship),个人交税7万;若以公司名义经营,公司交税3万。

 

这样看来,使用公司经营少交了4万的税。但是,别忘了,15%的低税率是因为: 第一,开餐馆的收入是积极营业收入,第二,只有前50万的净利润才适用15%税率。大家印象中的“公司省税”就是这么来的。

 

投资收入- investment income

 

公司的投资收入分两种:一种叫aggregate investment income,  比如房租,利息,版税等 ( 又叫被动收入 passive income);另一种是分红收入(dividend)。

 

  • 2017年(安省)公司被动收入的税率为50%, 分红收入的税率为38%;

 

很不幸,租金是被动收入

 

如果公司的principal purpose是为了凭借出租房子来获取租金收入,公司属于specified investment business (SIB),不适用SBD。因此,用公司持有投资房,房租按照50%的被动收入税率来交税。

“specified investment business” includes any business with less than six full-time employees throughout the year and has the “principal purpose” of earning income from property or the leasing of property.

 

法庭案例

 

Maki 于2006年成立了一家holding company用于持有并翻建房子 (buy - reno- sell)。从2006到2016年间,公司名下共有过11套房:

 

  • 109 Guelph Crescent - 2001Mari个人购入,居住到2006年转入公司名下。2009年装修,出租,至2016年售出;

 

    • 318 Avenue H South - 2006年购入,2008装修,正挂牌出售;

 

  • 409和429 Avenue C South - 分别于2006和2008年购入,一直出租至今;

 

  • 其余6套房均于2008年以公司名义购入并出租。2012年Maki将其中一套推倒重建;2013年全部上市,2套当年卖出,1套在2015年卖出,1套在2016年卖出。

 

Maki的目标是拥有12套房,翻建后再卖。他向法庭陈述:自己是小开发商,由于资金不足无法一次性翻建全部,只好将几个房子出租来维持。而且,卖掉的几套房的收益已经按照business income交税了,所以Maki认为房租也是积极营业收入的一部分,可以享受SBD,可以使用低税率15%。

 

而法官认为,这几年间公司的principal purpose并不在翻建卖房,而是主要在赚取租金。且公司没有5个以上的全职雇员,因此公司属于SIB,不享受SBD,房租必须按照被动收入50%的税率计税。

 

除非个人已在最高税阶,否则用公司持有出租房并不是个好主意。另外,每年申报公司税也要一笔费用。再进一步讲,如果租金减去出租费用后是负数(亏损),放在个人名下还可以抵减其他形式的收入,比如工资和自雇收入。如果房子放在公司名下,亏损只能公司自己用。

 

只有当公司雇佣5个以上全职雇员(full-time employee) 才可以将被动收入转化为积极营业收入。

 

网友实例

老王打算购买一处商铺用来出租。预计每年租金10万。老王目前个人自雇收入为7万,边界税率30%:

 

  • 商铺用个人持有 :个人自雇收入7万,加10万租金, 合计17万收入,个人交税 60,500;
  • 商铺用公司持有: 10万净房租,公司交税100,000*50%= 50,000,公司完税后剩余 50,000;自雇收入7万,交个人税18700;所以公司和个人共交 50,000+18,700= 68,700的税。这就已超过了用个人持有所交的税款。如果老王将公司的税后剩余再发给自己,比如分红,个人税还要再增加不少。

 

以公司持有投资物业更多的是为避免法律风险,以小马的情况分析,商铺在一大型Plaza内,安全方面的风险相对较少, 所以使用公司持有的意义不大。从税务上看,将商铺放在个人名下是更好的选择。

 


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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